23 מרץ, 2022
בחוק ההסדרים האחרון עברו סידרה של תיקונים שעבדה עליהם הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית כדי לקדם פרויקטים להתחדשות עירונית וכתוצאה מכך גיבשה הרשות יחד עם משרד המשפטים משרד האוצר ועוד כמה משרדים שעוסקים בתחום דו״ח שפורסם ובעקבותיו הצליחו יחדיו להכניס פרק מאוד מאוד משמעותי לחוק ההסדרים.
תיקוני החקיקה מדברים על עולמות הקניין, המיסוי, כלכליות התכנון, וכמובן גם על כל נושא ההכרזות על מתחמים לפינוי בינוי, והמטרה הייתה לייעל תהליכים לקצר ולשפר ככל האפשר.
להלן החוקים שתוקנו
- חוק עידוד מיזמי פינוי בינוי.
- חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית.
- חוק מיסוי מקרקעין.
- חוק התכנון והבנייה.
- חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה).
- חוק רמ"י (רשות מקרקעי ישראל).
נתחיל
היבטי הקניין
הורדת הרוב הדרוש לתביעת דייר סרבן ( 66% במקבץ)
בין החוקים שתוקנו תוקן סעיף הורדת אחוז ההסכמה להגשת תביעת דייר סרבן לשני-שלישים במקבץ יש לשיים לב כי מדובר במקבץ ולא בבניין! כמו גם בוצעה קורלציה גם באשר לאחוז ההסכמה לבניין נפרד במתחם, ושם נקבע שיעור אחוז ההסכמה של 60 אחוזים (לעומת 67% בחוק הקודם), ממש בדומה לרוב מיוחס המאפשר הגשת תוכנית מפורטת (תב"ע) למוסדות התכנון.
אחוז ההסכמה הנדרש ברכוש המשותף במקבץ /ברכוש המשותף בבניין,
מדובר בחידוש נוסף שהינו חלק בלתי נפרד משיעור ההסכמה הדרוש, בוטלה ההתייחסות לאחוז ההסכמה הנדרש ברכוש המשותף במקבץ ונקבע שיעור מופחת, שיעור ההסכמה ברכוש המשותף בבניין של 50%.
הערת ביניים:
הורדת הרוב הדרוש בפרויקט מתחמי לפינוי ובינוי נועדה בין היתר רק כדי להניע תהליך, בסופו של תהליך צריכה להתקבל בקרב בעלי הדירות הסכמה בשיעור של 100%, הסכמה מצד הבעלים שיגידו רוצה אני, וזאת כדי לחתום על היתר הבנייה, מסמכי הליווי ועוד…
מה לגבי אדם המחזיק במספר דירות בפרויקט?
כזכור בחוק הקיים לפני התיקון היה קבוע שמי שיש בבעלותו מעל 30% נחשב כאילו בבעלותו דירה אחת בלבד! נושא זה יצר עיוות מוגזם וסעיף זה הוסר ובמקומו נקבע שמי שבבעלותו מעל 30 אחוזים ייחשב כאילו יש בבעלותו 30% ועוד שליש מהאחוז הנוסף. יודגש כי אין מביאים לידי ביטוי את מלוא הזכויות שיש לאדם כשבאים לחשב את שיעור המסכימים.
לדוגמא:
בבעלות אדם 60 אחוזים מהדירות בבית המשותף, אזי ייחשב כאילו בבעלותו 40% מהדירות בבית המשותף = דהיינו 10+ 30 .
מה אפשר לעשות במקרה של עברייני בנייה?
נושא מאד דרמטי ואף מאד נבון צורף לחקיקה, שמתייחס לאותן הסיטואציות של אדם שביצע בנייה לא חוקית ו/או עשה שימוש שלא כדין בהיתר. כלומר לשון החוק מתייחסת לא רק לסוגיית הבנייה הלא חוקית בפועל לפי היתר אלא נוגעת גם בשימושים שנעשו בניגוד לו…
כמו למשל אותו דייר שסיפח לעצמו את הגג ו/או שמא הרחיב חדר או ניכס לעצמו חלק מהרכוש המשותף ויצר לעצמו מעין דירת גן עם חצר גדולה ואולי אפילו עוד איזה חדרון ואולי גם חדר כביסה והכל לשם רווחת דיור נפלאה. יעידו העוסקים בתחום כי למעשה מדובר באבן נגף אמיתית במספר רב של פרויקטים להתחדשות עירונית.
