ניתוח זכויות ברובע 3 ורובע 4 בתל אביב | המדריך השלם שחשוב להכיר

מה בדיוק מציע יזם תמ”א 38 לבעלי הדירות מבחינת התמורות? האם ההצעה אכן ברת ביצוע ותואמת את תוכנית הרובעים בתל אביב? והאם מדובר בהצעה ריאלית מבחינה כלכלית? שאלות אלה אינן פשוטות לבחינה עבור מי שאינו מתמחה בתחום. ברק בר לב, הבעלים והמייסד של משרד בר-לב נדל”ן – המתמחה בייעוץ ושירותי תיווך בעסקאות דירות למכירה בצפון תל אביב – כאן כדי לעשות לכם סדר.

נתחיל

הכניסה לפרויקט במסגרת תוכניות הרובעים בתל אביב מהווה עבור בעלי נכסים רבים תהליך מורכב ולעיתים אף מלחיץ. בפרויקטים מסוג זה, היזם מתחייב להציע לבעלי הדירות מגוון פעולות משמעותיות, הכוללות מסירת דירה משופרת, מתקדמת וגדולה יותר מזו הקיימת. עם זאת, על בעלי הדירות להיפרד מנכסיהם היקרים ביותר – דירותיהן הנוכחיות – ולהעבירן לידיו של היזם, במסגרת ההסדר.

כאן עולה השאלה המרכזית: כיצד ניתן לוודא כי היזם אכן יעמוד בכל ההתחייבויות שהבטיח? וכיצד ניתן להבטיח כי התמורות שהובטחו לבעלי הזכויות הן התמורות המירביות והראויות, בהתאם לקווי הבניין המנחים והתנאים שנקבעו?

לצורך ביצוע הערכה השוואתית ואובייקטיבית, מוצע לפניכם מספר נקודות מהותיות שיש להביאן בחשבון, כדי לקבל החלטה מושכלת ומושתתת על ידע מקצועי.

עקרונות יסוד בתכניות הרובעים הם:

• ודאות תכנונית מקסימאלית
• תמריצים מבוססי זכויות
• זמינות בהיבט קנייני

לרענון הזיכרון, מטרת תוכנית הרובעים היא לעודד תהליך התחדשות עירונית במרכז ובצפון תל אביב, תוך שמירה קפדנית על אופייה המוכר של הסביבה באמצעות קביעת מסגרת זכויות בנייה מרבית למבני המגורים. מטרת משנה נוספת היא ליישם את העקרונות האדריכליים שנקבעו על ידי אונסק”ו באזורי המגורים הללו, לצד עידוד חיזוק מבנים ותיקים כנגד רעידות אדמה בהתאם לתוכנית תמ”א 38, תוך התאמה מלאה למרקם העירוני הייחודי של כל רובע.

בנוסף, תוכנית הרובעים שואפת ליצור בקרב הציבור והעוסקים בתחום נדל”ן הבנה, ביטחון וזמינות גבוהה של זכויות הקניין, לטובת קידום תהליכי התחדשות עירונית ברי-קיימא ויעילים.

רובע 3 בתל אביב – תיאור מעמיק ומאפייני התחדשות עירונית

רובע 3 בתל אביב מתאפיין במיקום ייחודי ומבוקש ביותר, והוא מתחיל בשדרות רוקח בצפון העיר, תחום במערב על ידי חוף הים, ומוגבל מדרום על ידי רחוב בוגרשוב, כאשר מזרחית לו משתרע אל שדרות חן. בתוך גבולות הרובע מצויים רחובות מרכזיים וחשובים כגון רחוב דיזנגוף, הירקון ואבן גבירול, אשר מהווים עורקי תחבורה, מוקדי מסחר ובילוי מרכזיים, לצד אזורי מגורים איכותיים ויוקרתיים.

ברובע זה מתגוררים כיום כ-62,000 תושבים, והוא נחשב לאחד מהרובעים הנחשקים בתל אביב, זאת לאור השילוב הייחודי בין איכות חיים, נגישות למוקדי תעסוקה, אפשרויות בילוי וקהילה מגוונת. בתחילת שנת 2018 אושרה תוכנית רובע 3, אשר מסדירה את סל זכויות הבנייה באזור ומספקת הבהרות תכנוניות משמעותיות.

