מריץ החיזוק הישים ביותר מכוח תוכנית תמ"א 38, הוא הקמת עד שתי קומות על גבי הבניין הקיים כנגד חיזוקו של הבניין כנגד רעידות אדמה לפי תקן 413. הסיבה לכך היא, כי תמריץ זה מאפשר בניית יחידות דיור חדשות, אותן ניתן להעביר ליזם כנגד קבלת שירותי הבניה לחיזוק הבניין ושדרוגו וכן, משום שתוספת בניה זו ניתנת לביצוע ללא קשר לשאלת צורת וגודל המגרש, ומיקומו של הבניין ביחס לקווי הבניין על המגרש. עד כניסת תיקון מס' 3 ל תוכנית תמ"א 38 (תוכנית תמ"א 3/38) לתוקף, התירה ה תוכנית תמ"א 38 להקים קומה אחת נוספת על גבי הבניין הקיים כנגד חיזוקו לפי תקן 413.
מכיוון שאחת המטרות של תיקון מס' 3 ל תוכנית תמ"א 38 הייתה להעלות את הכדאיות הכלכלית לביצוע חיזוק מבנים כנגד רעידות אדמה בתמורה לחיזוקם, על מנת לתת תנופה ליישום ה תוכנית תמ"א 38, הוספו בתיקון 3 ל תוכנית תמ"א 38 שטחי בניה נוספים אותם רשאית הועדה המקומית לאשר, כאשר אחד השינויים המשמעותיים הוא האפשרות לאשר תוספת של עד שתי קומות לבניין קיים:
וכך נקבע בתוכנית תמ"א 38:
- 1 תותר תוספת זכויות בניה לבניין קיים באפשרויות הבאות כולן או חלקן: והכלבתנאים המפורטים בסעיף זה להלן.
- 2הקמת עד שתי קומות נוספות לבניין קיים בתנאים הבאים…."
בסעיף 11.1.2 נקבע כי הועדה המקומית תוכל לאשר הקמה של "עד" שתי קומות נוספות לבניין קיים, ניסוח המדגיש את העובדה כי בסמכות הועדה המקומית לאשר על פי שיקול דעתה לפי הסעיפים 22-21 ל תוכנית תמ"א 38, הקמת פחות משתי קומות, או לא לאשר הקמת קומות כלל, בכפוף לתנאים הקבועים באותם סעיפים.
במאמר זה נדון בתנאים לאישור הקמת עד שתי קומות נוספות לפי ה תוכנית תמ"א 38 בהתאם לתיקון 3 ל תוכנית תמ"א, ובשאלות המתעוררת בהקשר זה.
שטח בניית הקומות הנוספות
בסעיף 11.1.2(א) ל תוכנית תמ"א 38 נקבע כי:
"הקומה או הקומות הנוספות לא יחרגו מקו ההיקף של הקומה שמתחתיהן, למעט חריגות נחוצות על פי הדרישות הקונסטרוקטיביות של הבניין קיים."
בסעיף זה נקבע שטח בניית הקומות הנוספות אותן ניתן לאשר לפי קו ההיקף של הקומה שמתחת לקומות הנוספות. המשמעות היא כי הבניה תתבצע לפי שטח הגג של הקומה העליונה הקיימת.
כך לדוגמא, אם בקומה העליונה של הבניין הקיים בנויות מרפסות מקורות, לרבות מרפסות מקורות הבולטות מהקירות החיצוניים של הבניין, מה שמכונה "גזוזטראות", הרי ששטח הקומות הנוספות יוכל להשתרע גם מעל לשטחן של אותן מרפסות מקורות שכן, מנקודת המבט של גג הקומה העליונה, קירוי מרפסות אלה מהווה חלק מהיקף גג הקומה העליונה.
מלשון ה תוכנית תמ"א 38 עולה כי לא קיימת חובה לבנות את שתי הקומות הנוספות בהיקף הגג שמתחת. הסעיף אינו שולל אפשרות של בניית קומות חלקיות מכוח סעיף 11.1.2 ל תוכנית תמ"א 38, על מנת לאפשר בניית "דירות גג" עם "מרפסת גג", כמקובל היום. ואולם, אם הקומה הראשונה אותה לבניין הקיים מכוח ה תוכנית תמ"א תיבנה כקומה חלקית, הרי שלבד מאי ניצול מלא בשטח הניתן לבניה באותה קומה, יהיה ניתן לבנות שטח בהיקף קטן בקומה שתיבנה מעליה מכוח ה תוכנית תמ"א, שגם עליה חלה ההוראה כי "זו לא תחרוג מקו ההיקף של הקומה שמתחתיה".