מהם אותם מקרים המצדיקים התייחסות לאדם כמי-שהוא עבריין בנייה?
בהקשר הזה זה לא הליך פלילי ולא מתייחסים להיבטים של עבירת הבנייה כעבירה פלילית אלא אך ורק כי איזה שהוא חסם להתחדשות עירונית.
נקבע אם אדם משתמש או בונה שלו כדין ברכוש המשותף היינו, לא בשטח שצמוד לו או למשל מפצל דירה שזה גם אתה השארת את אותה דירה של ארבעה חדרים רק עשית שם שתי דירות אתה מרוויח הון כסף על שכר דירה למה שתרצה…
אז אנחנו רוצים לפרק את האינסטנטיו של אותם בעלי דירות שלא להסכים, וזה גם פה ההחלטה עם התייחסו אל העבירה ו/או איך התייחסו לעבירה היא לא החלאה של יזם ו/או של בעלי דירות אלא ההחלטה נתונה לסמכותו של שיקול בית המשפט.
בית משפט צריך להסתכל על הסיטואציה המאוד מסוימת הזאת ולהחליט
א – עם הובאה בפניו ראייה לכך שיש פה איזה שהוא שימוש או עבירת בנייה שלא כדין
ב – אם יש הסכמה של לפחות חצי מבעלי הדירות בבניין להתחדשות עירונית כלומר בהנחה שאם עם 51 אחוז מבעלי הדירות ביצעו עבירות ולא רוצים התחדשות עירונית הסעיף לא יעזור.
אבל אם 20% עשו את זה אבל יש רוב מבעלי הדירות שכן רוצים, ואותם אנשים מפריעים להם יש אפשרות לקיים הליך לפנות או בבקשה נפרדת או כחלק מתביעת מה שנקרא דייר סרבן לבית המשפט.
בית המשפט הוא שמקבל את ההחלטה והוא בהחלט מתחשב גם בשיקולים של חומרת העברה כמה זמן זה נמשך אם מדובר באיזה שהיא סגירה של אני יודעת איזה שהוא חלק קטן שנמצא שם כבר 40 שנה יכול להיות שבית משפט לא יתערבו בו . דון במראות הסרבנות
אם בית המשפפט מצא לנכון שכן בוצעה עבירת בנייה שמספיק חמורה, ושיש קשר סיבתי בינה לבין הסירוב, אז אותו חלק של בעל דירה המסרב לעסקה לא ייחשב למניין קביעת הרוב הדרוש.
מסקנה כשבאים לחשב את הראש אז הרוב הדרוש יורד ל 51% ובהנחה שיתרת בעלי הדירות נאמר סרבני הבנייה העושים שימוש שלא כדין מהווים איזשהו חסם להגיע 67% אפשר למעשה מעין לשים אותם בצד מבחינת החישוב ובעצם להפחית עוד יותר את הרוב הנדרש.
מאחר ורק אחרי שכבר הגיע יזם לשני שליש חתימות ובתנאי שלפחות 50% מבעלי הדירות מסכימים לעסקה, ייזקף לבעלי הדירות הזכות להגיש תביעה נגד "האגוזים הקשים" בעסקה כלומר, אותם דיירים שהם עברייני בנייה (בתנאי שביצעו עבירת בנייה בפרויקט).
בעניין זה דיונים רבים התיידנו סביב השאלה מהו שטח הדירה הקיימת של דייר שפלש שלא כדין לרכוש המשותף בין אם מדובר בשבעה מטר ו/או שמונה מטר אם בכלל, ומכאן העניינים רק הסתבכו ונוצר קושי רב עבור כל בעלי העניין בפרויקט. ובכן, לנוכח הקשיים שפורטו נקבע בתיקון לחוק ההסדרים אמירה מאד ברורה לגבי חישוב הרוב הדרוש ונאמר כי עבריין בנייה שביצע עברית בנייה לא ייספר במניין הרוב הדרוש.
עוד נקבע כי לא צוין מהן אותן העבירות/חריגות שביצע ולשם כך לבית-המשפט תהא הסמכות הרחבה לקבוע מהן העבירות/החריגות אותם ביצע הדייר הפולש.
כאן המקום להדגיש כי בוודאי שלא מדובר בסגירת מרפסות או משהו זניח אלא מדובר בעיקר בפיצול דירות ו/או פלישה לשטח ציבורי סמוך ו/או בפלישה לשטחים משותפים כאשר הכלל הוא להוכיח לקיומה של עבירת בנייה (האם ישנה ראיה כלשהיא לעבירת הבנייה).
