אחד הנושאים המהותיים בכל היתר בניה הוא, הסדרת מקומות חניה בשל הבניה המבוקשת מכוח תמ"א 38.
נושא זה מוסדר בחוק התכנון והבניה (התקנת מקומות חניה), תשמ"ג-1983.
בתא שטח תכנוני מקומי אשר אין בו תוכנית מיתאר מקומית להתקנת מקומות חניה, במקרה זה יחולו הוראותיהן של התקנות ותקן החניה להסדרת מקומות החניה כפי שמפורט בתוספת, ובתנאי שזה לא נקבע בתוכנית המתאר כאמור.
יוצא, כי כל עוד לא אושרה תכנית מתאר מקומית המסדירה את תקן החניה במרחב התכנון, יחולו הוראות תקנות התכנון והבניה בדבר התקנת מקומות חניה, לרבות לעניין תקן החניה המפורט בתוספת לתקנות, אך משאושרה תכנית מתאר כאמור, תחייב תכנית זו בכל הקשור לנושא הסדרת מקומות חניה.
תמ"א 38 אינה קובעת את תקן החניה הנדרש בגין הבניה המבוצעת במסגרת מימוש זכויות הבניה מכוח התוכנית תמ"א 38. לעניין זה יש לפנות לתקנות התכנון והבניה(התקנת מקומות חניה), או לתוכנית המתאר החלה במקום, לפי העניין.
עם זאת כוללת תמ"א 38 סעיף לעניין אופן הסדרת מקומות החניה הנוספים הנדרשים לפי התקן כתוצאה מהבניה שבוצעה בבניין קיים מכוח תוכנית תמ"א 38. כך נקבע בסעיף 17 לתוכנית תמ"א 38:
תנאי להיתר לתוספת בניה בהתאם לאמור שבסעיפים 14-11 יהא הצגת פתרון לחניה לשביעות הרצון של מהנדס הרשות המקומית. הפתרון ייקח בחשבון את הוספת המקומות לחניה אשר נדרשים על-פי דין עקב תוספות שטחי הבניה והשלמתם של מקומות חניה באם הופחתו כתוצאה מהוספת הבניה.
אם עלה הקושי בהסדרת מקומות חניה בהתאם לדין במגרש, יהא מוסד התכנון יכול לאפשר את הסדרתם של מקומות החניה מעבר לשטח החלקה, אם נכח כי התקנתם של מקומות החניה בתוך חלקה אינה אפשרית מן הנסיבות התכנוניות, האדריכליות והאחרות. מוסד התכנון יהא רשאי להתנות את קבלת היתר הבניה בהשתתפותם של הנהנים מהיתר זה בהסדרת המקומות חניה במיקומים שיותקנו לצורך כך בסביבה ובמרחק סביר, כפי שמפורט בתקנות התכנון והבניה (התקנת מקומות חניה), התשמ"ג-1983.
ביום ה- 20.6.12 פורסם תיקון עקיף לחוק המקרקעין, העוסק בנושא הסדרת מקומות החניה הנוספים אותם יש להסדיר בשל עבודות הבניה שבוצעו מכוח תמ"א 38.
במאמר זה נדון בהיבטים השונים של הוראות תוכנית תמ"א 38 וחוק התכנון והבניה לעניין הסדרת מקומות חניה.
אישור פתרון חניה כתנאי לאישור תוספות בניה מכוח תמ"א 38
ברישא של סעיף 17 לתוכנית תמ"א 38 נקבע כי:
מנוסח הסעיף עולה לכאורה, כי אם התמלאו כל תנאי תמ"א 38 המאפשרים לוועדה המקומית לאשר תוספות בניה לפי תמ"א 38, אך לא הוצג בפני הועדה המקומית פתרון חניה " לשביעות רצונו של מהנדס הועדה המקומית", הועדה המקומית לא תהיה מוסמכת לאשר את תוספות הבניה מכוח תמ"א 38.
ואולם יש לקרוא סעיף זה יחד עם הוראותיו של סע' 158א'3(א) בחוק התו"ב, הגובר על סע' 17 לתוכנית תמ"א 38 בו נקבע כי:
כי מוסדות התכנון לא יקבעו תנאים לקבלת היתרים לביצוע עבודות ברכוש המשותף,על-פי תוכנית החיזוק, בהסדרתם של מקומות החניה הנוספים במספר שנדרש ע"פ הדין בתחומי הנכס מושא היתר הבניה, כולם ו/או חלקם, אלא באם מצא שלא אפשרי להתקינם בתחומי הנכס".
עם זאת, לוועדה המקומית שיקול דעת להתנות את מתן היתר הבניה בהסדרת מקומות החניה הנדרשים בדרך של דמי השתתפות בחניון ציבורי.
