תוכנית תמ"א 38 היא מעין תכנית משפרת דיור, תכנית תוכנית תמ"א 38 מעניקה ליזמים תמריצים בדמות שטחי בניה, על מנת שאלה יחזקו את הבניינים הישנים, תוך קבלת רווח סביר שיצדיק את חיזוק הבניינים הקיימים.
תוכנית תמ"א 38 נוקטת בלשון בהירה ומקנה אפשרות לתוספות זכויות בניה בבניינים שנבנו לפני יום ה-1.1.1980 לצורך חיזוקם, ובתנאי כי מהנדס קבע כי יש לחזק את הבניינים בהתאם לתקן 413 – בסעיפי התמ"א ובפרט סע': 11.1.4 לנוסח תוכנית תמ"א 38 נקבע כי:
"11.1 תותר הוספת זכויות בניה למבנה באפשרויות הבאות, כולן או חלקן:
והכל בתנאים המפורטים בסעיף זה להלן:
(ה) בהרחבתן של הקומות לשם הרחבת יח"ד הקיימות במבנה קיים תותר
תותר הוספת של 25 מטר לדירה במפלס קיים…."
בסעיף זה נקבעה אפשרות לאשר בניה לשם הרחבת יח"ד הקיימות בבניין במפלס הקיים של יח"ד. האפשרות לאשר הוספת של 25 מטר לכל יח"ד, כנגד חיזוק בניין הדורש חיזוק כנגד רעידות אדמה, נועדה לשפר בין היתר את איכות החיים של בעלי יח"ד בבניין הדורש חיזוק. כיוון ש תוכנית תמ"א 38 מחייבת בניית ממ"ד כחלק מההרחבה, אפשר להסיק כי זו משפרת את ביטחונם האישי של בעלי יח"ד בבניין הקיים.
הוספת זכויות בניה אלו, אינה ניתנות להעברה ליזם בתמורה לחיזוק הבניין כנגד רעידות אדמה. נהפוך הוא. במקרים רבים היזם מתחייב כלפי דיירי הבניין להרחיב את דירותיהם בנוסף לחיזוק הבניין ושדרוגו, כנגד קבלת שטחי הבניה המשותפים וזכויות הבניה להוספת יחידות דיור לבניין.
מנימוק זה, ה תוכנית תמ"א 38 מעניקה אפשרות זו, של אישור הרחבת יח"ד, בנוסף לתמריצים המאפשרים הוספת יחידות דיור לבניין הקיים, הניתנות להעברה ליזם.
השאלה האם אפשר לממש תמריץ חיזוק זה תלויה בין היתר בגודל ובצורת המגרש, ובמיקום הבניין הקיים ביחס לקווי הבניין של המגרש.
כמומחים לארגון וליווי דיירים בפינוי בינוי והן בעסקאות מורכבות בתחום ה תוכנית תמ"א 38
לא פעם אחת נשאלת השאלה מהו השטח אותו אפשר לקבל במסגרת תוכנית תמ"א 38 לשם הרחבת יח"ד הקיימות?
כאמור, בסעיף 11.1.4(ה) נקבע כי אפשר להרחיב קומות של בניין קיים לצורך הרחבת יחידות דיור ל"הוספת של עד 25 מ"ר לכל דירה במפלס הקיים".
אפשר לאשר את השטח של עד 25 מ"ר לכל יחידת דיור בבניין הקיים, ואפשר לאשר אותו רק פעם אחת לכל יחידת דיור. לכן, בדירת דופלקס, המורכבת משתי קומות, אפשר יהיה לאשר את שטח ההרחבה רק במפלס אחד מבין שני מפלסי הדירה.
לאור המשך הסעיף הקבוע בתוכנית תמ"א 38, נקבע:
ההרחבה תותר עד ל- 25 מטר ותכלול מרחב מוגן דירתי לכל יח"ד אשר מורחבת במפלס הקומה הקיים, הרי ש- 12 מטר ברוטו הינם כוללים את הקירות מתוך ההרחבה המותרת, יהווה את שטחו של המרחב המוגן הדירתי, אלא אם במקרה של המרחב המוגן הדירתי ייבנה בתוך שטח הנכס המורחב הקיים.