אם ניתן להוסיף לבניין הקיים אגף נוסף מבחינת צורת וגודל המגרש ומקום הבניין ביחס לקווי הבניין, ניתן יהיה לאשר את בניית השטח שלא נוצל בשתי הקומות הנוספות, או באחת מהן, באגף הנוסף, לפי סעיף 11.2 (ד) ל תוכנית תמ"א 38, המאפשר שילוב בין התמריץ של בניית קומות נוספות לזה של בניית אגף נוסף.
אם הקומה החלקית תיבנה בקומה הנוספת השנייה, העליונה, על מנת ליצור "דירת גג" עם "מרפסת גג" בקומה זו, הדבר יפגע בשטח הקומה החלקית אותה ניתן לאשר מעל קומה זו מכוח סעיף 11.1.3 ל תוכנית תמ"א 38, אשר שטחי הוא "בשטח של עד מחצית משטח הקומה שמתחתיה".
החריגה היחידה מהקיף הבניין הקיים המותרת היא לשם בניית "חריגות נחוצות על פי הדרישות הקונסטרוקטיביות של הבניין קיים." סעיף זה מהווה למעשה חזרה על הקביעה האמורה בסעיף 10.1 ל תוכנית תמ"א 38.
הקמת קומות נוספות כאשר הקומה העליונה בבניין הקיים הוא קומה חלקית
כאשר הקומה העליונה של הבניין הקיים הינה קומה חלקית, הדבר פוגע בשטח שתי הקומות הנוספות אותן ניתן להקים על פי הוראות ה תוכנית תמ"א 38.
לאור הוראת סעיף 11.2(ד) ל תוכנית תמ"א 38 השטח אותו לא יהיה ניתן לנצל על גג הבניין יהיה ניתן לניצול בקומה המפולשת, עד לשטח כולל של שתי קומות בבניין.
ניתן יהיה לדעתנו להשלים את הקומה החלקית עם שטחי הבניה אותן ניתן לקבל מכוח סעיף 11.1.2 ל תוכנית תמ"א 38, ולהקים מעל לקומה שהושלמה קומה מלאה נוספת, אך גם בדרך זו לא יהיה ניתן לנצל את מלא השטח להקמת עד שתי קומות על גג הבניין.
שטח הקומות הנוספות כאשר הבקשה להיתר כוללת הרחבת יחידות דיור קיימות
תוכנית תמ"א 38 מאפשרת לוועדה המקומית לאשר הרחבה של יחידות דיור הקיימות בבניין עד 25 מ"ר לכל דירה, בנוסף לאפשרות לאשר תוספת של עד שתי קומות נוספות על גג הבניין הקיים.
לאור העובדה כי על פי הוראות ה תוכנית תמ"א 38 הרחבת יחידות הדיור תותר רק "אם תבוצע למלוא גובהו של האגף", הרי שתקרות הרחבת יח"ד בקומה עליונה של המבנה הקיים תהיינה במפלס גג הבניין הקיים, כל שממעוף הציפור יתקבל גג אחד המורכב מגג הבניין הקיים ומהתקרות של הרחבת יחידות הדיור הקיימות.
בשל מציאות תכנונית זו קבעה ה תוכנית תמ"א 38 בסעיף 11.1.2 (ב) כי:
שטחה של הקומה או הקומות הנוספות לפי סעיף קטן זה הנ"ל, ובמקרה שהוגשה בקשה להיתר בנייה, תכלול הגם את הרחבת הקומות, לשם הרחבת הדירות הקיימות בבניין קיים, כפי שנקבע בסעיף 11.1.4 (ה) לתמ"א 38 , ובכל מקרה היקף הזכויות יחושב על בסיס של הקמת קומה מורחבת.
סעיף זה מהווה תמונת ראי של סעיף 11.1.1 (ב) ל תוכנית תמ"א 38 העוסק בבניה המותרת מתחת להרחבת יחידות הדיור לפי סעיף 11.1.4 (ה) בעת סגירה ומילוי הקומה המפולשת. לסעיף זה משמעות רבה לעניין היקף שטחי הבניה אותם רשאית הועדה המקומית לאשר במסגרת שתי הקומות הנוספות. כך לדוגמה, בבניין שיש בו ארבע יחידות דיור בכל קומה, הרחבת יחידות הדיור האמורות ב- 25 מ"ר.
מ"ר לכל דירה קיימת תביא ליצירת שטח נוסף של עוד 100 מ"ר במפלס הקומה העליונה הקיימת, כמו כן, בהתאם לתיקון 3 ל תוכנית תמ"א 38 יהיה ניתן להוסיף מעליהן עוד שתי קומות, דבר אשר יוסיף במצטבר, בשתי הקומות הנוספות עוד 200 מ"ר.