כמות החניות אותן יש להסדיר
תמ"א 38-
המונח -ייקח בחשבון- עלול להטעות, ניתן להבין ממנו לכאורה כי יש למהנדס הועדה המקומית שיקול דעת לעניין קביעת מספר מקומות החניה אותן יש להסדיר עקב תוספת הבניה שבוצעה מכוח תמ"א 38, והשלמת מקומות החניה אשר נגרעו כתוצאה מתוספת הבניה, על פי שיקול דעתו, ובהתעלם מתקן החניה המחייב לפי תקנות התכנון והבניה (התקנות מקומות חניה) ו/או בתוכנית מתאר החלה במקום – בעיננו פרשנות זו אינה נכונה.
אנו בדעה כי שיקול הדעת הנתון למהנדס הועדה המקומית הוא רק ביחס לשאלה באיזו דרך להסדיר את תקן החניה הנדרש, אך לעניין כמות החניות הנדרשות, תקן החניה, אין לו כמובן שיקול דעת, ואלה ייקבעו כמתחייב על-פי דין דהיינו, לפי הקבוע בתקנות התכנון והבניה (התקנות מקומות חניה) ו/או מתאר החלה במקום.
הטעם לכך הוא, כי תכנית מתאר ארצית אינה יכולה לפטור מתקן החניה הקבוע בתקנות. בסעיף 231 לחוק התכנון והבניה נקבע כי "תקנות לפי פרק י"א – כוחן יפה מכוחה של תכנית, אם לא נאמר אחרת בתקנות: אולם אין בכוחן לפגוע בתוכנית שאושרה כדין לפני התקנתן".
לפיכך אין בכוחה של תמ"א 38 להעניק למהנדס הועדה המקומית סמכות לאפשר חריגה מתקן החניה שנקבע בתקנות התכנון והבניה (התקנת מקומות חניה) ו/או מתוכנית מתאר מקומית שאושרה.
אנו מוצאים בהמשך הסעיף, שם נקבע כי "אם לא תאופשר הסדרת מספר המקומות לחניה הנחוצים בהתאם לחוק במגרש, יהא מוסד התכנון רשאי לאפשר את הסדרתם של מקומות החניה מחוצה לחלקת המגרש…." דהיינו, נקודת המוצא של תוכנית תמ"א 38 היא, כי יש להסדיר את מקומות החניה הנדרשים על פי דין בתחום המגרש, ואם הדבר לא ניתן – מחוצה לו.
יוצא, כי כמות החניות אותן יש להתקין בשל תוספת בניה שבוצעה מכוח תוכנית תמ"א 38, ו/או בשל ביטול חניות שהיו קיימות במגרש בשל בניה זו, ייקבע לפי תקנות התכנון והבניה (התקנת מקומות חניה) ו/או לפי תכנית מתאר החלה במקום, ולמהנדס הועדה המקומית אין שיקול דעת לאפשר חריגה מתקן החניה הנדרש. לדעתנו הוא אף אינו מוסמך לדרוש התקנת מקומות חניה מעבר לנדרש על פי התקן כאמור.
על כן, שיקול הדעת הנתון למהנדס הועדה המקומית הוא רק בשאלה, באיזה אופן לאפשר את הסדרת מקומות החניה הדרושים על פי התקן. שיקול דעת זה הצטמצם מאד מאז כניסת הוראות סעיף 158א'3 לחוק התכנון והבניה לתוקף.
כמות החניות אותם יש להסדיר על פי תקן החניה נקבע לפי סעיף 17 לתוכנית תמ"א 38 בהתאם לשני משתנים:
- תוספת מקומות החניה הנדרשים עקב תוספת הבניה
- השלמת מקומות החניה אם נגרעו כתוצאה מתוספת הבניה.
להלן נדון בשני משתים אלה:
תוספת מקומות החניה הנדרשים עקב תוספת הבניה
תקנון התכנון והבניה (התקנת מקומות חניה) קובעות את תקן החניה למגורים לפי מספר יחידות הדיור ושטחן, כאשר לפי התוספת לתקנות, תקן החניה למגורים היה כאז אחד לכל דירה בגודל של עד 120 מ"ר ומקום חניה אחת לכל 3/4 דירה מעל 120 מ"ר בבניין שיש בו יותר מדירה אחת.
לפיכך, כאשר מבוצעת תוספת בניה מכוח תמ"א 38, עשוי הדבר לחייב הסדרת מקומות חניה חדשים בשני מצבים:
- כאשר במסגרת תוספת הבניה נבנות יחידות דיור חדשות. במקרה כזה מספר החניות אותן יש להסדיר תלוי במספר יחידות הדיור החדשות המתווספות לבניין הקיים ושטחן. יש לציין כי לעניין קביעת תקן החניה, נלקח בחשבון שטח הדרה כולל שטח הממ"ד.