למרות ההשפעה החיובית של תוכנית רובע 3 ביצירת ודאות תכנונית רחבה, ישנם בו מקרים יוצאי דופן רבים המצריכים ידע רב תחומי ומעמיק. אלו כוללים, בין היתר, את אזורי ההכרזה בעיר הלבנה שהוכרזו על ידי אונסק”ו כאתר מורשת עולמי, שם זכויות הבנייה וההתחדשות העירונית מצומצמות למדי ואינן מאפשרות תוספות בנייה נרחבות.

אחת הבעיות המרכזיות ברובע 3 היא הפערים המשמעותיים שקיימים בהיקף סל זכויות הבנייה בין רחובות סמוכים, לפעמים אף בין בניינים סמוכים. חוסר בקיאות בעניינים אלו עלול להוביל לכך שיזם המבקש לקדם פרויקט חיזוק או תמ”א 38 יבנה את הציפיות שלו ושל בעלי הזכויות על סמך זכויות מבנה סמוך או שכבר שופץ, אך יגלה בשלבים מאוחרים שהתמורות שהציע הן למעשה מבוססות על זכויות שגויות או שאינן תקפות.

ברובע 3 מאפיין נוסף הוא האופי הצפוף של הרחובות, אשר משפיע משמעותית על נגישות ודרכי גישה למבנים. הדבר מחייב תכנון מורכב ופתרונות יצירתיים בנוגע לאפשרויות המימוש והביצוע של פרויקטים בשטח. מצבי תשתית מאתגרים, כגון הצורך בחסימת צירי תנועה ראשיים לשם ביצוע עבודות בנייה, וכן נוכחות מי תהום גבוהים באזורים הסמוכים לנחל הירקון ולחוף הים, מצריכים שימוש בשיטות בנייה מתקדמות ויקרות, אשר תורמות להיקף ההשקעה ולמורכבות הפרויקט.

לכן, תכנון וביצוע פרויקטים ברובע 3 מחייבים שילוב של ניסיון מקצועי רב, היכרות מעמיקה עם תכניות הרובעים, ההגבלות המיוחדות באזורי המורשת, לצד התמודדות עם אתגרים ביצועיים ומבניים הייחודיים לרובע זה.

רובע 4

רובע 4 בתל אביב – מאפיינים עיקריים ואפשרויות התחדשות עירונית

רובע 4 ממוקם מצפון לאורך שדרות רוקח, תחום במערב על ידי רחוב אבן גבירול, עם גבולות דרומיים לאורך שדרות שאול המלך ומזרחיים לאורך דרך מרדכי נמיר.

האזור מאופיין בעיקר במבני מגורים נמוכים יחסית, בני שלוש עד חמש קומות, כאשר באזורים הצפוניים החדשים, כמו ברחוב פנקס ובאזור רחוב ארלוזרוב, ניתן למצוא בינוי גבוה יותר ומשמעותי. אוכלוסיית הרובע מונה כיום כ-50,000 תושבים.

ההתחדשות העירונית ברובע 4 מתבססת לא על הוראות תמ”א 38 אלא על סמך תוכנית רובע ארבע, שאושרה גם היא בשנת 2018, ומסדירה את זכויות הבנייה באזור. בהתאם לתוכנית, ניתן לממש כ-5,100 יחידות דיור חדשות, שבהן כ-60% מיועדות לבנייה חדשה לחלוטין, בעוד 40% מיועדות לעיבוי ותוספות על המבנים הקיימים.

בהשוואה לרובע 3, תוכנית רובע 4 מקנה זכויות בנייה גבוהות במעט, הכוללות בממוצע קומה נוספת אחת במבנים. הבנייה הנוספת הזו מעלה את ההיתכנות הכלכלית לפרויקטים מסוג הריסה ובנייה מחדש, המהווים אתגר כלכלי משמעותי ומורכב ליזם, וזאת בעיקר בהשוואה לפרויקטים של חיזוק מבנים עם תוספת.

לכן, רובע 4 צפוי לראות בשנים הקרובות כמות גדולה יותר של פרויקטים מסוג בנייה חדשה, המהווים פתרון אופטימלי המאזן בין הצורך בשדרוג המבנים ובין התועלת הכלכלית של הצדדים המעורבים.