שטח הקומות הנוספות כאשר הבניין הקיים בנוי בחריגה מקווי הבניין
מבנים שהוקמו לפני שנים רבות בנויים במקרים רבים מעבר ל- לקווי הבניין אשר חלים היום על המגרש. מציאות זו יכולה להיות תוצאה של שתי סיבות עיקריות: האחת, כי הבניין נבנה במקור בסטייה מקווי הבניין שנקבעו בהיתר דהיינו, הבניין נבנה לפי שטחי הבניה הקבועים בהיתר הבניה, אך הבניין כולל "זז" ונבנה מעבר לקווי הבניין שנקבעו בתשריט היתר הבניה. הסיבה השנייה האפשרית היא, כי התוכנית החלה במקום השתנתה מאז הקמת הבניין, וכתוצאה מכך, הבניין שנבנה במקור לפי קווי הבניין המחייבים, בנוי היום, לאור השינוי במצב התכנוני, מעבר לקווי הבניין של התוכנית החלה על המגרש.
בקרים רגילים, כאשר מוגשת בקשה להיתר בניה להוספת קומה ו/או קומות על פי תוכנית תמ"א 38 תיקון 3, יש לדרוש כי הקומה או הקומות הנוספות ייבנו לפי קווי הבניין התקפים דהיינו, בנסיגה מהיקף הקומה העליונה הקיימת, כך שאלה ייבנו לפי קווי הבניין החלים היום על המגרש. השאלה היא, כיצד יש לנהוג במצב כאמור כאשר מוגשת בקשה להיתר בניה להקמת שתי קומות במסגרת תיקון 3 ל תוכנית תמ"א 38.
כמומחים לליווי וניהול דיירים בפינוי בינוי, לדעתנו תוכנית תמ"א 38 מנחיתה זכויות בניה ייעודיות או צבועות על הבניין הקיים כמו שהוא, ולפיכך יש לדעתנו לאפשר את הקמת הקומה או הקומות הנוספות בהתאם לתיקון 3 ל תוכנית תמ"א 38, לפי מלוא היקף הקומה הקיימת, מבלי לחייב ביצוע נסיגות לקו הבניין החל היום על המגרש, כאשר הבניין בנוי בחריגה מקווי הבניין החלים היום על המגרש.
עם זאת, אם שטח הבניין החורג מקווי הבניין נבנה ללא היתר, בחריגה משטחי הבניה שהותרו בהיתרי הבניין של הבניין, אין לאפשר את בניית שתי הקומות מעל לשטח זה, שכן במקרה כזה "נשכפל" את שטחי הבניה הבלתי חוקיים לקומה או לקומות נוספות.
השימושים המותרים בקומות הנוספות על פי תיקון 3 ל תוכנית תמ"א 38
הקמת קומה או קומות נוספות על פי האמור בסעיף קטן זה יכולה לשמש גם לצורך הוספת יחידות דיור בבניין קיים וגם להרחבת יחידות הדיור הממוקמות בקומה העליונה של המבנה.
ה תוכנית תמ"א 38 אינה קובעת את מספר יחידות הדיור אותן ניתן לבנות בשתי הקומות הנוספות, ובכך עסקנו בהרחבה לעיל. במרבית המקרים הקומות הנוספות משמשות להוספת יחידות דיור חדשות לבניין הקיים, כאשר היזם מקבל את זכויות הבנייה לבניית יחידות דיור אלה כנגד חיזוק הבניין, שדרוגו ולעיתים גם הרחבת יחידות הדיור הקיימות בבניין.
החלופה השנייה לניצול הקומות לפי סעיף 11.1.2 (ד) היא, כי שטחי הבניה המתקבלים ישמשו "להרחבת הדירות בקומה העליונה של הבניין".
סעיף זה מהווה תמונת ראי של סעיף השימושים המותרים בשטחים המתקבלים ממילוי וסגירה הקומה המפולשת בבניין הדורש חיזוק, אשר גם הוא מאפשר את חיבור הקומה המפולשת ליחידות הדיור שמעל או מתחת לקומה המפולשת, לשם הרחבת יחידות הדיור הקיימות.
כאשר מיושמת החלופה של חיבור הקומה הנוספת ליחידות הדיור המקוריות בבניין, הדבר מותיר את שטחי הבניה הנוספים בידי בעלי יחידות הדיור בקומה העליונה בבניין, כך שאלה לא יוכלו לשמש כתמורה ליזם לביצוע עבודות החיזוק של הבניין הקיים ושדרוגו.