- כאשר כתוצאה מהבניה המבוצעת במסגרת תמ"א 38 שטח הדירות הקיימות גדל, באופן המשנה את תקן החניה. במקרה זה יש להסדיר את כמות מקומות החניה בהתאם לנדרש בשל שינוי גודל הדירות. כך לדוגמא: אם דירה אשר שטחה המקורי היה 100 מ"ר הורחבה ב- 25 מ"ר מכוח תמ"א 38, שטח הדירה המורחבת עבר את הסף של 120 מ"ר, ולכן תקום חובה לספק מקום חניה אחד נוסף בגין אותה דירה.
אם לדירה המקורית אין מקום חניה מסודר במצב הקיים, ערב ביצוע תוספת הבניה מכוח תמ"א 83, כגון במקרה בו הבניין נבנה קודם כניסת תקנות התכנון והבניה (התקנת מקומות חניה) לתוקף, אין לדעתנו לחייב את יחידות הדיור המורחבות דהיינו, הקיימות בתקן חניה מלא, של שתי מקומות חניה, אלא רק בחניה נוספת אשר מחויבת כתוצאה מהגדלת שטח יחידת הדיור.
השלמת מקומות החניה אשר נגרעו כתוצאה מתוספת הבניה
סעיף זה עוסק במצב בו עבודות הבניה מכוח תוכנית תמ"א 38, כגון בניית רכיבי החיזוק, הרחבת יחידות הדיור, סגירת ומילוי הקומה המפולשת ו/או הקמת האגף, בוצעו כמקום ששימש כחניה ערב ביצוע הבניה, ו/או שהבניה האמורה מונעת אפשרות גישה לאותן מקומות חניה. במקרה כזה עבודות הבניה מכוח תוכנית תמ"א 38 גרעו מקומות חניה, ולפיכך תוכנית תמ"א 38 מחייבת להחזיר/להשלים את מקומות החניה שנגרעו.
לדעתנו, כמומחים לליווי פרויקטים בעסקאות של תמ"א 38, סעיף 17 לתוכנית תמ"א 38 מחייב להשלים/להחזיר את מקומות החניה אשר נגרעו כתוצאה מביצוע עבודות הבניה רק במקרה בו מקומות החניה שנגרעו הוסדרו בתחם המגרש בהיתר הבניה, ואין הכוונה למקומות חניה בלתי מסודרים מבחינה תכנונית שהיו קיימים במגרש ערב ביצוע עבודות הבניה מכוח תוכנית תמ"א 38.
בבתים משותפים רבים אשר נבנו קודם כניסת תקנות התכנון והבניה (הסדרת מקומות חניה) לתוקף, לא הוסדרו מקומות חניה בתחום המגרש במועד הוצאת היתר הבניה לבניין, או במועד מאוחר יותר.
במקרים אלה דיירי הבניין מחנים את רכביהם בתחום המגרש, בחצר המשותפת ו/או במקומות חניה הצמודים לדירותיהם, אך אין מדובר במקומות חניה מוסדרים מבחינה תכנונית שכן, הם אינם מופיעים בהיתרי הבניה של הבניין.
אם ביצוע עבודות הבניה מכוח תמ"א 38 יביאו לביטול מקומות חניה מסוג זה, לא תקום לדעתנו חובה להסדיר תחתם מקומות חניה חלופיים שכן, למקומות החניה שבוטלו לא היה כל מעמד חוקי ו/או תכנוני.
לעומת זאת, אם מקומות החניה שבוטלו הופיעו בהיתר בניה שהוצא לבניין קודם ביצוע עבודות הבניה מכוח תוכנית תמ"א 38, בין אם צמודים לדירות בבניין ובין אם הם מצויים בשטח המשותף, ביטולם יחייב הסדרת מקומות חניה אחרים תחתם.
לסיכום, אנו בדעה כי יש להסדיר מקומות חניה תחת אלה שנגרעו כתוצאה מהבניה שבוצעה במגרש, רק עבור אותם מקומות חניה אשר היוו חלק מתקן החניה המסודר של הבניין הקיים, ואשר היו מסומנים בהתירי הבניה של הבניין ערב ביצוע עבודות החיזוק ותוספות הבניה לבניין.
הסדרת מקומות החניה בחצר הבניין
המצב המיטבי הוא, כי מקומות החניה, אותם יש להסדיר כתוצאה מתוספות הבניה שבוצעו מכוח תמ"א 38, יותקנו בתוך המגרש בו מצוי הבניין המחוזק.
את מקומות החניה אותם מבקשים להסדיר בתחום המגרש לשם סיפוק תקן החניה יש לסמן בתשריט הבקשה להיתר. על פי ההנחיות לתכנון מקומות חניה של משרד התחבורה, המידות המזעריות למקום חניה הן: 2.40 מטרים רוחב ו- 5 מטרים אורך.
בערר (תא) 5153/08 נקבע כי ניתן להסדיר את מקומות החניה הנדרשים לפי תקן החניה כחניות עוקבות, דהיינו באופן שרכב אחד חוסם את הרכב האחר (חניה טורית/טורקית). לעניין זה קבעה ועדת הערר המחוזית כי:
"אומנם נכון הדבר כי חניה טורית אינה נוחה, ואולם ניסיון החיים מלמד כי ככל שקיימת מצוקת חניה גדולה יותר באזור, כך מובטח כי דיירי הבניין יחנו בחניות, גם אם הן כפולות, למרות אי הנוחות הכרוכה בכך".
