תמ"א 38, תכנית מתאר ארצית לחיזוק בניינים קיימים כנגד רעידות אדמה, אושרה ע"י הממשלה ביום 14.4.05 – תמ"א 38 נועדה לאפשר חיזוק בניינים קיימים, שנבנו בתקופה שקדמה לאישורו של תקן ישראלי 413 (תכן עמידות בניינים ברעידות אדמה שאושר בשנת 1975), במטרה לשפר את עמידותם כנגד רעידות אדמה.
תוכנית תמ"א 38 מסדירה את ההיבט התכנוני של חיזוק בניינים קיימים כנגד רעידות אדמה. תוכנית תמ"א 38 קבעה מסגרת חוקית אשר מאפשרת את הוצאתו של היתר בניה לצורך חיזוק בניין כנגד רעידות אדמה, ומדרבנת את מימושו ע"י הענקת שטחי בניה לצורך מימון חיזוק המבנה. לצד תוספת זכויות הבניה, מגדירה התוכנית תמ"א 38 הליך מקוצר, המאפשר הוצאת היתרי בניה ישירות מכוחה, ללא צורך בהליך תכנוני נוסף, כפי שמחויב בדרך כלל ל תוכניות המוסיפות זכויות בניה.
תמ"א 38 מתארת בפרטים ובאריכות את האסמכתאות הרבות שיש להציג לשלטון המקומי במסגרת הגשת הבקשה להיתר בנייה לחיזוק בניין קיים, לרבות שלל הנושאים שמצויים תחת שיקול הדעת של השלטון המקומי, התנאים שונים להעניק היתרי בנייה ועוד.
תוקפה של תמ"א 38 הוגבל מלכתחילה ל חמש שנים מיום אישורה, אלא אם יוחלט להאריך את תוקפה.
מוסד התכנון (המועצה הארצית לתכנון ולבניה) בישיבתו מיום 13/10/2009 החליט להאריך את תוקפה של ה תמ"א עד מאי 2015.
סל פתרונות לחיזוק בניינים
זכויות הבניה לפי ה תמ"א 38 ניתנות לבניינים אשר הוצא לגביהם היתרי בנייה קודם לראשון בינואר 1980, בהתאם להערכה כי אלו נבנו כולם שלא על פי תקן ישראלי 413. תמריצי הבניה המוענקים מכוח תמ"א 38 ישמשו ככלי להקצאת כספים לצורך פעולות החיזוק.
בניינים שהיתר לבנייתם ניתן לאחר יום ה- 01/01/80 היו חייבים לעמוד בהוראות התקן, ולפיכך צפוי כי הם עמידים כנגד רעידות אדמה. עם זאת, במידה ונמצא כי הבניינים זקוקים לחיזוק ואינם עומדים בתנאי התקן בפועל אין מניעה לבצע בהם חיזוק בלבד.
התמ"א מאפשרת את חיזוקם של בניינים אלה, אך ללא הוספת שטחי בניה, אלא בדרך של הענק אופציות לחריגות מסוימות:
- ניתן לחרוג מקווי המבנה המנחים (עבור רכיבי החיזוק בלבד)
- ניתן לחרוג מגובה המבנה המותר בתוכנית בניין עיר.
ובכן, תוכנית תמ"א 38 טומנת בחובה מגוון נרחב של פתרונות אשר מקלים באופן ניכר על חיזוקם של הבניינים, בהתאם למאפייניו של כל בניין שבעלי הזכויות מעוניינים לממש בו חיזוק.
כמו כן, תוכנית תמ"א 38 מפרטת את רמת המעטפת המרבית של היקף שטחי הבנייה המוענקת מכוחה כדי לדרבן את חיזוק הבניין, כמו גם תמ"א 38 מונה שורה של אפשרויות להוספת יח"ד חדשות (באמצעות סגירת קומת עמודים, תוספת אגף נוסף לבניין, תוספת קומה ו/או קומות עליונות) והרחבת הדירות הקיימות במבנה הקיים, בשטח שעד 25 מ"ר לכל יח"ד.
