שמאי פינוי בינוי
במטרה לעזור לדיירים המתלבטים באשר לעסקת פינוי בינוי מעמיד משרד הבינוי והשיכון לרשותם את האפשרות של קבלת חוות דעת של שמאי פינוי בינוי מתוך מאגר של שמאים שתפקידם לקבוע האם התמורה שמציע היזם לבעלי הנכסים והזכויות במתחם היא תמורה כדאית מבחינה כלכלית.
כדי ליהנות משירותי השמאי על הרוב המיוחס בפרויקט לפנות אל משרד הבינוי והשיכון ולהגיש בקשה למנות שמאי ממאגר השמאים בתאם להליך המפורט להלן:
מידע על תפקיד השמאי
על השמאי לבקר בסביבה שבה עתיד להיבנות הפרויקט בכמה דירות בבניינים אשר מיועדים להריסה, לשמוע את המעוניינים בביצוע העסקה, את אלו המתלבטים או מתנגדים לעסקה, לערוך דיון ולבחון את העסקה הרלבנטית ואת התוכניות המיועדות לשטח.
בהתאם לנתונים שיאסוף השמאי, בהתאם לנתונים שיוצגו בפניו ובהתאם לידע המקצועי שלו, יקבע השמאי האם העסקה כדאית מבחינה כלכלית או לא. במקרה שהעסקה אינה כדאית כלכלית, לדעת השמאי, הוא יפרט באיזה תנאים תיחשב העסקה לעסקה כדאית כלכלית.
מהו המועד להגשת בקשה למינוי של השמאי?
במצב של רוב מיוחס של בעלי יחידות הדיור המעוניינים בעסקה, רשאי הרוב המיוחס לפנות אל יו"ר הוועדה הבין משרדית להתחדשות עירונית ולבקש למנות שמאי פינוי בינוי.
רוב מיוחס בנושא הפנייה אל השמאי הוא: שישים ושבעה אחוז מינימום מבעלי הדירות של הבניין או של מספר בניינים המיועדים לפינוי במטרה לבנות בניין חדש במקומם, ואשר שישים ושבעה אחוז מהרכוש המשותף צמוד אל הדירות שלהם.
נוסף על כך, צריכים להתקיים שני תנאים נוספים:
- לפחות חמישים ואחד אחוז מהדיירים בכל אחד מהבניין הסכימו לעסקה.
- חמישים ואחד אחוז, לפחות, מהרכוש המשותף בבניין צמוד לדירות שלהם.
איך מגישים את הבקשה למנות שמאי?
כדי למנות את השמאי על הרוב המיוחס לפנות בטופס מיוחד אל גב' עינת גנון, יו"ר הוועדה להתחדשות עירונית. את הטופס יש לשלוח בדואר אלקטרוני או בדואר רשום אל הכתובת הבאה:
אל גב' עינת גנון, משרד הבינוי והשיכון
ת"ד: 18110
ירושלים
מיקוד: 91180
דואר אלקטרוני: [email protected]
את טופס הבקשה יש להגיש בצירוף המסמכים הבאים:
- א. נסח רישום בטאבו. במקרה והזכות אינה רשומה בטאבו יש לצרף כל מסמך המעיד על הזכות של כל בעל נכס מבין המבקשים למנות שמאי.
- ב. יש לצרף את החוזים המתייחסים לעסקה כפי שהוצע למשתתפם אם הם כבר נכרתו. אם הם עדיין לא נכרתו יש לצרף טיוטה של החוזה שהציע היזם, במידה ויש כזו.
- ג. שומת מקרקעין או אמות המידה של קביעת התמורה באופן שהציג היזם בפני המבקשים.
- ד. הוראות מפורטות של התכנית החלה על הקרקע והוראות של התוכנית המוצעת תוכנית שמכוחה יקימו את המבנה החדש במתחם של פינוי הבינוי, גם אם התוכנית עדיין לא אושרה.
- ה. יש לצרף את המסמך המפרט את טענות המבקשים באשר לעסקה המוצעת ובאשר לכדאיות הכלכלית של התוכנית.
- ו. כל מסמך אחר הקשור לעניין ואשר המבקשים מעוניינים להגיש אותו.
הבהרות:
- על כל המבקשים לחתום על טופס הבקשה.
- המבקשים צריכים לשלוח העתק של הבקשה בצירוף כל המסמכים הנלווים אל כל בעלי הדירות במקבץ לא יאוחר משבעה ימים מתאריך הגשת הבקשה למינוי שמאי פינוי בינוי.
