אחד השינויים שהוכנסו בתיקון 3 לתוכנית תמ"א 38 הוא, האפשרות לאשר הקמת קומה חלקית נוספת על גג הבניין אותו מחזקים לפי לתוכנית תמ"א 38, וזאת בנוסף לשתי הקומות אותן רשאית הועדה המקומית לאשר מכוח סעיף 11.1.2 לתוכנית תמ"א 38.
וכך נקבע ב-תמ"א 38:
היכן ניתן להקים את הקומה החלקית
בסעיף 11.1.3 נקבע כי תותר "הקמת קומה חלקית על הגג בתנאים הבאים: תמ"א 38 אינה מגדירה את "הגג" עליו ניתן להקים את הקומה החלקית הנוספת. לפיכך ניתן להקים את הקומה החלקית בשתי חלופות:
- על גג הבניין הקיים, כאשר לא מוקמת עליו קומות נוספות מכוח סעיף 11.1.2 לתוכנית תמ"א 38, בין משום שמבקש ההיתר אינו מעוניין לממש אפשרות זו, ובין משום שהוא ניצל את התמריץ החלופי של הקמת אגף נוסף לבניין.
- על הגג החדשה המתקבל כתוצאה בניית הקומה או הקומות הנוספות אותן ניתן לאשר מכוח סעיף 11.1.2 לתוכנית תמ"א 38.
מהו שטח הקומה החלקית
בסעיף 11.1.3(א) לתוכנית תמ"א 38 נקבע כי: "קומה חלקית מכוח תמ"א 38 תהא בשטח של עד 50% משטח קומת המגורים שמתחתיה". דהיינו, שטח הקומה החלקית אותו ניתן לאשר הינו נגזרת משטח הקומה העליונה של הבניין הקיים, כאשר שטחה מחושב מתוך היקף הקומה העליונה. אנו נוסיף כי, דרך זו דומה מאד לתיקון 3א' לתוכנית תמ"א 38 שאושר לאחרונה.
בסעיף 11.1.3(א) נקבע כי שטח הקומה החלקית יהיה "עד" מחצית משטח הקומה שמתחתיה, ניסוח זה מדגיש את העובדה כי בסמכות הועדה המקומית לאשר, על פי שיקול דעתה לפי סעיפים 22-21 לתוכנית תמ"א 38, שטח קטן יותר, וזאת בכפוף לתנאים הקבועים באותם סעיפים.
כמומחים לניהול דיירים בעסקאות של פינוי-בינוי והן של תמ"א 38, אנו בדעה כי אם בקומה העליונה הקיים בנויות מרפסות מקורות, לרבות מרפסות מקורות הבולטות מהקירות החיצוניים של הבניין, מה שמכונה "גזוזטראות", שטח הקומה החלקית הנוספות יחוש מתוך השטח הכולל את הקירוי של מרפסות אלה.
בסעיף 11.1.3(ב) לתוכנית תמ"א 38 נקבע כי:
סעיף זה בא להבהיר, כי אם שטח הקומה העליונה, עליה ניתן לאשר הקמת הקומה החלקית, כולל גם את גגות שטחי ההרחבות שבוצעו ביחידות הדיור בבניין מכוח סעיף 11.1.4(ה) לתוכנית תמ"א 38, דהיינו של עד 25 מ"ר לכל יח"ד שקמה בפרויקט בין אם קיימות ו/או בין יחידות חדשות.
שטח גגות ההרחבה מהווה חלק משטח הקומה העליונה, מתוכו ניתן לחשב את שטח הקומה החלקית. הוראה זהה מצויה בסעיף 11.1.2(ב) לתוכנית תמ"א 38, ביחס לשטח הקומה או הקומות הנוספות אותן ניתן להקים על גג הבניין הקיים.
היום מקובל לבנות את הקומות העליונות בבנייני מגורים כקומות חלקיות, בנסיגה מהיקף הקומה שמתחת לשם יצירת דירות גג עם מרפסת גג. אני נציין כי צורת בניה זו מקובלת בעיקר בתוכנית הרובעים ת"א במתכונת של הריסה ובניה. נוסיף כי לצורת בניה זו יש יתרונות עיצוביים שכן היא שוברת את גובה הבניין הקיים, ומקטינה את נפח הבניה על הסביבה.
הקביעה כי הקומה החלקית הנוספת תהיה בשטח של עד מחצית משטח הקומה שמתחתיה תמנע תורת בניה זו שכן, אם הקומה העליונה שתיבנה מכוח סעיף 11.1.2 תיבנה כקומה חלקית, הדבר יגרום להקטנה יחסית של שטח הקומה החלקית, בשל העובדה ששטחה מחושב מתוך שטח היקף הקומה שמתחתיה – לפיכך היה לדעתנו נכון יותר לקבוע כי שטח הקומה החלקית יהיה מחצית משטח הקומה הטיפוסית בבניין, ובמקרה כזה, גם אם הקומה העליונה נבנית כקומה חלקית, הדבר לא יפגע בשטח הקומה החלקית.