אין קמה חובה לבנות את שטחי הרחבת הבניין כמקשה אחת, ויהא אפשר לפצלו, את השטח המורחב, למספר מוקדם לשם הרחבת יח"ד הקיימות, לפי השיקולים התכנוניים הקשורים בתכנון הפנים של יח"ד המורחבות, ועל מנת שיהיה אפשר לנצל את ההיקף המקסימלי של הזכויות הבניה בתוך מגבלות קווי הבניין המנחים הקיימים על המגרש.
ההגבלה היחידה היא, כי הממ"ד, המהווה חלק מהרחבת יח"ד, חייב להיבנות כמקשה אחת בגודל המזערי שנקבע בתקנות ההתגוננות האזרחית. אפשרות זו מעניקה גמישות תכנונית ביישום תמריץ חיזוק זה.
אפשר לאשר מכוח סעיף 11.1.4(ה) את השטח של עד 25 מ"ר רק עבור יח"ד הקיימות ולא עבור יח"ד החדשות אותן אפשר לבנות מכוח יתר תמריצי ה תוכנית תמ"א 38. ואולם, חלק מיח"ד החדשות תקבלנה באופן עקיף שטחים נוספים כתוצאה מהרחבת יח"ד הקיימות שכן, כאשר יח"ד בבניין הקיים מורחבות מכוח סעיף 11.1.4 (ה) שטחי ההרחבה בקומות הקיימות יביאו להוספת שטח, השווה לסך כל השטחים שהוספו בקומה אחת לדירות הקיימות, בשתי הקומות וחצי הנוספות מכוח תוכנית תמ"א 38. הדבר נכון גם לגבי הקמת אגף נוסף מכוח תוכנית תמ"א 38, והן לגבי סגירת ומילוי של הקומה המפולשת.
בסעיף 11.1.4(ה) נקבע כ הועדה המקומית רשאית לאשר את הרחבת יח"ד הקיימות "עד" לשטח של 25 מ"ר לדירה. ניסוח התוכנית תמ"א 38 מדגיש את העובדה כי בסמכות הועדה המקומית לאשר, על פי שיקול דעתה לפי סעיפים 21 ו- 22 לתוכנית תמ"א 38, שטח קטן יותר, ואף לא לאשר כלל את ההוספה האמורה, בכפוף לתנאים הקבועים באותם סעיפים.
הרחבת יח"ד ביחס לקווים המנחים של המבנה החלים על המקרקעין הבנוי:
בסע' 11.1.4(א) לתוכנית התמ"א 38 נקבע כי אחד התנאים לביצוע הרחבת קומות קיימות הוא כי:
קווי הבניין המנחים של המבנה, בהתאם לתוכנית תקפה החלה על הבניין יכולים לקלוט את הוספת הזכויות המבוקשת.
באם אין הקווים המנחים של הבניין יכולים לאפשר את הוספת הזכויות, תאופשר החריגה מקווי הבניין המנחים, ובפרט שאלה לא יפחתו מ- 2 מטר לחזית ולצד ולפחות 3 מטר לאחור. אין האמור בסעיף זה כדי לגרוע מן האמור בסעיף 15.
סעיף זה נכון גם לעניין בניית אגף נוסף, שם קיימנו מאמר רחב במשמעותו של הסעיף. לפיכך נעמוד על מספר דגשים המיוחדים להרחבת יחידות דיור קיימות.
גם במקרה של הרחבת יחידות דיור קיימות, כמו בהקמת אגף נוסף, לא אפשר במקרים רבים לממש תמריץ זה בשל גודל וצורת המגרש, ומיקומו של הבניין ביחס לקווי הבניין.
ואולם, לנוכח האפשרות הקיימת במקרים לפצל את שטח הרחבת יח"ד למספר מוקדי הרחבה, קיימת יותר גמישות תכנונית בניצול זכויות הבניה אותן אפשר לאשר מטרה זו, דבר המקל על ניצולו של תמריץ זה במגבלות קווי הבניין המשופרים שהותרו בסעיף 11.1.4(א) ל תוכנית תמ"א 38.