- במקרה שבו הוועדה תדרוש לבצע תיקונים בטופס של הבקשה, יידרשו המבקשים לבצע את התיקונים ולשגר את הטופס עם התיקונים תוך חמישה עשר יום. היום שבו תקבל הוועדה את המסמך המתוקן ייחשב כמועד שבו הוגשה הבקשה.
קובץ- טופס בקשה למנות שמאי פינוי בינוי
אחרי מינוי השמאי ייעשו הפעולות הבאות:
מסירת הודעה אודות זהות השמאי – בזמן של חמישה עשר יום תודיע יו"ר הוועדה על מינוי השמאי הנבחר לשני הצדדים. אם יהיו הערות אודות מינוי השמאי, אפשר להגיש אותן לא יאוחר מארבעה עשר יום מיום מינוי השמאי.
תשובת המשיבים – בתוך שישים יום מהיום שבו התקבלו המסמכים על המשיבים להגיש את תשובתם לשמאי ולמבקשים.
דיון לפני שמאי פינוי בינוי – על השמאי לקיים דיון לא יאוחר מארבעים יום ממועד תאריך ההגשה של תשובת המשיבים. על השמאי להודיע על תאריך הדיון ועל המקום שבו הוא יתקיים לא יאוחר מארבעה עשר יום לפני תאריך הדיון. גם אחד הצדדים ייעדר מהדיון, רשאי השמאי לקיים אותו.
ביקור בנכס – על השמאי לבקר לפחות בדירה אחת המאפיינת את הדירות במתחם מבחינת השטח ומבחינת מאפייני התכנון של הדירה.
החלטת השמאי – השמאי ייתן את החלטתו בתוך שישים יום, לכל המאוחר, מהמועד שבו התקיים הדיון או מהמועד שבו התקבל המסמך האחרון הנדרש. כפי שנאמר, על השמאי להחליט האם העסקה כפי שהוצגה לבעלי הדירות משתלמת מבחינה כלכלית ואם לא, באילו תנאים היא תהיה כלכלית.
הערכה פרטנית – לאחר שייקבע השמאי את כדאיות העסקה, יוכל כל דייר הסבור כי השווי של הדירה שלו גבוה יותר מאשר הדירה האופיינית בפרויקט, לפנות אל השמאי ולבקש הערכה מפורטת של הדירה שלו. התשלום על ההערכה הפרטנית יחול על הדייר המבקש.
מידע על הסמכות של שמאי פינוי בינוי
כאשר מתעוררת מחלוקת, השמאי יאסוף את כל המידע הנחוץ לו לצורך בירור המחלוקת. כולל גם מידע הנמצא בידי אנשים שאינם לוקחים חלק בביצוע העסקה.
חוק פינוי ובינוי התשס"ו – 2006, פיצויים, קובע כי הפסיקה של השמאי תהיה חזקה במקרים שבהם הנושא יגיע לדיון בבית המשפט במסגרת של תביעת נזיקין.
על השכר של השמאי
השמאי יקבל שכר בהתאם לתעריפים הקבועים ובהתאם לכללים המובאים בפרוט התקנות.
באופן עקרוני, שכר השמאי ישולם על ידי היזם וייקבע באופן הדרגתי לפי מספר הדירות במקבץ.
קובץ – פינוי בינוי, כללים לקביעת השכר של שמאי פינוי בינוי השתע"ב 2011.
לתשומת לב: משרד הבינוי והשיכון יממן באופן זמני את שכר טרחת השמאי. יש להדגיש כי אין כל שינוי בתנאים הקבועים בתקנות באשר להגשת הבקשה. מיון השמאי כפוף למסגרת התקציב של הפרויקט של ההתחדשות העירונית ומשרד הבינוי והשיכון יכול להפסיק את המימון בכל זמן.
תקנות בעניין מאגר שמאי פינוי ובינוי
קובץ – תקנות פינוי ובינוי, פיצויים, מינוי שמאי וסדרי דין בכל הבקשות שיוגשו לשמאי. התשע"ב – 2012.
קובץ – תקנות פינוי ובינוי, כללים לקביעת השכר של השמאי, התשע"ב – 2011.
רשימה של שמות שמאי פינוי בינוי
להלן השמות של שמאי פינוי בינוי:
- אברהם כץ.
- גרש טובי.
- רחלי טרייסטמן.