שני מסלולי מימוש בתכנית הרובעים תל אביב

1. הריסה ובניית בניין חדש
2. תוספת על בניין קיים
   

1. מסלול הריסה ובניית בניין חדש
בכדי לאפשר את יישום מטרות תוכנית תמ”א 38 – חיזוק בניינים שאינם עומדים בתקן הישראלי 413 – תוכנית הרובעים עוצבה בהתאם לסעיף 23, המאפשר להרוס בניין קיים הזקוק לחיזוק ולבנותו מחדש בהתאם לזכויות הבנייה הקבועות בתוכניות המאושרות החלות על המגרש (כגון תא/3729/א, תא/3616/א). בשונה מפרויקטים רגילים של תמ”א 38, במסלול זה אין תוספת זכויות בנייה מעבר לאלו הקבועות בתוכנית הרובעים, והבנייה החדשה מותנית במסגרת הזכויות הקיימות בלבד.

2. מסלול תוספת על בניין קיים
מסלול זה, המכונה לעיתים “הכירורגי”, נועד לתמרץ חיזוק מבנים ישנים שלא נבנו על פי תקן רעידות האדמה המעודכן. תוכניות הרובעים מעניקות זכויות בנייה קנויות למבנים אלה, בניגוד לזכויות שמעניקה תמ”א 38, ומציעות הקלות מינוריות ותכנוניות נוספות. מנגנון התמרוץ הכלכלי מבוסס על הענקת שטחי בנייה נוספים, אותם ניתן להוסיף כתוספות למבנה הקיים – בתנאי שהיתר הבנייה המקורי ניתן לפני ינואר 1980. שטחי הבנייה הנוספים הללו יכולים להיות מועברים על ידי בעלי הדירות ליזם, אשר ינצל אותם להקמת יחידות דיור חדשות בהתאם ליעודים המותרים בחלקה.

המסלול “הכירורגי” נועד לתמרץ חיזוק המבנים הישנים שלא נבנו לפי תקן רעידות אדמה. תוכניות הרובעים מעניקות לאותם המבנים זכויות בנייה קנויות, בניגוד גמור לזכויות שמעניקה תוכנית תמ”א 38, כמו גם הקלות מינוריות ותכנוניות. מנגנון התוכניות הכלכלי אשר עומד בבסיסו הוא: הענקה של תמריצים כלכליים בדמות של שטחי בניה, שאפשר יהא לבנותם כתוספות בנייה למבנה קיים ששנת ההיתר לבנייתו הוא קודם לינואר 1980. את שטחי הבניה יכולים הבעלים להעביר ליזם, וזה יוכל להקים באמצעותם יח”ד בהתאם ליעודים המותרים בחלקה.

תחומי הגזרה של הרבעים בתל אביב

המפה התכנונית של תל אביב מחלקת את העיר לאזורי רובעים, אשר לכל אחד מהם הוראות תכנוניות ייחודיות המשפיעות באופן ישיר על אפשרויות המימוש של פרויקטים בהתחדשות עירונית.

רובע 3 משתרע בין שדרות רוקח בצפון, רחוב בוגרשוב בדרום, הים התיכון במערב ושדרות חן במזרח.
בתוך תחום זה עובר הקו המרוסק – גבול אזור ההכרזה של העיר הלבנה, כפי שהוכרה ע”י אונסק”ו כאתר מורשת עולמית. אזור זה כולל חלקים מרובע 3 וגם מרובע 5 הסמוך מדרום, ונחשב לאזור שימור מחמיר, שבו אפשרויות הבנייה מוגבלות משמעותית.

החלק הצפוני של רובע 3, שממוקם מעל רחוב ארלוזורוב (ניתן לזהותו בקו המקווקו העליון), הוא פחות שימורי ביחס לאזור ההכרזה – אך גם בו קיימות מגבלות תכנוניות יחסיות על אפשרויות ההרחבה והבנייה.

רובע 4, לעומת זאת, נחשב לאזור הרבה יותר מוטה פיתוח, עם פוטנציאל גבוה למימוש פרויקטים של הריסה ובנייה מחדש. בהתאם להוראות תוכנית הרובעים, ברובע זה מוקצות זכויות בנייה רחבות יותר, המאפשרות היתכנות כלכלית גבוהה יותר למיזמי התחדשות.

ציר אבן גבירול, החוצה את שני הרובעים ומהווה גבול מערבי לרובע 4, מוחרג מתוכנית הרובעים – הן של רובע 3 והן של רובע 4 – וזאת מאחר שעיריית תל אביב מקדמת לאורך ציר זה תוכנית ייעודית נפרדת, בעלת תמהיל תכנוני רחב ואינטנסיבי יותר, כולל תוספות בנייה משמעותיות.