ניתן להגיש את התביעה בשני אופנים:
- כחלק מתביעת הדייר הסרבן.
- תביעה נפרדת מקדימה לבית המשפט שיכיר בכך שמדובר בעבריין בנייה.
קביעת מועדים לביטול הסכמים לפינוי בינוי (חל גם לגבי פרויקטים של תמ"א 38).
מדובר בשינוי דרמטי וחדש לחלוטין והוא האפשרות לבעלי דירות במתחם לבטל את העסקאות שנחתמו עם היזם גרר רגליים במשך כמה שנים טובות, מטעם זה בעלי דירות יוכלו להגיש לממונה על פניות הדיירים בקשה בטלות העסקה.
מדובר בהליך דומה להליך הקבוע בחוק המארגנים שמדבר על האפשרות של הדיירים לבטל עסקאות שנחתמו עם היזם לא התקדם, כמו גם שאופן הגשת הבקשה לבטלות עסקה עם יזם אינה יכולה להיעשות באיזושהי שיחת מסדרון בין הדיירים, אלא קמה החובה על בעלי הדירות לכנס אספה לרבות מי מהדיירים שלא חתמו על ההסכם אשר ייספרו בחישוב הרוב לביטול העסקה ולמעשה יוכלו לקחת חלק בהחלטה לבטל את ההסכם ובלבד שאם לא חלפו שלהלן לוחות הזמנים הבאים.
ראשית המועד הקובע הוא המועד חתימת הדייר הראשון.
- לא נחתמו עם בעלי הדירות 50% הסכמים, מאז החתימה הראשונה וחלפו שנתיים הדיירים השונים יהיו רשאים להגיש בקשה לביטול העסקה ( בפרויקט תמ"א 38 – שנה וחצי).
- בחלוף ארבע שנים יהא מחויב יזם להתקשר עם 60 אחוז מבעלי הדירות בפרויקט.
- בחלוף 4 וחצי שנים מחויב יהא היזם להגיש תוכנית בניין עיר (בתמ"א 38 – 3 שנים)
- כאן המקום לציין כי 3 אינו מתקיים במסלול רשויות מקומיות הואיל והתב"ע לא באחריותו של היזם (בתמ"א 38 – שלוש וחצי שנים)
- למתחם הכולל בתוכו לפחות 120 יחידות דיור קיימות, הוחלט לתת שנה נוספת ללוחות הזמנים הנ"ל.
מנגנון פיצוי יזם שבוטלה עמו העסקה
הרשות הממשלתית לקחה בחשבון גם את גובה הפיצוי (בתעריף ממשלתי) ליזם שהעסקה עמו בוטלה בהנחה שהושקעו כספים מצידו לקידום הפרויקט. לפיכך נקבע שגובה הפיצוי ייקבע בהתאם לשלב אליו הגיע היזם בפרויקט.
נוהל מחייב לפרטים שעסקת התחדשות עיונית חייבת לכלול
לעיתים בעסקאות מסוג של פינוי בינוי חסרים פרטים שברור לכולנו שצריכים להיות שם, פרטים טריוויאליים ובהקשר זה צורפה לחקיקה אמירה שבאם פרטים אלה לא יהיו כלולים בעסקה, אזי לבעלי הדירות תעמוד הזכות להגיש את בטלות העסקה.
הורדת גיל הקשיש לעניין תמורות דיור מועדפות שהוא זכאי להם.
גיל הקשיש לעניין פרויקטים לפינוי ובינוי הורד מגיל 75 ל-70 ,לצד כל ארבע החלופות לתמורות הדיור השונות שיש לדיירים אלה, כמו גם גיל הקשיש מ-80 ל-75 הורד כאשר הוא נוגע באפשרות מעבר ישיר לדירה אחרת מחוץ לפרויקט. גם חולה הנוטה למות יוכל לקבל את החלופה של מעבר ישיר לדירה החדשה.
היטל השבחה I 25% כברירת מחדל
נקבע שבתוכניות פינוי-בינוי מעתה ואילך שיעור היטל ההשבחה יעמוד בשיעור של 25%.
