פרויקט תמ"א 38 (תיקון 3) על דרך חיזוק ועיבוי, קובע לוח זמנים קצר יותר וכולל בין היתר את השלבים שלהלן :
חיזוקם של עמודי המבנה וסגירת הקומה המפולשת:
עבודות החיזוק מתחילות בחפירה וחשיפת העמודים של המבנה, עיבויים באמצעות יציקת בטון וברזל, והקמתם של מערך עמודים, קירות הקשחה, אשר המטרה לסגור הרמטית את כל הקומה המפולשת על מנת לבסס את הבניין וליצור יציבות.
בניית הקורות החיצוניות, מגדל הממדים ופיר מעלית:
שלב הבניה של בניית קורות חיצוניות, של״ד הממדים פירי מעלית, וגרם המדרגות עד שמגיעים לגג.
יציקת הגג החדש והקמת יח"ד חדשות על גג המבנה:
פינוי מתקנים קיימים על הגג, כמו למשל דודי שמש, צלחות הלווין והמזגנים, והעברתם לפיגומים סביב הבניין. בעלי הדירות ימשיכו לעשות בהם שימוש עד לבנייתו של הגג המשותף החדש, אליו יוחזרו המתקנים הללו ואו יוחלפו המתקנים לחדשים על-פי ההסכם שנחתם.
את הגג הקיים אוטמים ומעליו במרחק מסוים בונים את רצפת הקומה החדשה אשר נתמכת על הקונסטרוקציה החדש שעליה ייבנו הדירות החדשות.
שיפור חזית המבנה:
כאשר הסתיימה הבנייה של יחידות הדיור החדשות, מתחילות עבודות גמר אשר משדרגות את כל המבנה, מעין חיפוי חיצוני, החלפת התשתיות המשותפות (מים, ביוב, חדר האשפה, חדר הגז, המקלט, שדרוג לובי הכניסה, חדר מדרגות, התקנת המעלית, שיפור הגינה והשטחים הירוקים, והתקנת תריסים חיצונים.
מבנים שהיתר הבניה לבנייתם הוצא מיום 1.1.80 ואילך, ואשר הוכח לגביהם כי הם לא נבנו לפי תקן 413 כפי שהוא היה בתוקף במועד בנייתם. בניינים אלה לא יהיה ניתן לאשר בהם את תוספות הבניה המפורטות בתוכנית תמ"א 38. כאמור, הוראות ה=תמ"א 38 חלות על שני סוגי המבנים דלעיל, כאשר ביחס לקבוצת המבנים השנייה, שנבנו על פי היתר בניה שהוצא מיום ה- 1.1.80 ואילך, התוכנית תמ"א 38 מהווה למעשה את האופרציה היחידה הרלוונטית לגביהם – חיזוק הבניין בלבד.
מטרת תמ"א 38 היא, להביא לחיזוקם של מבנים קיימים בפני רעידות אדמה, ביצוע חיזוק בניין קיים, ככל שיעמוד בתקן 413, מחייב ביצוע עבודות בניה של רכיבים קונסטרוקטיביים שונים כגון: מערך עמודים וקירות הקשחה, זאת בנוסף לחלקי הבניין המהווים גם הם חלק ממערך החיזוק של הבניין כגון, פיר מעלית, מגדלי הממ״דים וגרעין חדר המדרגות.
מכיוון שרכיבים קונסטרוקטיביים אלה מתווספים לבניין קיים, שבנוי בדרך כלל על קווי הבניין המותרים לפי התוכניות החלות במקום, לא יהיה ניתן במקרים רבים לבנות את רכיבי החיזוק בתוך קווי הבניין וגובה הבניין הקבועים בתוכנית החלה במקום, ובעיקר כאשר אלה נבנים מחוץ למעטפת הבניין הקיים.
לפיכך נקבעו בתוכנית תמ"א 38 הוראות המאפשרות לוועדה המקומית לאשר בניה של רכיבי החיזוק הנדרשים לשם חיזוק בניין שהוראות תמ"א 38 חלות עליו, בסטייה מהראות התוכנית החלה במקום, דהיינו גובה וקווי הבניין.
בסעיף 10 לתוכנית תמ"א 38 נקבע כי, ניתן לאשר היתרי בניה לחיזוק בניין בתנאים שלהלן :
- אַף עַל פִּי כֵן בכל תוכנית, תאופשר החריגה מגובה, לרבות קווי הבניין המנחים בהתאם לתוכנית החלה על הבניין, ובפרט שמדובר בחריגה אשר נחוצה לחיזוקו ולא תחרוג מהנדרש לצורך שיטת החיזוק אשר מוצעת לרבות החומרים המתאימים, כמו שתאושר בבקשה להיתר (הדגמה בנספח מספ אחד).