שטח הקומה החלקית כאשר חלה על הבניין תכנית גגות
סעיף 11.1.3(ה) לתוכנית תמ"א 38 עוסק במבנים עליהם חלה תכנית מפורטת לבניה על גגות ובתים, וכך נקבע בסעיף:
למרות האמור בסעיף (א), וככל שחלות על הבניין תוכנית מפורטות לבניה על גגות הבתים (למשל תוכנית גגות),
הוספת שטחי הבניה שתאופשרנה מכוח הנחיית סעיף זה, תהא על פי היקף השטחים שנקבעו בתוכנית הגגות ו/או כאמור בסעיף קטן (א), בהכפפה לשיקול הדעת של הרשות המקומית כפי שנקבע בסעיפים 21 ו- 22 לתמ"א 38.
תכנית מפורטת לבניה על גגות ובתים ("תכנית גגות") היא תכנית המוסיפה זכויות בניה ייעודיות או צבועות, לשם בניית חדרי יציאה לגג דהיינו, חדרים המהווים חלק מיחידות הדיור שבקומה העליונה של הבניין, ואשר מחוברים במדרגות פנימיות לדירה. זכויות בניה אלה ניתנות לניצול רק לשם בניית חדרי יציאה לגג, ולא ניתן לנייד אותן לקומות אחרות בבניין.
ברשויות מקומיות רבות קיימת תכנית גגות, המאפשרת בניית חדרי יציאה על גגות מבנים. מטרת תוכניות אלה היא, לטפל בחזית החמישית של המבנים דהיינו, חזית קומת הגג, הנצפית ממבנים גבוהים יותר, מתוך הנחה מבוססת כי מתן אפשרות לבנות חדרי יציאה לגג תביא לטיפוח קומות הגג.
בסעיף 11.1.3(ה) נקבע כי כאשר חלה על בניין שלגביו מוגשת בקשה להיתר בניה מכוח תמ"א 38 תכנית גגות, הועדה המקומית רשאית להחליט אם היא מאפשרת את בניית הקומה החלקית בשטח הקבוע בסעיף 11.1.3 (א) לתוכנית תמ"א 38, דהיינו בשטח של מחצית הקומה שמתחת, ו/או בשטח המותר לבניה לפי תכנית הגגות החלה במקום.
תוכניות גגות נוקבות בדרך כלל בשטח אותן ניתן לבנות מכוחה על גג הבניין הקיים, בגין כל יח"ד המצויה בקומה העליונה של הבניין. תוכניות גגות רבות מאפשרות בניית 23 מ"ר לכל יח"ד המצויה בקומה העליונה של הבניין, ובשנים האחרונות קיימת מגמה לאפשר בניה של 40 מ"ר לכל יח"ד.
במקרים אלה השטח הכולל אותו ניתן לבנות כל הגג מכוח תכנית הגגות הינו נגזרת של מספר יחידות הדיור בקומה העליונה של הבניין.
כך לדוגמה, אם ניתן לבנות מכוח תכנית גגות החלה על המגרש 40 מ"ר בגין כל דירה המצויה בקומה העליונה של הבניין, ובקומה העליונה קיימות ארבע יחידות דיור, השטח הכולל אותו ניתן לבנות בקומת הגג מכוח תכנית הגגות יהא 160 מ"ר ( 160= 4*40).
סעיף 11.1.3(ה) לתוכנית תמ"א 38, המסמיך את הועדה המקומית לקבוע אם לאשר את הקומה החלקית בשטח של מחצית מהיקף שטח הקומה העליונה, או לאשר את שטח הקומה החלקית לפי שטחי הבניה הקבועים בתוכנית הגגות החלה על הבניין, מאפשרת לוועדה המקומית להגיע לשתי תוצאות תכנוניות שונות באשר לשטח הקומה החלקית.
כך, אם בדוגמא שהבאנו לעיל, שטח הקומה העליונה הוא 500 מ"ר, במידה והועדה המקומית תאשר הקמת קומה בהיקף של מחצית שטח הקומה שמתחת, ניתן יהיה לבנות קומה חלקי על הגג בשטח של 250 מ"ר, ואילו אם הועדה המקומית תאפשר בניה על הגג לפי השטח המותר לפי תכנית הגגות החלה במקום, ניתן יהיה לבנות על גג הבניין 200 מ"ר בלבד.
יצוין, כי סעיף 11.1.3(ה) לתוכנית תמ"א 38 מאפשר מצב בו שטחי הבניה אותם יהיה ניתן לבנות מכוח תכנית גגות החלה על המגרש יעלה על מחצית משטח הקומה שמתחת. הדבר תלוי בשטח אותו מאפשרת תכנית הגגות לבנות בגין כל דירה, ובמספר יחידות הדיור הקיימות בקומה העליונה של הבניין.