אין מדובר במצב אידיאלי, אך אפשרות זו, של התקנת חניות עוקבות, חשובה כאשר אנו עוסקים בהתקנת מקומות חניה בבניין בו בוצעו תוספות בניה מכוח תמ"א 38, שכן לנוכח העובדה כי תוספות הבניה וחיזוק הבניין מתבצעים על חשבון חצר הבניין והשטחים בקומה המפולשת, לא נותר בדרך כלל מקום רב בחצר הבניין לשם התקנת מקומות חניה, והאפשרות לאשר חניות עוקבות נותנת גמישות תכנונית הנחוצה במקרה זה.
יש לזכור כי לפי הוראות סע' 17, התקנת מקומות החניה צריכה להתבצע " לשביעות רצונו של מהנדס הועדה המקומית", כך שמהנדס הועדה צריך לאשר את התקנת מקומות החניה העוקבות, ויהיה עליו לבדוק את יעלות שיטת חניה זו בכל מקרה ומקרה לגופו.
אפשרות נוספת להסדרת מקומות חניה בחצר הבניין היא באמצעות התקנת מתקני חניה.
המדובר במתקנים משני סוגים:
- מתקני חניה על קרקעיים, בהם ניתן להחנות בדרך כלל עד שני רכבים.
- מתקני חניה תת קרקעיים. מתקנים מסוג זה, הנפוצים יותר בתקופה האחרונה, מאפשרים חניה של עד שלושה רכבים מתחת לאדמה.
במקרה כזה, כאשר המתקן סגור כל הרכבים מצויים מתחת לאדמה, וניתן לגנן (בגינון מלאכותי) ו/או לרצף את החלק העליון של המתקן, לחילופין ניתן להחנות רכב נוסף על גבי המתקן.
מתקני חניה אלה מאפרים ניצול מרבי ומיטבי של שטח החצר של הבניין לשם התקנת מקומות חניה.
הנטייה של מוסדות התכנון היא לאשר שימוש במתקני חניה להדרת תקן החניה הנדרש במבנים קיימים, בהם לא ניתן לבנות מרתף חניה ו/או להסדיר את מלוא תקן החניה הנדרש בשל תוספות הבניה בחצר הבניין. לפיכך, פתרון זה, של התקנת מתקני חניה, הוא פתרון רלוונטי וראוי במקרה של ביצוע תוספות בניה מכוח תמ"א 38, על מנת להסדיר את תקן החניה הנדרש בשל תוספות הבניה שבוצעו במסגרת תוכנית תמ"א 38.
במידה ומבקשים למקם את מתקני החניה מעבר לקווי הבניין, הדבר מחייב אישור הקלה. כמומחים בליווי פרויקטים במסגרת תמ"א 38, לדעתנו, הועדה המקומית מוסמכת לאשר הקלה כאמור בהיתר בניה לפי תמ"א 38, שכן היא אינה סותרת את הוראות תוכנית תמ"א 38.
ובהמשך קובעת ועדת הערר המחוזית את המבחנים והעקרונות הבאים לאישור מתקני חניה:
- יש להעדיף מתקני חנייה תת קרקעיים על פני מתקני חנייה על קרקעיים, ויש לאפשר מתקנים מהסוג האחרון רק אם מבחינה טכנית לא ניתן להתקין מתקני חנייה תת קרקעיים כגון במצבים שהדבר אינו אפשרי מבחינת יסודות הבניין או שקיים מרתף/ מקלט מתחת למקום בו מבקשים להציב את המתקן, או כאשר העלות הכלכלית של התקנת מתקן תת קרקעי אינה סבירה בנסיבות העניין.
- יש להעדיף התקנת מתקני חנייה מתחת לקומה המפולשת על פני התקנתם בחצר הבניין.
- ראוי לדעתנו להימנע מאישור התקנת מתקני חנייה על מנת לספק מקומות חנייה מעבר לתקן החנייה הנדרש, גם אם אלה מותקנים בתוך קווי הבניין. הדבר נכון לא רק בשל הסיבות האסטטיות שפורטו לעיל, אלא גם מהשיקול התחבורתי, למנוע העמסה נוספת של כניסת כלי רכב למרכזי הערים.
ראוי להימנע מאישור התקנת מתקני חניה על מנת לספק מקומות חניה מעבר לתקן הנדרש, גם אם אלה מותקנים בתוך קווי הבניין, הדבר נכון לא רק בשל הסיבות האסטטיות שפורטו לעיל, אלא גם מהשיקול התחבורתי, למנוע העמסה נוספת של על רכב למרכזי הערים.