רבעים 5 ו-6, הנמצאים מדרום לרובע 3, מצויים עדיין בשלבי תכנון. עיריית תל אביב צפויה לאשר תוכניות אלו בעתיד הקרוב. תוכניות אלה צפויות להיות דומות במאפייניהן להוראות השימור של רובע 6, עם דגש על איזון בין שימור המורשת האדריכלית לבין מתן מענה לצרכי ההתחדשות העירונית.

ציר הזמן והרקע התכנוני של תוכנית הרובעים בתל אביב

תוכנית הרובעים בתל אביב אינה תוצר של תכנון חפוז או של מגמה חולפת, אלא תוצאה של הליך תכנוני יסודי ורב-שנתי. כבר מאמצע שנות ה-90, החלה עיריית תל אביב–יפו לגבש חזון כוללני להתחדשות מרחבית של לב העיר ומרכזה ההיסטורי, תוך ניסיון לאזן בין צורכי הפיתוח, שדרוג תשתיות הדיור, והרחבת מלאי יחידות הדיור – לבין הרצון העז לשמר את המרקם האורבני הייחודי והמורשת האדריכלית של העיר.

תוך מהלך שנמשך מעל שלושה עשורים, שכלל אין ספור סבבים של שיתוף ציבור, התנגדויות, עררים והתאמות רגולטוריות, רק בשנת 2018 קיבלו תוכניות הרובעים 3 ו-4 תוקף סטטוטורי, והפכו לכלי המנחה את ההתחדשות העירונית בתחומים הנדונים. עד לשנת 2025, הפכו תוכניות אלה לבסיס המשפטי, הכלכלי והתכנוני המוביל לכל יוזמה באזורי המימוש.

תמ”א 38 מול תוכנית הרובעים: מגמה מתנגשת

עם כניסתה לתוקף של תמ”א 38 בשנות ה-2000, עלתה קרנה של שיטת חיזוק מבנים ישנים תוך תוספת קומות, זכויות בנייה ויחידות דיור – כמענה מהיר לתקן רעידות אדמה (ת”י 413) ולצורך בהתחדשות. אך במרוצת השנים נוצר פער הולך ומתרחב בין אופי המימוש בפועל לפי תמ”א 38 לבין הרצון של עיריית תל אביב לשמור על קו בניין נמוך, קנה מידה אנושי ועירוניות מאוזנת.

תוכניות הרובעים, שהוכנו מכוח סעיף 23 לתמ”א 38, מהוות למעשה תחליף סטטוטורי מלא להוראות הכלליות של תמ”א 38. הן מבטלות בפועל את האפשרות להחיל זכויות ישירות מכוח תמ”א – וקובעות מנגנון מותאם להקשר העירוני הספציפי של תל אביב.

כך לדוגמה, אף שתמ”א 38 אפשרה הוספה תאורטית של עד 2.5 קומות, עיריית תל אביב הגבילה את תוספת הבנייה לרוב לקומה וחצי בלבד במסלול של תוספת על בניין קיים – מתוך מגמה מוצהרת לצמצם את הפגיעה בצביון השכונות.

מסלולי מימוש אפשריים: הריסה ובנייה חדשה מול תוספת קיימת

בתוך המסגרת שקבעו תוכניות הרובעים, ישנם שני מסלולים מרכזיים למימוש פרויקט:

1. מסלול של הריסה ובנייה מחדש – שבו נהרס המבנה הקיים ונבנה תחתיו בניין חדש לחלוטין. במסלול זה יש לבדוק התאמה מדוקדקת לזכויות הבנייה המאושרות בתוכניות כגון ת”א/3729א או ת”א/3616א.
2. מסלול של תוספת על בניין קיים – המכונה לעיתים “המסלול הכירורגי”, שבו מחזקים את הבניין הקיים ומוסיפים לו יחידות דיור חדשות. התמריץ הכלכלי ניתן באמצעות הקניית שטחי בנייה שניתן להעביר ליזם כנגד חיזוק המבנה.

יש המכנים מסלולים אלו כ”תמ”א 38/1″ ו”תמ”א 38/2″, אולם תחת תוכניות הרובעים מדובר בהסדרה שונה, פרטנית ואינה מכילה את כלל ההקלות שהיו נהוגות תחת תמ”א עצמה.