- מרכיבי החיזוק של הבניין יעוצבו בהתאמה עם חזיתות הבניין ולשביעות רצון מהנדס הרשות המקומית.
יודגש כי סעיף 10 עוסק ברכיבי החיזוק של הבניין, אך הוא אינו עוסק בחלקי הבניין המהווים חלק ממערך החיזוק דהיינו, ממ"דים, פיר מעלית, פיר חדר מדרגות וכיוצא בזאת.
המבנים עליהם חל סעיף 10 לתוכנית תמ"א 38: כמובא לעיל, תמ"א 38 חלה על שני סוגי מבנים:
- מבנים שהיתר הבניה לבנייתם הוצא לפני יום ה-1.1.80, אותם ניתן לחזק במסגרת תמ"א 38, כאשר הועדה המקומית רשאית לאשר בהם את תוספות הבניה המפורטות בסעיפים 11,12 ו- 14 כנגד חיזוקם.
- מבנים אשר ההיתר לבנייתם הוצא מיום ה-1.1.80 ואילך, ואשר הוכח לגביהם כי הם לא נבנו לפי תקן 413 כפי שהוא היה בתוקף במועד בנייתם. במבנים אלה לא ניתן לאשר את תוספות הבניה המפורטות בתוכנית תמ"א 38.
הוראות סעיף 10 לתוכנית תמ"א 38 חלות על שני סוגי מבנים דלעיל, כאשר ביחס לקבוצת המבנים השנייה, שנבנו על פי היתר בניה שהוצא מיום ה-1.1.80 ואילך, סעיף 10 למהווה למעשה את הסעיף האופרטיבי היחיד הרלוונטי לגביהם.
ביחס למבנים אלה החשיבות בהכנסתם תחת כנפי תמ"א 38, היא באפשרות לאפשר בהם החריגה מגובה ומקווי הבניין החלים על אותם מבנים לפי התוכניות החלות במקום, ללא צורך בפרסום ואישור הקלה.
יצוין כי את חלק מהחריגות מקווי הבניין הנדרשות לשם בניית רכיבי החיזוק, לא היה ניתן לאשר בדרך של אישור הקלה שכן, תקנות התכנון והבניה מכוח סטייה ניכרת, מגבילות את החריגות אותן ניתן לאשר מקווי בניין בדרך של הקלה. כך לדוגמא, לא ניתן לאשר בדרך כלל החריגה מקו בניין קדמי בדרך של אישור. על כן, אלמלא הוראות סעיף 10.1 לתוכנית תמ"א 38, לא היה ניתן לאשר בחלק מהמקרים את בניית רכיבי החיזוק מעבר לקו בניין קדמי.
הסעיף חל גם על רכיבי החיזוק הנחוצים לשם חיזוק מבנים שהיתר הבניה לבנייתם הוצא לפני יום
ה- 1.1.80, אותם ניתן לחזק במסגרת התוכנית תמ"א 38 תוך אישור תוספות הבניה המפורטות בתוכנית תמ"א 38 כנגד חיזוקם.
מסעיף 14א' (ב) לתמ"א 38, המונה את החריגות מקווי הבניין אותן ניתן לאשר בבניין חדש המוקם תחת בנין שנדרש חיזוקו שנהרס עולה, כי סעיף 10.1 אינו חל במקרה של הריסת בניין והקמתו מחדש.
החריגה מהוראות התוכנית החלה לצורך חיזוק בניין קיים: בסעיף בסעיף 10.1 לתוכנית תמ"א 38 לא נקבעה מידת ההחריגה של בניית רכיבי החיזוק אשר תאופשר מגובה ומקווי הבניין, אולם הקבע בסעיף כי אישור ההחריגה מותנה בכך כי זו נחוצה לצורך שיטת החיזוק של הבניין כפי שזו מוצעת בבקשה להיתר בניה, כי היא אינה עולה על הדרוש לצורך ביצוע שיטת חיזוק זו, ושתבוצע בחומרים המתאימים לשיטת החיזוק.
נטל השכנוע כי לא ניתן לבצע את חיזוק הבניין במסגרת גובה וקווי הבניין המחייבים על פי ה תוכנית החלה במקום, וכי לצורך ביצוע החיזוק נדרשת החריגה מגובה ו/או קווי הבניין, וכן כי ההחריגה אינה עולה על הנדרש, חלה כמובן על מבקש ההיתר.
