בהתאם להוראות תמ"א 38, עולה כי סעיפים 11.1.1 עד 11.1.4 לנוסח תמ"א 38 הם אלה אשר מפרטים את השטחים השונים אותם רשאית הועדה המקומית לאשר כתוספת לבניין קיים המיועד למגורים, כנגד חיזק הבניין כנגד רעידות אדמה. ואולם, הועדה המקומית אינה רשאית לאשר את כל השטחים האמורים במצטבר.
בסעיף 11.2 לתוכנית תמ"א 38 נקבע סך כל השטחים אותם רשאית הועדה המקומית לאשר מתוך "סל התמריצים" שנקבעו בסעיף 11 לתוכנית תמ"א 38.
בסעיף 11.2 נקבע כי:
"סך תוספת זכויות הבניה מכוח הוראות סעיפים קטנים 11.1.1 עד 11.1.4 שניתן להתיר במבנה לא תעלה על השטח המצטבר שכולל:
א שטח לצורך סגירה ומילוי של קומה מפולשת כאמור בסעיף קטן 11.1.1.
ב שטח הרחבת קומות לצורך הרחבת יחידות הדיור הקיימות במבנה כאמור בפסקה 11.1.4(ה)
ג שטח לצורך הקמת קומה חלקית על גג כאמור בסעיף קטן 11.1.3.
ד שטח של עד שתי קומות באחת מאלה: תוספת קומות עליונות או הקמת אגף נוסף כאמור בפסקה 11.1.4(ב) או שילוב ביניהן, ובלבד שאם נעשה שילוב של שתי הדרכים כאמור, לא יעלה כלל השטח הנוסף כאמור בפסקה זו על שטח של שתי קומות".
חשוב להדגיש, כי לא מוטלת על הועדה המקומית חובה לאשר את השטחים המרביים אותם היא מוסמכת לאשר לפי סעיף 11.2 לתוכנית תמ"א 38, ובהתקיים התנאים המפורטים בסעיף 22 לתוכנית תמ"א 38 38, היא מוסמכת שלא לאשר את תוספות הבניה המפורטות בסעיף 11, כולן או חלקן.
במאמר זה נדון בסל זכויות הבניה המרביות, ו/או השילובים האפשריים בין תמריצי החיזוק השונים, אותן רשאית הועדה המקומית לאשר.
סך זכויות הבניה אותן ניתן לאשר מכוח סעיף 11 לתוכנית תמ"א 38: סעיף 11.2 מפרט את סך זכויות הבניה אותן מוסמכת הועדה המקומית לאשר בבניין המיועד למגורים, המדובר בזכויות מצטברות דהיינו, ניתן לאשר את כל הזכויות אשר יפורטו להלן:
- שטח לסגירת ומילוי הקומה המפולשת בבניין מכוח סעיף 11.1.1 לתוכנית תמ"א 38.
- שטח של עד שתי קומות בבניין הקיים, אותו ניתן לבנות בדרך של הוספת עד שתי קומות או בדרך של הקמת אגף נוסף, או שילוב בין שניהם.
- הקמת קומה חלקית על גג הבניין, כאשר שטח הקומה החלקית ייקבע על ידי הועדה המקומית, בשטח של עד מחצית הקומה שמתחתיה לפי סעיף 11.1.3 לתוכנית תמ"א 38, או בשטח אותו ניתן לאשר מכוח תכנית מפורטת לבניה על גגות בתים החלה על המגרש מכוח סעיף 11.1.3(ה) לתוכנית תמ"א 38.
- שטח של עד 25 מ"ר לכל יחידת דיור לצורך הרחבת יחידות הדיור הקיימות בבניין לפי סעיף 11.1.4(ה) לתוכנית תמ"א 38.
הנושא המחייב ביאור והרחבה הוא, סמכות הוועדה לאשר בניית שטח של עד שתי קומות.
תמ"א 38 מאפשרת לאשר שני תמריצי חיזוק ששטחם נקבע למעשה לפי שטח הקומות הקיימות בבניין, הוועדה המקומית מוסמכת לאשר הקמת של עד שתי קומות אשר ששטחן כשטח היקף הקומה שמתחתיהן, ולחילופין מוסמכת הועדה המקומית לאשר הקמת אגף לבניין הקיים לשם תוספת יחידות דיור, כאשר שטח האגף אותו מוסמכת הועדה המקומית לאשר לא יעלה על שטח שתי קומות טיפוסיות של הבניין הקיים.
שטח האגף ושטח הקומות אותן ניתן לאשר עשוי לגדול, אם הבקשה להיתר לפי התוכנית תמ"א 38 כוללת גם הרחבת יחידות דיור בשטח של עד 25 מ"ר מכוח סעיף 11.1.4(ה) לתוכנית תמ"א 38.
לפי סעיף 11.2(ד), שני תמריצי חיזוק אלה שקולים האחד כנגד השני מבחינת היקף שטחי הבניה אותם ניתן לאשר מכוחם. לפיכך מאפשרת תמ"א 38 לוועדה המקומית לאשר תוספת שטח של עד שתי קומות באחת משלושת האפשרויות כדלקמן:
- הקמת עד שתי קומות
- הקמת אגף נוסף לצורך תוספת יחידות דיור חדשות.
- שילוב בין שני התמריצים דהיינו, הקמת של עד שתי קומות וכן הקמת אגף נוסף לצורך בניית יחידות דיור חדשות, ובלבד שסך כל השטח שייבנה במסגרת שני התמריצים יחד, לא יעלה על שטח של שתי קומות בבניין הקיים.
הסיבה לכך שתוכנית תמ"א 38 נוקטת בלשון, כי "השילוב בין שני התמריצים לא יעלה על שטח של שתי קומות", מבלי להזכיר את שטח הקומות הטיפוסיות בבניין הקיים, נובע מכך כי כאמור לעיל, השטח אותו ניתן לאשר להקמת אגף נוסף ו/או להקמת קומות נוספות עשוי לחרוג משטח הקומות הטיפוסיות בבניין הקיים כאשר הבקשה להיתר בניה כוללת גם הרחבת יחידות דיור הקיימות בבניין עד שטח של 25 מ"ר לכל דירה.
שיקול דעת הועדה המקומית לקבוע את השילובים בין תמריצי הבניה: בסעיף 12 לתוכנית תמ"א 38 נקבע כי:
"ועדה מקומית רשאית לתת היתר על פי תכנית זו לאחר ששקלה….
- 1 אילו שטחי בניה והשילוב שביניהן מתאימים לכל בניין בהתאם לתנאי הבניין, האזור והסביבה, על פי עקרונותיו המנחים והמוצגים בנספח מספר 1.
סעיף זה מחייב את הוועדה המקומות לשקול, אלו תמריצי חיזוק מתאימים למגרש הנדון כנגדה. כך לדוגמה יכולה הועדה המקומית לקבוע כי במגרש מסוים היא אינה מאפשרת תוספת קומות משיקולים אדריכליים של השתלבות הבניין בסביבה וכן היא מאשרת רק את החלופה של בניית אגף נוסף בשטח של שתי קומות טיפוסית.