יש להמעיט ככל הניתן מאישור התקנת מתקני חניה בתוך מרווחי הבנייה (דבר הנדרש אישור הקלה אלא אם כן הנושא מוסדר בתוכנית) ולפיכך: אין לדעתנו לאשר בדרך כלל התקנת מתקני חניה בתוך מרווחי הבנייה לש סיפוק מקומות חנייה מעבר לתקן החניה הנדרש.
כמומחים לליווי דיירים בעסקאות של תמ"א 38, אין לדעתנו לאשר בדרך כלל התקנת מתקני חניה עיליים בתוך מרווחי הבנייה ובמיוחד לא בתוך מרווח הבניין הקדמי.
שקלול המבחנים והעקרונות דלעיל ויישמום הפרטני על כל מקרה ומקרה לפי נסיבותיו, יביאו לדעתנו לאיזון נכון וראוי בין היתרונות והחסרונות של מתקני חניה.
נציין, כי אן הועדות המקומיות תאשרנה ביד רחבה התקנת מתקני חניה בתוך מרווחי הבניין, מצא עצמנו תוך תקופה קצרה במצב שבו במקום גינות או משטחי חניה בין בנייני המגורים בערים, נקבל מתקני חניה למכביר, דבר אשר יפגע לדעתנו קשות בתכנון האורבני ובאיכות החיים במרכזי הערים.
כמומחים בניהול פרויקטים מכוח תמ"א 38 ופינוי בינוי, לדעתנו ראוי ליישם עקרונות אלה באישור מתקני חניה בחצר שנוספה בה בנייה לפי תמ"א 38, לשם סיפוק תקן החניה הנדרש במקום על פי תקנות התכנון והבניה (התקנת מקומות חניה) או על פי תכנית מתאר המסדירה את נושא תקני החניה.
התנאת תוספות בניה בהסדרת מקומות חניה בתחום הנכס
סעיף 17 לתוכנית תמ"א 38 דורש הסדרתם של מקומות החניה הנוספים בגין עבודות הבניה המבוצעות מכוח תמ"א 38, כגון כאשר נוספות יחידות דיור לבניין הקיים או כאשר יחידות הדיור בבניין הקיים מורחבות באופן שבו תקן החניה בגינן גדל, וכן דורש הסעיף הסדרת מקומות חניה במקום אלה שבוטלו במהלך או כתוצאה מביצוע עבודות הבניה מכוח תמ"א 38.
ואולם במקרים רבים לא ניתן להסדיר את מקומות החניה הנוספים, כולם או חלקם, בתחום המגרש בשל אילוצים פיזיים ו/או תכנוניים.
ביום ה- 20.06.12 קיבל תוקף תיקון מס' 2 לחוק החיזוק, אשר במסגרתו בוצע תיקון עקיף בחוק התכנון והבניה, בו הוסף סעיף 158א'3 לחוק.
סעיף זה עוסק במצב בו לא ניתן להסדיר את מקומות החניה הנוספים הנדרשים לפי סעיף 17 לתוכנית תמ"א 38 בתחום הנכס בו מבוקש היתר בניה לפי תמ"א 38
וכך נקבע בסעיף 158א'3 לחוק התכנון והבניה:
התנאי להיתר בניה בהסדרתם והתקנתם של מקומות החניה (תיקון מספר 97) תשעב- 2012
בסעיף הנ"ל – עבודות ברכוש המשותף" ותוכנית החיזוק – כפי שעולה המשמעות מחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008;
"הפרשים והצמדה וריבית – כפי שעולה מחוק פסיקת ריבית והצמדה, התשכ"א-1961.
מוסד התכנון עליו מדבר הסעיף היא הועדה המקומית הדנה בבקשות להיתר בניה מכוח תמ"א 38, ו/או ועדת הערר המחוזית הנכנסת לנעליה כאשר מוגש ערר על החלטת הועדה המקומית. אנו כמארגני דיירים לתוכנית תמ"א 38 נתייחס בפסקה זו לפעולות הועדה המקומית במתן היתר בניה ובקבלת החלטות לפי סעיף 158א'3 לחוק התכנון והבניה.
סעיף 158א'3(א) שולל ממוסד תכנון את הסמכות למנוע אישור זכויות בניה מכוח תמ"א 38 בהתאם להוראות סעיפים 14,12,11 לתוכנית תמ"א 38, מהנימוק כי לא ניתן להתקין את מספר מקומות החניה אותם יש להסדיר לפי סעיף 17 לתוכנית תמ"א 38, כולם ו/או חלקם, בתחום המגרש, אם מוסד התכנון מצא כי לא ניתן להסדיר את מקומות החניה בתחום המגרש.
במקרה כזה יהיה על הועדה המקומית לתת את היתר הבניה המבוקש, על אף העובדה כי מבקש ההיתר לא הסדיר את מקומות החניה הנדרשים מכוח סעיף 17 לתוכנית תמ"א 38 בתחום המגרש, בכפוף לזכות הרשות המקומית יכולה לחייב את מבקש היתר הבניה בתשלום דמי-השתתפות להתקנתם ולהסדרתם של מקומות החניה בחניון ציבורי.