הזכות להתנגד לבניית רכיבי החיזוק בחריגה מהתוכנית שחלה: כמומחים בליווי וניהול דיירים בעסקאות של תמ"א של 38 והן של פינוי ובינוי, לדעתנו אין לבעלי מגרשים גובלים זכות להתנגד לחריגה של רכיבי החיזוק מגובה וקווי הבניין, שכן כאמור המדובר בבקשה התואמת את התוכנית החלה במקום – תמ"א 38 וחוק התכנון והבניה אינו מעניק במקרה כזה זכות התנגדות לבעלי מגרשים גובלים.
שיקול דעת הועדה המקומית באישור בניית רכיבי החיזוק בחריגה מתוכנית שחלה: בסעיף 10.1 נקבע כי "תאופשר חריגה מגובה, לרבות קווי הבניין המותרים…, לדעתנו לשון זו של הסעיף מותירה שיקול דעת מצומצם לוועדה המקומית אם לאשר את החריגה המבוקשת של רכיבי החיזוק מקווי הבניין המותרים, כאשר הוכח כי החריגה זו נדרשת לצורך חיזוק הבניין, וכי החריגה המבוקשת אינה חורגת מהנדרש לשיטת החיזוק המוצעת והחומרים המתאימים.
בכל אותם מקרים בהם תמ"א 38 הייתה מעוניינת להעניק שיקול דעת רחב לוועדה המקומית, היא נקטה בלשו "רשאית הועדה המקומית…", לו תמ"א 38 הייתה מעוניינת להעניק גם שיקול דעת רחב לוועדה המקומית אם לאשר את החריגה המבוקשת מגובה וקווי הבניין עבור בניית רכיבי חיזוק, היא הייתה נוקטת גם בסעיף זה בלשון בהירה "יכולה הרשות המקומית לאפשר חריגה מגובה וקווי הבניין….".
העובדה כי סעיף 10.1 נוקט בלשון "תאופשר החריגה" מלמד לדעתנו על זכות הקרובה לזכות קנויה לבנות את רכיבי החיזוק מעבר לקווי הבניין, אם הוכח כי הדבר נחוץ לשם חיזוק הבניין וכי החריגה אינה עוברת את הדרוש לפי שיטת החיזוק המבוקשת.
עם זאת, בסמכות הועדה המקומית להורות כי הבניין יחוזק בשיטה שונה מזו אשר הוצעה על ידי מבקש ההיתר, אם שיטת החיזוק החלופית מפחיתה או מיתרת את הצורך לבצע בניה של רכיבי החיזוק בחריגה מגובה וקווי הבניין, אך לדעתנו על וועדה המקומית להשתמש בסמכותה זו רק במקרים בהם קיימת לדעתה פגיעה תכנונית מהותית בסביבה בביצוע החיזוק בשיטה המוצעת ובכפוף לשיקולי עלות החלופה.
שיקולי עלות כלכלית באישור חריגת רכיבי החיזוק מהתוכנית החלה במגרש: קיימים מצבים בהם מוגשת לוועדה המקומית בקשה להיתר בניה לחיזוק בניין קיים בפני רעידות אדמה, בה מתבקשת הוועדה המקומית לאשר החריגה מגובה ו/או קווי הבניין לצורך בניית רכיבי החיזוק, ולדעת הוועדה המקומית, ניתן לבנות את רכיבי החיזוק ללא החריגה כאמור בשיטת החיזוק המוצעת. במקרה כזה לא מתקיים התנאי הקבוע בסעיף 10.1, כי החריגה לא תחרוג מהדרוש לשיטת החיזוק המוצעת.
השאלה היא האם הועדה המקומית מוסמכת, או מחויבת, להביא בגדר שיקוליה גם את גובה העלות הנוספת אשר תגרם כתוצאה מדרישתה לבצע את בניית רכיבי החיזוק ללא החריגה מגובה ו/או קווי הבניין.
שאלה זו נדונה בפני ועדת הערר המחוזית לתכנון ובניה מחוז תל אביב בערר (ת"א) 5261/11. באותו מקרה ביקשו העוררים לבצע חיזוק של בניין בפני רעידות אדמה במסגרת תמ"א 38. לצורך החיזוק הם ביקשו לאשר בניית עמודים, אשר היווי חלק ממערך החיזוק של הבניין, בצמוד לקירות החוץ של הבניין הקיים, תוך שהם בולטים ב"כ- 30 ס"מ עבר לקווי הבניין.