יצוין כי עלולים להיות מצבים בהם בשל המגבלות התכנוניות שפורטו לעיל, יהיה אפשר להרחיב רק חלק מהדירות בבניין. כך לדוגמה יתכן שאפשר יהיה להרחיב את הדירות הפונות לעורף הבניין, אך לא יהיה אפשר להרחיב את הדירות הפונות לחזית הבניין.
הועדה המקומית רשאית לאשר חריגה מקווי בניין מנחים אשר קבועים בתוכנית החלה במקום, עד אשר קבוע בסעיף 11.1.4(א) לתוכנית תמ"א 38 (3-3-3-2), משהוכח כי הקווים המנחים בתוכנית החלה במקום אין הם מאפשרים את הרחבתן של יח"ד. חובת ההוכחה, כי לא אפשר לממש את זכויות הבניה מכוח סעיף 11.1.4(ה) ל תוכנית תמ"א מבלי לחרוג מקווי הבניין החלים במקום, חלה על מבקש ההיתר.
אחד השיקולים המרכזיים להצדקת האישור לחריגה מקווי בניין לשם הרחבת יחידות דיור קיימות הוא, רמת ההשתלבות של תוספת ההרחבה בתכנון פנים יח"ד הקיימות.
ככל שמדובר בהרחבת יחידות דיור קיימות, קיימת מגבלה תכנונית שיש להביאה בחשבון והיא, כי על ההרחבה להשתלב בתכנון הפנים של יח"ד הקיימות ובמיקום הפונקציות השונות כגון: מיקום חדר המגורים, חדרי השינה, המטבח, חדר האמבטיה וחדר השירותים, ביצוע ההרחבה יחייב ביצוע שינויים פנימיים מרחיקי לכת בדירה הקיימת, דבר העלול להכשיל את הרחבת הדירות, וכפועל יוצא, את מימוש ה תוכנית תמ"א 38.
לפיכך, השיקול של מתן אפשרות לבצע את הרחבת הדירות הקיימות במיקום אשר משתלב בצורה המיטבית בתכנון הפנים של הדירות מהווה הצדקה תכנונית לאישור חריגה מקווי הבניין לפי סעיף 11.1.4(א) ל תוכנית תמ"א 38, בכפוף לשמיעת התנגדויות לפי סעיף 27 ל תוכנית תמ"א 38 וההכרעה בהן.
בערר 5076/11 עלתה השאלה, האם אפשר לאשר חריגה מקווי הבניין הקבועים בתוכנית החלה במקום מכוח סעיף 11.1.4(א) ל תוכנית תמ"א 38, לשם בניית מרפסת מקורה.
העוררת ביקשה לכלול את שטח המרפסת המקורה בשטח הרחבה של עד 25 מ"ר אותן אפשר לאשר לכל דירה, דהיינו, היא ביקשה לראות במרפסות חלק מהרחבת הדירה, ועל חשבון השטחים העיקריים. ועדת הערר המחוזית קיבלה טענה זו בקבעה כי:
ובהמשך קבעה ועדת הערר המחוזית כי:
בסעיף 11.1.4(ו) נקבע כי:
במילים אחרות, כאשר במסגרת הבקשה לחיזוק בניין כנגד רעידות אדמה לא מבוקש לנצל את כל שטח הרחבת יח"ד של עד 25 מ"ר אותם יאופשר לאשר מכוח סעיף 11.1.4(ה) ל תוכנית תמ"א 38, אלא מבוקש רק לבנות ולהוסיף ממ"דים ליח"ד הקיימות, יהיה מותר למהנדס הוועדה המקומית לאפשר את בניית מגדל הממ"דים מעבר לקבוע בתוכנית ביחס לקווי הבניין דהיינו, מעבר לקו בניין צדדי וקדמי של שני מטרים וקו בניין אחורי של שלושה מטרים, עד גבול המגרש (בניה בקו 0), "אם מהנדס הועדה המקומית חיווה את דעתו כי לא קיימת לכך מניעה מטעמים תכנוניים ואדריכליים".