השאלה המתעוררת היא, מתי יש לומר כי לא ניתן להתקין את מקומות החניה הנוספים אותם יש להסדיר לפי סעיף 17 לתוכנית תמ"א 38 בתחום המגרש?
כמומחים לליווי דיירים בתוכנית תמ"א 38, לדעתנו אין מדובר רק במבחן פיזי, והוראות סעיף 158א'3(א) יחולו כאשר הועדה המקומית אינה מאשרת את הסדרת מקומות החניה בתחום המגרש מנימוקים תכנוניים, עיצוביים, תנועתיים וכיו"ב, או כאשר העלות של פתרון החניה בתוך המגרש אינה סבירה.
להלן מספר דוגמאות:
- קיימים מצבים בהם ניתן להסדיר את מקומות החניה הנוספים הנדרשים בשל תוספת הבניה המבוקשת מכוח תמ"א 38 בתחום המגרש, באמצעות מתקני חניה, אשר יותקנו בתוך ו/או מעבר לקווי הבניין החלים במגרש. עם זאת, הועדה המקומית אינה מתירה פתרון זה בשל המטרד שייגרם לדיירי הבניינים הגובלים ו/או מסיבות עיצוביות. במקרה כזה למרות שמבחינה פיזית ניתן להסדיר את תקן החניה במגרש באמצעות מתקני חניה, המקרה עונה לדעתנו על דרישות סעיף 158א'3(א) לחוק התכנון והבניה, ויש לומר כי לא ניתן להסדיר את מקומות החניה הנדרשים בתחום המגרש.
- לדעתנו סעיף 158א'3(א) לחוק התכנון והבניה יחול גם כאשר הועדה המקומית אינה מוכנה לאשר את הסדרת מקומות החניה בתחום המגרש מסיבות תכנוניות או עיצוביות, כגון כאשר היא דורשת הסדרת רצועה מגוננת בחזית המגרש דבר אשר מונע הסדרת מקומות חניה במקום זה, או כאשר הודעה המקומית אינה מוכנה לאשר את מקומות החניה המוצעים על ידי מבקש ההיתר במגרש מסיבות תנועתיות, של הפרעה או סכנה בכניסה וביציאה של כלי רכב למגרש.
- קיימים מצבים בהם ניתן להסדיר את מקומות החניה הנוספים הנדרשים בשל תוסת הבניה המבוקשת מכוח תמ"א 38 בתחום המגרש, אך עלות הסדרת מקומות החניה כאמור גבוהה במידה כזו, שהיא עלולה להפוך את חיזוק הבניין במסגרת תמ"א 38 ללא כלכלי. גם במקרה כזה, למרות שמבחינה פיזית ניתן להסדיר את מקומות החניה בתחם המגרש, המקרה הנ"ל עונה על דרישות סעיף 158א'3(א) לחוק התכנון והבניה, ויש לומר כי לא ניתן להסדיר את מקומות החניה הנדרשים בתחום הנכס.
סעיף 158א'3(א) מדבר על היתר לביצוע עבודה ברכוש המשותף. מניסוח סעיף זה היה ניתן לחשוב כי הסעיף עוסק רק במצב של חיזוק בניין קיים בפני רעידות אדמה, להבדיל ממצב של הריסת בניין והקמתו מחדש לפי תיקון 2 לתוכנית תמ"א 38. ואולם, בסעיף 5א'(א) לחוק החיזוק, אשר הוסף לחוק החיזוק יחד עם הוספת סעיף 158א'3 לחוק התכנון והבניה, העוסק ברוב הדרוש לשם הריסת בניין קיים והקמתן מחדש נאמר, כי " ביצוע עבודה ברכוש המשותף שמטרתה הריסה של בניין קיים והקמתו מחדש בהתאם לתוכנית החיזוק.."
לפיכך ניתן לדעתנו להגיע למסקנה כי הוראות סעיף 158א'3 לחוק התכנון והבניה יחולו גם במקרה של הריסת בניין והקמתו מחדש לפי סעיף 14א' לתוכנית תמ"א 38, אם כי במקרה כזה המצב בו לא ניתן להסדיר את מקומות החניה הנוספים בתחום המגרש יהיה נדיר.
כאשר לא ניתן להסדיר את מקומות החניה הנוספים הנדרשים בגין תוספת הבניה מכוח תמ"א 38 בתחום המגרש, עומדת בפני הועדה המקומית שתי ברירות: היא יכולה לאשר את היתר הבניה המבוקש, ובכך לוותר למעשה על הסדרת מקומות החניה הנוספים מחוץ למגרש, בחניון ציבורי.