אנו סבורים כי ישנם פרויקטים ברחבי הארץ שקביעת שיעור להיטל השבחה זה עלול בהחלט להפיל פרויקט ואולם מנגד אנו סבורים כי יש לא מעט פרויקטים באזורים רווחים יותר שאין סיבה שהרשות המקומית תוותר על גביית היטל ההשבחה ולכן נקבע שעד ליום ה-1.5.22 רשות המקומית רשאית לקבוע חלוקה לאזורים ובתנאי שכל אחד מהם לא יפחת מ-30 דונם ובהם לקבוע שיעור היטל ההשבחה שונה בשיעורים של 50% ו/או 25% ו/או לחלופין פטור מלא. רשות המקומית תוכל לשנות את החלוקה רק בחלוף 5 שנים.
הוראות מעבר.
לגבי תוכנית שנקלטה באותה תקופה שיעור היטל השבחה יחול עד מימושה גם עם מימושה יהא בעוד 10 שנים ויוחלט אפילו לשנות את שיעורי האזורים.
מיסוי
הרחבת הפטורים לבעלי דירות מרובות.
במקרה שלפנינו הפטורים הורחבו ללא תקרה הגבלה. לא משנה כמה דירות מחזיק אדם בבניין /במקבץ, הפטורים יחולו לגבי כל אחת ואחת מדירותיו ובאופן טבעי גם דירות הדיור הציבורי. רשות המיסים קבעה כהבהרה שהועברה בחקיקה והיא, ככל שדם ימכור בעתיד את דירת התמורה לא יוכל לנקות את ההוצאות בגין שירותי בנייה שקיבל.
סמכות הממונה לעניין פניות דיירים
מהי החתמה פוגענית
הורחבו סמכויות הממונה לעניין פניות דיירים. בעצם נקבע לראשונה מהי החתמה פוגענית. כזכור עד היום היה קבוע בחקיקה כי ניתן היה לבטל עסקה עם דייר הוחתם בשפה שאינה ידועה לו.
בתיקון החדש, הרחיבו והוסיפו את המילים הפעלת לחץ בלתי סביר, מסירת מידע כוזב בין אם על נתונים של הפרויקט ובין אם להתחזות לנציג רשות המקומית ובין אם מדובר בניצול מוגבלות של בעלי דירה.
הגדרת מתחם והכרזות.
כדי לקדם תוכנית בוועדת משנה לוועדה מחוזית ו/או לוותמ"ל, כיום לא נדרשת יותר הכרזה או אישור מקדמי. ההכרזה נדרשת רק לצורך הטבות מס ולצורך תביעת דייר סרבן .
תקופת ההכרזה
זאת ועוד, ההכרזות לא יהיו מוגבלות יותר בזמן וללא התניות מקדמיות וכן יינתנו אפשריות שונות לביטול תקופת ההכרזה אולם רק בסיטואציות מסוימות. מדובר יהא בהליך הרבה יותר יעיל ופשוט שלא ייקח בחשבון ויכלול ועדה מייעצת (בוטלה) שממליצה לשר הבינוי והשיכון, אלא שסמכות זו הואצלה, סמכות ההכרזות למנהל הרשות להתחדשות עירונית.
הגדרת מתחם לפינוי בינוי.
עד כה היה נדרש מינימום של 24 יחידות דיור כדי להגיד מתחם לפינוי בינוי. נכון לעת הזו, התווסף גם איזה שהוא מינימום עליון למצב היוצא ולא רק למצב הקיים (מינימום של 24 יחידות דיור) ונקבע שהמצב היוצא הגם שמחייב לפחות כמות של יחידות דיור כפולה מהמצב הקיים ו/או לפחות של 70 יחידות דיור במצב החדש (הגבוה מבניהם), להגדרתו כמתחם לפינוי בינוי.
חידוש נוסף שנוגע להוראת השעה (כיום מדובר בהוראת חוק) במסלול מיסוי, ניתן להכריז על מתחם מיסוי שבו 12 יחידות דיור קיימות מתוך 24 יחידות דיור, בשלב הראשון שנועד להתניע את הפרויקט.
תכנון
ניתן להגיש תוכנית למוסדות התכנון ללא הכרזה בשים לב שוועדה עצמאית מיוחדת עדיין נותרה על כנה. לפיכך כדי להגיש תכנית בהרצליה חולון תל אביב צריך עדיין הכרזה על מתחם וזאת לעומת יתר הוועדות. באשר לוועדת המשנה למחוזית יהא צריך להגיש תוכנית הכוללת לפחות 70 יחידות דיור במצב היוצא כלומר בוטל המינימום במצב הקיים של לפחות 24 יחידות קיימות.
