חוק פינוי ובינוי, פיצויים – דייר סרבן
פרויקט התחדשות עירונית מתבצע בדרך כלל בבתים משותפים. כדי להתחיל בביצוע העסקה, נדרשת הסכמה של כל בעלי הנכסים בבית המשותף.
בהתאם לחוק פינוי בינוי התשס"ו – 2006 כשרוב מיוחס של בעלי הדירות בבניין מסכימים לעסקה, אבל בעל דירה אחד בבניין המשותף או באותו התחום מסרב סירוב בלתי סביר לביצוע העסקה, זכאי הרוב המיוחס לתבוע בתביעת נזיקין את בעל הדירה המסרב לעסקה.
מה זה מקבץ?
מקבץ הוא בניין משותף או מספר של בתים משותפים שצריך לפנות אותם כדי להקים על שטחם מבנה חדש בהתאם לתוכנית המפורטת.
מה זה רוב מיוחס?
רוב מיוחס הוא שישים ושבעה אחוז לפחות מהדיירים במקבץ אשר לפחות שישים אחוז מהרכוש המשותף במקבץ צמוד לדירות שלהם.
נוסף על כך צריכים להיות שני תנאים נוספים:
- שישים אחוז מהדיירים של כל אחד מהבניינים הסכימו לעסקה.
- חמישים אחוז לפחות מהרכוש המשותף צמוד לדירות שלהם.
נוסף על כך, בבניינים שבהם יש שש דירות ויותר, ייחשב הדייר שבבעלותו יותר מאשר שלושים אחוז מהדירות בבניין, כדירה אחת.
מתי ייחשב הסירוב כ"סירוב סביר"?
- א. כאשר העסקה לפינוי ובינוי לא כדאית מבחינה כלכלית.
- ב. כאשר לא הציעו לדייר הסרבן דירה חלופית בתקופה שבה נבנה הבניין החדש.
- ג. כאשר לא הציעו לדייר המסרב בטוחות מתאימות לביצוע העסקה, בהתאם לתנאים שנקבעו על ידי שמאי פינוי בינוי באשר לכדאיות הכלכלית של העסקה.
- ד כאשר יש נסיבות מיוחדות ואישיות של הדייר הסרבן, נסיבות שבגללן ביצוע העסקה כפי שסוכמה עם בעלי הדירות האחרות הוא לא סביר.
- ה. אם בעל הדירה או בן משפחה המתגורר בדירה הוא אדם מוגבל והדיור החילופי שהוצע לו אינו כולל התאמות למוגבלותו.
מידע על הבדיקה של הכדאיות הכלכלית
עוד לפני שמגישים תביעת נזיקין נגד הדייר הסרבן רשאי הרוב המיוחס, לעניין קביעה של הכדאיות הכלכלית, לפנות אל שמאי פינוי בינוי ולבקש ממנו לקבוע האם העסקה המוצעת כדאית מבחינה כלכלית.
רוב מיוחס בנושא הקביעה של הכדאיות הכלכלית הוא רוב שכולל לפחות שישים ושבעה אחוז מבין בעלי הדירות שבמקבץ ואשר שישים ושבע אחוז, לפחות, מהרכוש המשותף צמוד לדירות שלהם.
נוסף על כך צריכים להתקיים שני תנאים:
- חמישים ואחד אחוז, לפחות, מהדיירים בכל אחד מהבניינים שהסכימו לעסקה.
- חמישים ואחד אחוז, לפחות, מהרכוש המשותף צמוד לדירות שלהם.
כדי למנות שמאי פינוי בינוי שיכריע בעניין הכדאיות הכלכלית יפנה הרוב המיוחס אל גברת עינת גונן, יו"ר הוועדה להתחדשות עירונית. גברת גונן תבחר שמאי ממאגר השמאים.
מידע על פיצוי לבעלי הדירות שמסכימים לעסקה
בית המשפט זכאי להחליט שבעל הדירה המסרב אחראי לנזק הנגרם לשאר הדיירים בבניין בשל אי ביצוע העסקה. יחד עם זאת יכול בית המשפט להחליט שבעל הדירה הסרבן ישלם רק חלק מהנזקים של כל בעלי הדירות.
ההכרעה של בית המשפט תתבסס על השיקולים הבאים:
- א. גובה הנזק הנגרם לבעלי הדירות שהסכימו לעסקה של פינוי בינוי.
- ב. כושר הפירעון של הדייר המסרב לעסקה.
- ג. נסיבות העסקה.
- ד. מידע על חובת הגילוי ועל השקיפות.
כדי למנוע ניגוד עניינים ולמען הגילוי והשקיפות על כל אחד מהגורמים המוזכרים בהמשך לציין את שמו ואת תפקידו באופן ברור בשלב הפנייה הראשונה אל בעלי הדירות, לפני החתימה על חוזה ההתקשרות, ובנוסח של חוזה ההתקשרות.
- כל מי שפועל מטעם היזם שמעוניין לבצע את עסקת הפינוי והבינוי.
- כל מי שמקבל תמורה, בהווה או בעתיד, מהקבלן או מהיזם.
- כל מי שהשכר שלו תלוי בקיום העסקה של פינוי בינוי.
נוסף על כך, לצורך השקיפות על כל מי שיש לו דירה לדווח על כל שינוי משמעותי בתמורה שאותה הוא צפוי לקבל.
חוק פינוי בינוי ופסקי דין עקרוניים
קובץ – ת"א 55587-12-11 עמינדב ואח' נ' קאזי ואח'
קובץ – חוק פינוי בינוי , פיצויים, התשס"ו – 2006 . נוסח משולב באדיבות נבו – המאגר המשפטי.