"ועדה מקומית, באישור ועדה מחוזית, רשאית –
סעיף 158א'3(א) לחוק התכנון והבניה קובע למעשה ויתור על מקומות החניה הנדרשים מכוח הוראות סעיף 17 לתוכנית תמ"א 38, כאשר לא ניתן להסדיר את מקומות החניה כולם או חלקם, בתחום המגרש, ללא צורך בביצוע ההליך הקבוע בסעיף 4(1) לתקנות התכנון והבניה (הסדרת מקומות חניה), ומבלי שיהיה צורך בביצוע פעולה כלשהי מצד מבקש ההיתר או הועדה המקומית.
עם זאת יכולה הועדה המקומית כאמור לחייב את מבקש ההיתר להשתתף בעלות הקמת חניון ציבורי לפי מספר החניות אותם הוא לא יכול להסדיר בתחום המגרש.
השתתפות מבקש ההיתר בעלות התקנת מקומות חניה בחניון ציבורי
בסעיף 17 סיפא לתוכנית תמ"א 38 נקבע כי:
תקנות התכנון והבניה (התקנת מקומות חניה) מאפשרות הסדרת תקן חניה מחוץ לשטח המגרש בדרך של תשלום ל"קרן חניה", אשר נועד להקמת חניון ציבורי בסביבה הקרובה של הבניין.
סעיף 158א'3(ב)(1) מעניק לוועדה המקומית סמכות לחייב את מבקש ההיתר לפי תמ"א 38 להשתתף בעלות התקנת מקומות חניה בחניון ציבורי באזור הנכס נושא ההיתר, בסכום שיקבע שמאי מטעם מוסד התכנון. בסעיף נקבע כי:
הסעיף הופך את סעיף 17 סיפא למיותר, והוא קובע מנגנון דומה, אך לא זהה, לזה הקבוע בסעיף 2 (ב) לתוספת לתקנות התכנון והבניה (התקנת מקומות חניה), כאשר הוא מאפשר לועדה המקומית לחייב את מבקש ההיתר לפי תמ"א 38 להשתתף בעלות התקנת מקומות חניה הנוספים אותם לא היה ניתן להתקין בתחום המגרש, בחניון ציבורי באזור הנכס, בסכום שיקבע שמאי הועדה המקומית.
להלן נעמוד על תנאי הסעיף:
שיקול דעת הועדה המקומית
בסעיף 158א'(ב)(1) נקבע כי "מוסד תכנוני יכול לחייב את מבקש ההיתר בהתאם לסעיף קטן (א) להשתתף בהסדרתם של מקומות חניה הנוספים…."משמע, לא קיימת חובה על הועדה המקומית לחייב את השתתפות בהתקנת מקומות החניה בתחום המגרש, והדבר נתון לשיקול דעת הועדה המקומית.
ההחלטה תהיה מושפעת בעיקר מהשאלה, אם יש לוועדה המקומית כוונה להקים חניון ציבורי באזור הנכס נושא ההיתר בתוך 10 שנים ממועד מתן ההיתר.
מספר מקומות החניה בגינם יידרש מבקש ההיתר להשתתף בהתקנתם בחניון הציבורי
בסעיף 158א'(ב)(1) נקבע כי הועדה המקומית יכולה לחייב את מבקש היתר הבניה לפי תמ"א 38, כאשר לא ניתן להסדיר את מקומו החניה הנוספים הנדרשים בגין הבניה הנוספת מכוח תמ"א 38 בתחום המגרש, להשתתף בעלות "מקומות החניה הנוספים" בחניון ציבורי דהיינו, תשלום ההשתתפות ייקבע לפי מספר מקומות החניה אותם לא ניתן להסדיר בתחום המגרש.
כמומחים בתחום ההתחדשות העירונית, לדעתנו יש לוועדה המקומית שיקול דעת אם לחייב את מבקש ההיתר בעלות מקומות חניה בחניון ציבורי עבור כל מקומות החניה אותם לא ניתן להסדיר בתחום המגרש, או עבור חלק ממקומות החניה אותם ניתן לא ניתן להסדיר כאמור בלבד.
מקום החניון הציבורי
על החניון הציבורי, אליו יופנו דמי ההשתתפות של מבקש ההיתר, להיות מוקם "באזור הנכס נושא ההיתר". הסעיף אינו מגדיר מתי ייחשב החניון כמצוי "באזור" המגרש בו מבוקש היתר הבניה לפי תמ"א 38, או מה המרחק המרבי בין החניון המתוכנן לבין המגרש נושא הבקשה.
בכך נבדל ההסדר הקבוע בסעיף 158א'3(ב)(1) לחוק התכנון והבניה מההסדר הקבוע בסעיף 2(ב) לתוספת לתקנות התכנון והבניה (התקנת מקומות חניה), שם נקבע כי המרחק בין המגרש לחניון אינו יכול לעלות על 350 מטרים בקו אווירי.