הדבר אף עלול ליצור אי שיווי כלכלי בין בעלי יחידות הדיור בבניין שכן, בעלי יחידות הדיור בקומות העליונות יקבלו שטחים כתוספת לדירתם בהיקף גדול יותר מבעלי יחידות הדיור בבניין.
בניית ממ"ד בקומות הנוספות
תוספת מכוח תמ"א 38 תכלול ממ"ד לכל יח"ד חדשה בבניין או דירה קיימת שמיועדת בפרויקט להרחבה, אלא אם כן אישר פיקוד העורף חלופה לפתרון המיגון, פתרון חלופי ו/או שהחליט לפטור את חובת הקמה של מקלט, בהתאם להנחיית החוק להתגוננות האזרחית, התשי"א-1951.
סעיף זה זהה לסעיף 11.1.1)ג) המתייחס לנושא של בניית ממ"ד בשטחי הבניה הנוספים בקומה המפולשת.
כפי שביארנו לעיל, כאשר בנוסף לתוספת שתי הקומות לבניין הקיים נוצלה גם האפשרות המוענקת לפי סעיף 11.1.4(ה) ל תוכנית תמ"א 38 להרחיב את יחידות הדיור הקיימות, שטח הגג המותר לבניית שתי הקומות הנוספות משתרע גם מעל לשטחי הרחבת הדירות. מכיוון ששטחי הרחבת יחידות הדיור כוללים ברוב המקרים ממ"ד, הרי שמגדל הממ"דים של ההרחבה מגיע עד לקומות הנוספות, ולא קיימת מניעה הנדסית להמשיך אותו לגובה שתי הקומות הנוספות, וכך ליצור ממ"דים ליחידות הדיור הנוספות הנבנות בקומות אלה.
ואולם, באותם מקרים בהם לא מתבצעת הרחבה של יחידות הדיור הקיימות כך שלא נבנה מגדל ממ"דים המגיע לגג הבניין הקיים, קיימת בדרך כלל בעיה טכנית ומעשית לבנות ממ"דים בקומות הנוספות לבניין במסגרת תוכנית תמ"א 38, בשל החובה הקבועה בתקנה 201(ג) לתקנות ההתגוננות האזרחית כי, "70% לפחות מקירות הממ"ד ירדו עד לפני הקרקע".
הוראה זו אינה ניתנת לביצוע כאשר הממ"דים נבנים בקומות הנוספות, בתוך היקף הבניין הקיים, שכן הדבר יחייב העברה של חלק מקירות הממ"ד דרך יחידות הדיור הקיימות בבניין, כאשר יש להניח כי בעלי הדירות לא יאפשרו זאת.
בנוסח תוכנית תמ"א 38, עד כניסת שינוי מס' 3 לתוקף נאמר, כי בהתייחס לקומה הנוספת: תוספות מכוח תמ"א 38 יכללו ממ"ד ו/או חדרים מחוזקים על פי דין" – דהיינו, תוכנית תמ"א 38 אפשרה בניית חדר מחוזק במקום ממ"ד.
בסעיף 11.1.2(ג) בנוסחו לאחר כניסת שינוי מס' 3 לתוקף נאמר, נקבע כברירת מחדל כי "תוספת מכוח תמ"א 38 תכלול ממ"דים לכל יח"ד חדשה ו/או יח"ד קיימת שמיועדת בפרויקט להרחבה", אך גם המשך הסעיף מאפשר לפיקוד העורף, המשמש כרשות מוסמכת, להתיר הפתרון של מעין ממ"ד חלופי ו/או לחילופין להעניק למבקש ההיתר את הפטור הגורף מהחובה להקמת מקלט, בהתאם להנחיית החוק להתגוננות האזרחית התשי"א-1951".
הפתרון החלופי, כגון בניית חדר מחוזק, או קבלת פטור מחובת הקמת מקלט, יאושר בדרך כלל רק אם לא תהיה קיימת אפשרות לבנות ממ"דים תקניים ליחידות הדיור החדשות בשל סיבות הנדסיות או מעשיות, כגון חוסר אפשרות להוריד 70% ו/או 50% לפחות מקירות הממ"ד עד לפני הקרקע, ורק במקרים נדירים יינתן פטור מבניית ממ"ד.
לדעתנו, הפתרון החלופי המועדף יהיה בניית חדר מחוזק, תוך ויתור על התנאי להורדת 70% ו/או 50% לפחות מקירות הממ"ד עד לפני הקרקע, ורק במקרים נדירים יינתן פטור מבניית ממ"ד.