הועדה המקומית טענה כי לא קיימת הצדקה לאפשר את החריגה האמורה של עמודי החיזוק מו הבניין הקדמי, שכן לטענתה ניתן לחצוב מקום לעמודים אלה בתוך קירות החוץ הקיימים כך שהעמודים "יובלעו" בתוך הקירות, ובכך תימנע הבלטתם מעבר לקו הבניין הקדמי.
העוררים טענו כי דרישת הוועדה המקומית אומנם אפשרית מבחינה טכנית והנדסית, אך הדבר ייקר באופן משמעותי את עלות החיזוק.
לבקשת ועדת הערר המציאו העוררים חוות דעת של מהנדס מטעמם אשר קבעה, כי ביצוע חיזוק הבניין בשיטה הנדרשת על ידי הועדה המקומית תייקר את הבנייה ב-כ- 900,000 ₪. הועדה המקומית לא חלקה על נתון זה.
ועדת הערר המחוזית קיבלה את הערר כאשר בהחלטתה נקבע כי:
"נשאלת השאלה מתי יש לומר כי החריגה הנחוצה לא תחרוג מהדרוש לשיטת החיזוק המוצעת…"
כך לדוגמא במקרה הנדון ניתן לטעון כי קיימת אפשרות לבצע את שיטת החיזוק המוצעת לבניין, דהיינו בניית עמודי חיזוק בהיקף הבניין הקיים, תוך חציבתם בתוך קירות הבניין הקיים, כדרישת הועדה המקומית, ולא בדרך של הצמדתם לקירות החיצוניים של הבניין, תוך החריגה אל מעבר לקווי הבניין.
אנו כבר הבענו את דעתנו בעבר כי במסגרת הפעלת שיקול הדעת של רשויות התכנון יש להביא בחשבון גם את המשמעות הכלכלית של החלטות תכנוניות.
ביצוע עבודות בניה, לרבות שיפוץ וחיזוק מבנים קיימים, אינו יכול להיות מנותק משיקולים כלכליים. על מוסדות התכנון לשקול במקרים המתאימים את העלות הכלכלית של דרישותיהם מול היתרון האדריכלי או העיצובי שדרישתם מביאה. כאשר מדובר בעלות גבוהה יש לשקול אם זו מוצדקת, והאם אין בכך כדי להטיל מעמסה כלכלית בלתי סבירה ובלתי מידתית על מבקש ההיתר.
ברוח זו יש לפרש גם את קביעת סעיף 10 לתוכנית תמ"א 38 המאפשר החריגה מקווי הבניין בתנאי כי "החריגה הנחוצה לא תחרוג מהנדרש לצורך שיטת החיזוק המוצעת…. דהיינו, יש לבדוק את "נחיצות" החריגה מקו הבניין גם בהתחשב בעלות הכלכלית של בינוי חלופי אשר לא ידרוש את החריגה מקווי הבניין.
החלטה זו, אשר מחייבת את הוועדה המקומית להביא במכלול שיקוליה גם את העלות של ביצוע הוראותיה, נכונה לדעתנו מעבר למקרה שנדון בערר דלעיל. והיא נכונה בכל מקרה בו הועדה המקומית מפעילה את שיקול דעתה התכנוני.
עיצוב רכיבי החיזוק במשולב עם חזיתות הבניין: בסעיף 10.3 לתוכנית תמ"א 38 נקבע כי:
מרכיבי החיזוק של הבניין יעוצבו בהתאמה עם חזיתות הבניין ולשביעות רצון מהנדס הרשות המקומית.
סעיף זה נועד להביא לתוצאה עיצובית סבירה של הבניין המחוזק, בעניין זה יש לוועדה המקומית שיקול דעת רחב, כאשר זו מתבססת על חוות דעתו המקצועית של מהנדס הועדה המקומית, אך כמו כל החלטה מנהלית, היא חייבת לעמוד במתחם הסבירות, לרבות מבחינת העלות הכלכלית של דרישות השילוב.
הסעיף חופף במידה רבה עם הוראות סעיף 18.1 לתוכנית תמ"א 38 שם נקבע כי: "שטחי הבניה יעוצבו ויתוכננו בהלימה עם הבניין הקיים וכמכלול אחד. החזיתות של הבניין ישודרגו וישופצו על פי הנחיותיו של מהנדס הרשות המקומית. תוכנית של עיצוב הבניין ושדרוגו תכלול בה את כל שטח החלקה לרבות שיפורן וחידושן של הגדרות ו/או הסרתם לפי הצורך".