חשוב לציין כי באותם מקרים בהם הועדה המקומית מחליטה לאשר בניה על גג הבניין בהיקף השטחים הקבועים בתוכנית הגגות החלה על המגרש, יתר סעיפי המשנה בסעיף 11.1.3(ג) ממשיכים לחול על הבניה שתתבצע על הגג, לרבות הסעיף 11.1.3(ג), שם נקבע כי השטח הנוסף יוכל לשמש לשם הרחבת יחידות הדיור בקומה או לצורך הוספת יח"ד נוספות.
בסעיף 11.1.3(ו) לתוכנית תמ"א 38 נקבע כי:
לקביעה של סעיף 11.1.3(ו), כי באותם מקרים שבהם הועדה המקומית מחליטה לאשר את הבניה הנוספת על גג הבניין מכוח תכנית גג "יראו את ההיתר כאילו ניתן מכוח הוראות לתוכנית תמ"א 38". להלן מספר משמעויות:
בהיבט המיסוי, יחולו על הבניה אשר תבוצע מכוח זכויות הבניה שמקורן בתוכנית הגגות ההסדרים בתחום המיסוי החלים על מימוש תמ"א 38, אשר נועדו לפטור את בעלי הדירות בבניין ואת היזם מתשלומי מיסים והיטלים.
בהיבט הקנייני, הסעף מחיל על הבניה המבוצעת מכוח תכנית הגגות את הוראות חוק החיזוק, בו נקבעו בין היתר הסדרים קניינים מיוחדים באשר לרוב הדרוש לשם ביצוע בניה ברכוש המשותף מכוח תמריצי לתוכנית תמ"א 38.
שימושים מותרים בקומה החלקית: לעניין השימושים המותרים בקומה החלקית נקבע בסעיף 11.1.3(ג) לתוכנית תמ"א 38 כי:
סעיף זה דומה לסעיף 11.1.2(ד) לתוכנית תמ"א 38 המתייחס לשימושים אותם ניתן לעשות בקומה או בקומות הנוספות אותן ניתן לאשר על גג הבניין הקיים ולפיכך, הדברים שאמרנו שם יפים גם ביחס לקומה החלקית.
נציין כי אם הקומה החלקית תשמש לצורך הוספת יח"ד חדשות נוספות, יהיה מדובר ב"דירות גג" שכן, חלק מהגג לא יהיה בנוי. במקרה זה יש לתת את הדעת, במסגרת אישר הבקשה להיתר הבניה, על מתן אפשרות גישה נוחה לכל דיירי הבניין למתקנים המותקנים בדרך כלל על גג הקומה החלקית, כגון: דודי שמש, מנועי מזגנים, צלחות לווין וכיוצא בזאת.
בסיפא של סעיף 11.13(ג) נקבע כי הבחירה בין ניצול שטח מחצית הקומה לשם הרחבת יחידות הדיור בקומה מתחת או לצורך הוספת יח"ד חדשות נוספות תעשה "בהתאם לשיקול הדעת של הועדה המקומית כפי שמצוין בסעיפים 22-21 לתמ"א 38.
בניית ממ"ד בקומה החלקית: בסעיף 11.1.3(ד) לתוכנית תמ"א 38 נקבע כי:
מנוסח הסעיף הושמטו המילים לכל יחידת דיור חדשה המופעים בסעיף המקביל בסעיף 11.1.2(ב) העוסק בהקמת שתי קומות נוספות. כמומחים לליווי וארגון דיירים בעסקאות של פינוי-בינוי והן של תמ"א 38, לדעתנו מדובר בטעות קולמוס, ולא הייתה כוונה לפטור דירות חדשות אשר תיבנינה בקומה החלקית מחובת בניית ממ"ד. במקרה כזה תתעורר אותה בעיה הנדסית ומעשית בבניית ממ"ד תקני כמו בקומות הנוספות הנבנו מכוח סעיף 11.1.2 לתוכנית תמ"א 38, והאמור ביחס לאותו סעיף לעניין האפשרות לאשר בניית חדר מחוזק או קבלת פטור מבניית ממ"ד נכון גם לעניין הקומה החלקית.
באותם מקרים בהם השטחים הנבנים בקומה החלקית יחוברו ליחידת הדיור בקומה מתחת, אם לא קיים ממ"ד באותה יחידת דיור, כגון במקרה שבו הקומה החלקית נבנית מעל לקומה העליונה של הבניין המקורי, ויחידת הדיור אליה חוברו שטחי הקומה החלקית לא הורחבה במסגרת תמ"א 38, תקום חובה לבנות ממ"ד בשטח שנבנה בקומה החלקית.
אם בדירה אליה מחוברים השטחי הנבנים בקומה החלקית קיים ממ"ד, אין חובה לבנות ממ"ד נוסף בשטח הקומה החלקית, שכן לכל יחידת דיור חייב להיות ממ"ד אחד