כמומחים לארגון וליווי דיירים בפינוי בינוי והן בעסקאות מורכבות במסגרת תוכנית תמ"א 38, לדעתנו סעיף זה חל רק כאשר הממ"ד שנבנה עולה אינו עולה על הגודל המזערי הנדרש על פי תקנות ההתגוננות האזרחית. יצוין כי התרת בניית ממ"דים מעבר לקווי הבניין מכוח סעיף 11.1.4(ו) אינו מחייב אישור הקלה, שכן החריגה הותרה ב תוכנית תמ"א 38.
בערר 5367/11 התייחסה ועדת המחוזית לתכנון ובניה מחוז תל אביב לשאלת הנימוקים התכנוניים המצדיקים בניית ממ"ד מעבר לקווי הבניין, כאשר באותה החלטה הנושא עלה לדיון אגב התנגדות לאישור הקלה לבניית מגדל ממ"דים עד גבול המגרש. באותה החלטה נקבע כי אחד השיקולים המרכזיים לאישור בניית ממ"ד מעבר לקווי הבניין בהקלה הוא, מידת ההשתלבות הפונקציונלית של מיקום הממ"ד בתכנון הפנים של הדירה הקיימת. נושא זה, של מיקום הממ"דים ביחס לתכנון הפנים של הדירות הקיימות, צריך להוות שיקול מרכזי בהחלטת מהנדס הועדה המקומית אם לאשר בניה של מגדל ממ"דים, אשר מהווים את כל שטח ההרחבה, מעבר לקווי הבניין שאפשר לאשר לפי סעיף 11.1.4(א) ל תוכנית תמ"א 38.
כפי שהרחבנו במאמר קודם, במגרש פינתי אין קו בניין אחורי אלא קיימים שני קווי בניין קדמיים ושני קווי בניין צדדיים, ולפיכך תאופשר במגרש פינתי את הרחבתן של יחידות דיור עד למרחק של שני מטרים מכל חזיתות המגרש. כאשר מספר בניינים בנויים על מגרש אחד לא קיימים קווי בניין בין הבניינים הניצבים על אותו מגרש, דבר אשר מקל על הרחבת יח"ד בבניינים אלה.
בניית הרחבת יח"ד למלוא גובהו של האגף: בסעיף 11.1.4(ה) נקבע בין היתר כי "…. ההרחבה תותר רק אם תבוצע למלוא גובהו של האגף…"
לפי הוראה זו, תאופשר הרחבתן של יח"ד הקיימות עד 25 מ"ר לכל יחידת דיור רק אם ההרחבה מתבצעת לכל גובה האגף של יח"ד המורחבת. המשמעות היא כי תאופשר הרחבתן של יח"ד רק אם כל בעלי יח"ד באותו אגף מעוניינים ומסכימים להרחבה.
הוראה דומה קיימת בסעיף 11.1.4(ד) המתייחסת לבניית אגף נוסף לבניין. אלא ששם הוסמכה הועדה המקומית, בהמלצת מהנדס הועדה המקומית, לאשר חריגה מאותה הוראה, בעוד שלעניין בניית הרחבת יחידות הסעיף הוא קטגורי, ללא הענקת שיקל דעת לוועדה המקומית לאפשר סטייה מהוראות הסעיף. הנימוק התכנוני העומד מאחורי הסעיף הוא, הרצון למנוע בניית אגף שקיימים בו חורים במפלס יח"ד שלא הורחבו, מציאות תכנונית המוכרת לנו ממקומות רבים בהם בוצעה הרחבת יחידות דיור שלא לכל גובה האגף, ותוך דילוג על קומות של בוצעה בהן ההרחבה המותרת לפי התוכניות החלות במקום.