לפיכך יכולה הועדה המקומית לחייב את מבקש ההיתר מכוח תמ"א 38 להשתתף בתשלום השתתפות בהתקנת מקומות חניה בחניון מתוכנן, גם אם זה מצוי במרחק העולה על 350 מטרים בקו אווירי מהמגרש, וסבירות המרחק נתונה לשיקול דעת הועדה המקומית על פי נסיבותיו של כל מקרה.
קביעת סכום השתתפות בהתקנת מקומות חניה בחניון ציבורי
בסעיף 158א'3(ב)(1) נקבע כי סכום ההשתתפות בהתקנת מקומות חניה בחניון הציבורי ייקבע על ידי שמאי מטעם הועדה המקומית.
בסעיף לא נקבע מהן אמות המידה על פיהן על השמאי לקבוע את סכום ההשתתפות. השמאי יכול לדעתנו לקבוע את סכום ההשתתפות בשתי דרכים:
- השמאי יכול להעריך את סכום ך ההשתתפות לפי העלות היחסית של מקום חניה בחניון המתוכנן, אליו מופנים כספי מבקש ההיתר, והוא יכול לקבוע סכום השתתפות לפי עלות מוצעת של בניית מקום חניה בחניון, ללא קשר לחניון מסוים.
- השיטה השנייה נראית לנו יותר ראויה והוגנת שאם לא כן יוצא, כי בעלי מגרשים יחויבו בתשלומים בסכומים שונים בגין כל מקום חניה אשר יוסדר בחניון הציבורי.
הפקדת תשלומי ההשתתפות בחשבון מיוחד
בסעיף 158א'3(ב)(2) רישא לחוק התכנון והבניה נקבע כי:
מדובר במנגנון דומה להפקדת כספים אותה גובה הועדה המקומית לפי סעיף 2 (ב) לתוספת לתקנות התכנון והבניה (התקנת מקומות חניה) – ב"קרן חניה".
כמובילים בתחום ההתחדשות העירונית, לדעתנו על הועדה לפתוח חשבון נפרד עבור כל חניון מתוכנן, על מנת שלא ייעשה שימוש בכספים שנועדו לבניית חניון ציבורי אחד לשם בניית חניון ציבורי אחר.
האם חלה חובה לקיום תכנית תקפה אשר מכוחה ניתן יהא להקים את החניון במועד גביית דמי ההשתתפות מכוח סעיף 158א'3
נשאלת השאלה, האם במועד גביית דמי ההשתתפות להקמת מקומות חניה בחניון המצוי באזור הנכס נשוא הבקשה להיתר לפי תמ"א 38, חייבת להיות קיימת תכנית תקפה אשר מכוחה ניתן לבנות את החניון?
שאלה זו עלתה בהקשר של גביית תשלום ל "קרן חניה" בעת"מ 1031/00, שם טענה הרשות המקומית כי אין צורך שתהא תוכנית מאושרת בזמן של גביית תשלומים לטובת קרן החניות. לטעמו של מוסד התכנון, אפשר לפרש את תקנות הנוגעות לתקן החניה בצורה תכליתית, ככאלה שצופות פני הווה ועתיד, ועל כן לא קמה החובה לפיה יש לפועל לפי תוכנית תקפה ומאושרת דווקא במועד של הוצאת היתר בניה ו/או לדרישת התשלומים לקרן החניות.
לידיעתנו, בית המשפט אמר באמרת אגב כי הוא אינו מקבל פרשנות זו של הועדה המקומית, אך הדבר לא נקבע להלכה.
בפועל ועדות מקומית רבות מסתפקות בכך כי קיימות היתכנות להקמת חניון ציבורי במקום אליו מתייחסת קרן החניה בתוך 10 שנים, כגון כי קיימת תכנית אב ו/או כי קיימת כוונה להכנת תכנית שבה ייקבע המגרש להקמת החניון, ודי בהיתכנות להקמת חניון כאמור בתוך 10 שנים.
מועד הקמת החניון
בסעיף 158א'3(ב)(2) סיפא לחוק התכנון והבניה נקבע כי:
לפי הוראות הסעיף, הסכומים אשר יופקדו בידי הועדה המקומית להקמת חניון ציבורי הם בבחינת פיקדון הנושא הפרשי הצמדה וריבית, אותו יהיה על הועדה המקומית להחזיר למבקש ההיתר, אם החניון אליו היו אמורים להיות מופנים הכספים כאמור לא הוקם בתוך 10 שנים ממועד מתן היתר הבניה.
המונח הפרשי הצמדה וריבית הוגדר בסעיף 158א'3(ג) "כהגדרתם בחוק פסיקת ריבית והצמדה, התשכ"א-1961.
המדובר במנגנון אשר יחייב את הועדה המקומית לכלכל את צעדיה בזהירות בטרם קבלת החלטה אם לגבות כספים כדמי השתתפות בהקמת חניון ציבורי, אם היא אינה בטוחה שהיא תעמוד במשימה זו של הקמת החניון תוך עשר שנים ממועד מתן היתר הבניה.