הקמת קומות נוספות כאשר גג הבניין צמוד לדירות בבניין
במבנים רבים גג הבניין צמוד לאחת או לכמה מיחידות הדיור בבניין, בדרך כלל ליחידות הדיור המצויות בקומות העליונות. במקרים אלה דיירי הבניין אינם יכולים להציע ליזם לבנות שתי קומות נוספות על גג הבניין הקיים לשם בניית יחידות דיור חדשות מבלי להגיע להסדר עם בעלי הדירות שגג הבניין צמוד לדירותיהם. לפיכך העובדה כי גג הבית המשותף צמוד לחלק מדירות הבניין מכשילה במקרים רבים את האפשרות לחזק את הבניין במסגרת תוכנית תמ"א 38 ו/או על דרך של הריסה ובניה מחדש על פי תיקון 3 א' ל תוכנית תמ"א 38.
במצב זה קיימת אפשרות כי אלו שהגג צמוד ליחידות הדיור שבבעלותם, יגיעו להסכמה עם יתר בעלי יחידות הדיור בבניין, כי הם יחזקו את הבניין וישדרגו אותו על חשבונם, כנגד קבלת זכויות הבניה להקמת עד שתי קומות מכוח סעיף 11.1.2 ל תוכנית תמ"א 38.
קיימת גם אפשרות כי בעלי הדירות העליונית בבניין, שהגג צמוד לדירותיהם, יגיעו להסכמה עם היזם כי דירותיהם ידלגו לקומה העליונה החדשה של הבניין, לאחר שיוספו לבניין שתי קומות במסגרת יישום ה תוכנית תמ"א 38, ולדירה זו יוצמד הגג החדש שייווצר. במילים אחרות, הדירות של יעברו לבעלות היזם, והם יקבלו תמורתן, דירות חדשות בקומה העליונה של הבניין, כאשר גג הבניין החדש שנוצר יוצמד לדירות אלה – דרך פעולה זו עלולה להיחשב כאירוע מס, של מכירת דירה ורכישת דירה חדשה תחתיה.
עיצוב גג הבניין במקרה של הקמת קומות נוספות
בסעיף 18.2 ל תוכנית תמ"א 38 נקבע כי: באם חלה תוכנית על הבניין הקיים וקובעת הנחיות מפורשות לגבי עיצובו של גג המבנה (כמו למשל גג בשיפוע) יחולו הנחיותיה על גג הקומה הנוספת, אלא באם נקבע על ידי מהנדס הרשות התכנונית אחרת. אם לא נקבע בתוכנית התבעית החלה על הבניין קיים הנחיה לגבי אופן עיצובו של גג, תאשר רשות מקומית, על פי חו"ד של מהנדס הרשות התכנונית , את הקמת הקומה הנוספת, בדרך שתתאים למבנים הקיימים ברחובות ו/או בסביבתו הקרובה. אין האמור דלעיל כדי לגרוע מהנחיות הסעיפים 11 ו- 13 לתוכנית זו.
בדרך כלל, על גג שתי הקומות הנוספות אשר ייבנו על פי הוראות תוכנית תמ"א 38 תיבנה קומה חלקית בהתאם להוראות סעיף 11.1.3 ל תוכנית תמ"א 38.
כאשר לא נבנית קומה חלקית נוספת מעל לקומות הנוספות לבניין במסגרת הבניה המבוצעת מכוח תוכנית תמ"א 38, יש לפעול על פי הוראות סעיף 18.2 ל תוכנית תמ"א 38 ביחס לגג אשר יתקבל מעל לאותן קומות שנוספו.
כאמור בסעיף, אם התוכנית החלה במקום קובעת הוראה מפורשת ביחס לעיצוב הגג, יש לעצב את גג הבניין לפי הוראות אותה תוכנית. סעיף 18 מביא כדוגמה חיוב בניית גג משופע, ואולם תיתכנה הוראות עיצוביות נוספות בתוכניות באשר לאופן עיצוב גג הבניין כגון: הוראות באשר לגובה המרבי של מעקה הגג, החומרים מהם ייבנה מעקה הגג (חומרים קלים או בניה קשיחה), הוראות בדבר מיקום והסתרת מתקנים על הגג (כגון: מערכות סולאריות, מנועי מזגנים, צלחות לווין וכיוצא בזאת). סעיף 18 נועד לשמר את המראה העיצובי האחיד באזור.
יחד עם זאת הסעיף מותיר שיקול דעת למהנדס הועדה המקומית לחרוג מהוראה עיצובית דהיינו, מהנדס הועדה המקומית מוסמך, על פי שיקול דעתו, לאפשר חריגה מהוראה של תוכנית החלה במקום.