למרות החשיבות התכנונית של הוראות סעיף 11.1.4(ה), זו עלולה להכשיל במקרים רבים את האפשרות לבצע הרחבה של יחידות דיור קיימות שכן, די בכך כי בעל דירה אחד באגף יתנגד להרחבת דירתו במסגרת סעיף 11.1.4(ה) ל תוכנית תמ"א 38, על מנת שלא יהיה יאופשר לבצע את ההרחבה בכל יח"ד באותו אגף.
תוצאה זו אינה רצויה בעיננו שכן, היא מעניקה לדייר בודד זכות ווטו העלולה לגרום נזק כבד לרוב המוחלט של הבניין המעוניינים בהרחבת דירותיהם, ולעיתים עלול אותו דייר בודד להכשיל בהתנגדותו זו את חיזוק הבניין כולו כנגד רעידות אדמה במסגרת ה תוכנית תמ"א 38. כמו כן ההוראה מעניקה כוח סחיטה בידי דייר בודד אשר ללא הסכמתו להרחבת דירתו תוכשל הרחבת כל יח"ד באותו אגף.
לאור תוצאה בלתי רצויה זו מבחינה תכנונית וקניינית, יש לדעתנו לתת פרשנות רחבה להוראות הסעיף כי "ההרחבה תתור רק אם תבוצע למלוא גובהו של האגף". לדעתנו יש לאפשר לוועדה המקומית לאשר במקרים המתאימים בניית מעטפת של ההרחבה במפלס הדירה אשר אינה מעוניינת בהרחבה. שיטה זו אומנם אינה אידאלית מבחינה עיצובית, אך היא מהווה לדעתנו במקרים רבים איזון ראוי בין הרצון לאפשר לרוב בעלי יח"ד לחזק את הבניין ולהרחיב את דירותיהם לבין הפגיעה במראה החיצוני של הבניין.
בהפעלת שיקול הדעת, האם לאפשר בניית מעטפת כאמור, אפשר להתחשב לדעתנו בין היתר במשתנים הבאים:
- כמות הדיירים המעוניינים להרחיב את יח"ד לעומת אלה שאינם מעוניינים. ככל שכמות הדיירים שאינם מעוניינים בהרחבה תגדל, כך תקטן הנטייה לאפשר את בניית הרחבת יח"ד בדילוגים תוך בניית מעטפת במפלס יח"ד שאינן מעוניינות בהרחבה.
- ככל שההרחבה תתבצע במקום שחשוף יותר למרחב הציבורי, כגון בחזית הבניין, כך תקטן הנטייה לאשר בניית הרחבת יחידות דיור תוך בניית מעטפת במפלס יח"ד שאינן מעוניינות בהרחבה.
- מידת הפגיעה באיכות החיים ביחדת הדיור של מי שאינו מעוניין בהרחבה כתוצאה מבניין המעטפת.
מניסיוננו, בניית מעטפת ההרחבה במפלס יח"ד של מי שאינו מעוניין בהרחבה אינה נשארת במצב זה לאורך זמן, ותוך תקופה קצרה גם בעלי הדירות אלה ישלימו את הרחבת דירתם אל תוך המעטפת שנבנתה במפלס דירתם.
הרחבת יח"ד כאשר חלקים מהחצר צמודים לדירות בבניין: כאשר חלקים מחצר הבניין הקיים צמודים לדירות בבית המשותף, כגון לצורך חניה או כגינות של דירות הקרקע, לא יהיה אפשר לבצע את הרחבת יח"ד על שטחים אלה ללא קבלת הסכמתם של בעלי שטחים אלה. הדבר עלול להכשיל את האפשרות להרחיב את יח"ד, או להביא לצמצום היקף שטחי ההרחבה האפשריים.
הפתרון הרצוי במקרה כזה הוא, העתקת השטח הצמוד למיקום אחר במגרש, הדבר אפשרי לעיתים כאשר מדובר במקום חניה, אך ככל שהשטח הצמוד משמש כגינה של דירות הקרקע, יהיה קשה למצוא פתרון המאפשר את העתקת השטח הצמוד למקום אחר במגרש.