כך או כך, חלה חובה על מבקש ההיתר לבחור באחת מן החלופות שמתאימה לבניין הקונקרטי, בהתייחס למצבו הבנוי של המבנה, למאפיינו, לאופיו, ולסביבתו ועוד.
אופן הטיפול במבנים עם קומת עמודים מפולשת.
בניינים בעלי קומת עמודים מפולשת הם בעלי סיכון גבוה בהרבה יותר, שעה שתתרחש רעידת אדמה, לאור העובדה שהם נשענים על עמודים בלבד, ולא על קירות מלאים. ובכן על מנת להאיץ את חיזוקם של מבנים אלו, יזם מוסד התכנון בחודש מרץ 2010 (המועצה הארצית) את תיקון מספר 2 לתוכנית תמ"א 38.
השינוי הנ"ל, מאפשר הוספת של יח"ד נוספות בקומה המפולשת והן בקומות הנוספות, ו/או בסגירתה לשימושים כאלה ואחרים, כמו למשל: ממ"ד וכו'.
תמ"א 38 קובעת כי ניתן יהיה לקבל זכויות נוספות, כתמריץ לחיזוק בניינים כנגד רעידות אדמה, בכפוף לאישור תכנית שתקבע את שיעור הזכויות הנוספות, בהתאם לתנאים הייחודיים של האזור .
תכנית כאלה מקודמות באזורים אשר נבחנו ונמצאו מתאימים לתוספת גדולה יותר של שטחי בניה, ולכן מתאפשר בהם תמריץ כלכלי גדול יותר לחיזוק הבניינים. תכנית כזו כבר אושרה, למשל, בראשון לציון (רצ/106/1), ברמת גן (רג/340ג/30) ותוכניות נוספות מקודמות בערים נוספות בכל הארץ, בדרך כלל ביוזמת הרשות המקומית.
שדרוג רמת מעטפת המיגון של הבניינים שנעשה בהם חיזוק: תמ"א 38 מאפשרת לשדרג את רמת המיגון בבניינים, באמצעות תוספת של מרחבים מוגנים וכו'
תוכנית התמ"א מקנה את האפשרות לחיזוק הבניין ללא הוספת שטחי בניה, בדרך של הענקת האפשרות לחרוג מקווי הבניין המנחים ומגובה המבנה המותר עפ"י התוכניות בניין עיר החלות במקום.
הפתרון כאמור, תואם רק לחלק מהמקרים והינו מאפשר את הוזלת העלויות הכרוכות בחיזוק המבנה באמצעות חיסכון בהוצאות הרבות בהוספת שטחים מבונים לבניין קיים. ונוסיף, כי תמ"א 38 מאפשרת להרוס בניין קיים אשר נקבע לגביו שיש לחזקו, ולהקימו למצב חדש, בהוספת שטחי בנייה בהתאם לתוכנית תמ"א 38.
המטרה העיקרית של תוכנית תמ"א 38 היא בראש ובראשונה I חיזוק בניינים. ה תמ"א 38 כוללת הנחיות ברורות לגבי בחינת חוזק בניינים והדרישה להצגת הנספחים שמצביעים על דרך החיזוק המוצעת.
התנאים להגשת היתרי בנייה בהתאם לתוכנית תמ"א 38, היא קבלת אישורו של מהנדס (בכתב) שהוסמך לכך, וכי עליו יהא לקבוע שאכן עולה הצורך לחזק את הבניין כנגד רעידות אדמה.
אישור זה, יכול להתקבל רק לאחר סיום הבדיקה ההנדסית ותוצאותיה לגבי עמידות הבניין בפועל.
מהנדס שהוסמך על ידי המבקש, לאחר שבחן את עמידות הבניין וקבע במפורשות ובכתב כי ישנו הצורך בחיזוקו, יגיש דו"ח מפורט למהנדס השלטון המקומי אשר יכלול את הנושאים הבאים :
- פירוט המצב הבנוי של הבניין.
- דרכי החישוב הסטטיים של עמידות הבניין.
- תוכנית תאורטית שמשקפת את שיטת חיזוק המבנה המוצעת על ידו.