בניית ממ"ד במסגרת הרחבת יח"ד: בסעיף 11.1.4(ה) נקבע כי:
ההרחבה תותר רק אם תבוצע למלוא גובהו של האגף והיא תכלול ממ"ד לכל יח"ד אשר מיועדת להרחבה, בסעיף נקבע בהמשך כי:
על אף האמור, היה שטח ההרחבה קטן מהשטח הנדרש להוספת הממ"דים, תותר ההרחבה אם אישר פיקוד העורף הפתרון למיגון חלופי ו/או את הפטור מהחובה להקמת מקלט, על פי הוראות החוק להתגוננות האזרחית, התשי"א-1951. הסעיף עוסק בשני מצבים:
- כאשר שטח הרחבת יח"ד מספיק על מנת לבנות בו ממ"ד בגודל תקני, דהיינו בשטח של 9 מ"ר נטו שהוא 12 מ"ר ברוטו, ההרחבה חייבת לכלול ממ"ד, ולא קיימת אפשרות לאפשר חלופת מיגון לממ"ד או פטור מבניית ממ"ד.
- כאשר שטח ההרחבה קטן מהדרוש לשם בניית ממ"ד תקני, כלומר מ-9מ"ר נטו שהם 12 מ"ר ברוטו, מוסמכת הרשות המוסמכת לאשר פתרונות מיגון חלופיים, כגון שדרוג המקלט של הבניין, או לפטור את יח"ד המורחבות מבניית ממ"ד.
מלשון סעיף 11.1.4(ה) עולה לכאורה, כי הממ"ד חייה להבנות בתוך שטח ההרחבה של 25 מ"ר. בערר (ת"א) 5117/11 עלתה השאלה, האם משמעות כי הממ"ד חייב להיבנות בתוך שטח ההרחבה וכחלק מההרחבה, או שאפשר לבנות אותו גם בתוך שטח הדירה המקורית, ובלבד כ הדירה המורחבת תכלול ממ"ד.
ועדת הערר המחוזית לתכנון ובניה מחוז תל אביב החליטה כי:
"סעיף 11.2 ב ל תוכנית תמ"א 38, העוסק באפשרות לבצע הרחבת דירה קיימת ב 25 מ"ר, קובע כי "הוספת השטח לדירה תכלול מרחב מוגן על פי החוק".
משמעותו של סעיף זה הוא, כי במסגרת אותם 25 מ"ר הניתנים לבניה כתמריץ לחיזוק בניין נגד רעידות אדמה יש לבנות גם ממ"ד. ואולם לדעתנו במידה ומבקש ההיתר מעדיף לבנות את הממ"ד בתוך קווי הבניין הקיים, בשל אילוצים טכניים או תכנוניים, הוא יכול לעשות כן ואולם, במקרה כזה יש להפחית מאותם 25 מ"ר בהם מותר לו להרחיב את הדירה את שטח הממ"ד בשטח המזערי הנדרש על חוק ההתגוננות האזרחית דהיינו, 12.5 מ"ר".
לאור החלטה עקרונית זו, התוצאה הסופית אשר צריכה להתקבל היא, כי בדירות המורחבות יהיה קיים ממ"ד, ואין זה משנה אם הממ"ד ייבנה בתוך שטח ההרחבה של ה- 25 מ"ר או בשטח הדירה המקורית – המורחבת.
יש לציין שהאמור בערר 511/11, כי במקרה של בניית הממ"ד בשטח הדירה יש להפחית את שטח הממ"ד מההרחבה, נכון למקרה המיוחד שנדון באותו ערר, בו לא היה אפשר לבצע חישוב מחדש של שטחי הבניה בבניין, ואולם בדרך כלל, אם הממ"ד נבנה בתוך שטח הדירה המקורי הוא מפנה שטח עיקרי של 12 מ"ר, ובביצוע חישוב מחדש של שטחי הבניה בדירה יהיה אפשר לדעתנו לבנות שטח עיקרי זה בתחום ההרחבה, כך שהתוצאה הסופית תהיה כי ההרחבה שתיבנה תהיה בשטח של 25 מ"ר ללא ממ"ד, והממ"ד יהיה ממוקם בשטח הדירה המקורית – המורחבת.