מיסוי ותמחור כלכלי בפרויקטים לפי תוכנית הרובעים

תפיסה מוטעית רווחת בקרב בעלי דירות היא שבמסלול של הריסה ובנייה קיים פטור גורף ממס, אך בפועל – גם פרויקט כזה נתון למגבלות מיסוי משמעותיות:

• היטל השבחה – נגזר מהיקף זכויות הבנייה המאושרות.
• מס שבח – עלול לחול על רכיב הקרקע/שווי הזכויות.
• מע”מ על תשומות הבנייה – נושא כבד משקל בפרויקטים גדולים.

יזם מקצועי חייב להביא שיקולים אלה מראש לשולחן התכנון, כדי למנוע טעויות תמחור שישליכו על היתכנות כלכלית, וכתוצאה מכך – על גובה התמורות לבעלי הדירות.

שיעור ההיתכנות למימוש בפועל – הערכה לפי רובעים

רובע 3

• בתחום הכרזת אונסק”ו (העיר הלבנה) – שיעור המימוש בפועל לפרויקטים של הריסה ובנייה מוערך בפחות מ-5%.
• בחלק הצפוני של הרובע, שמחוץ לאזור ההכרזה – שיעור המימוש עשוי להגיע לכ-10% אך לא מעבר לכך.
• המשמעות: כ-80% עד 90% מהפרויקטים שיקודמו, אם בכלל, יתבססו על חיזוק ותוספת בלבד – וגם זאת, בכפוף למגבלות השטח, התחבורה והתשתיות.

רובע 4

• אזור זה מאופיין בפוטנציאל גבוה יותר למימוש פרויקטים של הריסה ובנייה. ההערכה לשנת 2025 עומדת על שיעור של 50% עד 60%.
• עם זאת, בניגוד לדעה הרווחת, לא בכל מבנה קיימת היתכנות כלכלית להריסה ובנייה – והנושא מחייב בדיקה פרטנית מדוקדקת.

רבעים 5 ו-6 (עתידיים)

• תוכניות אלה טרם אושרו, אך קווי המתאר המסתמנים מראים על כוונה לדמות את הוראותיהן להוראות השימור של רובע 6.
• מדובר באזורים בעלי צביון היסטורי מובהק (חלקם אף נכללים בתחום הכרזת אונסק”ו), ולכן ניתן להעריך מראש כי שיעור ההיתכנות להריסה ובנייה יהיה נמוך, ותוספת בנייה תהיה חלופה ריאלית יותר.

מסלול הריסה ובנייה מחדש – עיקרי הדברים

מסלול הריסה ובנייה מחדש בתוכנית הרובעים בתל אביב נועד לאפשר את פיתוחם מחדש של בניינים ישנים אשר אינם עומדים בתקן רעידות האדמה (ת”י 413), תוך שמירה על איזון תכנוני במרקם העירוני. בשונה מתמ”א 38, הזכויות שניתנות מכוח תוכניות הרובעים אינן מבוססות על אחוזי תוספת בנייה כלליים, אלא נקבעות לפי נפח בנייה מוגדר מראש – בהתאם לגודל המגרש, מיקומו במרקם העירוני, והימצאותו בציר ראשי או באזור שימור.

אופי הזכויות במסלול הריסה ובנייה

זכויות נפחיות

• הזכויות בתוכנית אינן ניתנות באחוזים אלא לפי נפח בניין (envelope), הכולל קביעות ברורות של:
  • גובה הבניין המקסימלי
  • מספר קומות מותר
  • נסיגות מקובלות
  • קווי בניין
  • הנחיות לגבי קומת גג, מסתורי כביסה, קירות מסך ועוד
  • אין אפשרות לקבל הקלות או חריגות מגובה ונפח – התכנון נעשה בתוך גבולות נפח הבניין המוגדר מראש, ובכך נחסך הצורך באישורי הקלה תכנוניים.

גובהי בנייה מותריים לפי אזור

רובע 3 – אזור ההכרזה (העיר הלבנה)

• מגרש קטן מ-500 מ”ר:
  • גובה מותר: 5 קומות כולל קומת הקרקע.
  • כלומר: קרקע + 4 קומות + קומת גג חלקית בנסיגה.
• מגרש גדול (מעל 500 מ”ר):
  • גובה מותר: 6 קומות + קומת גג חלקית.
• צירים ראשיים (כגון דיזנגוף, בן יהודה):
  • ניתן להגיע ל-6 קומות מלאות + קומת גג.
• חלק צפוני של רובע 3 (מעל רחוב ארלוזורוב):
  • גובה מותר: 6 קומות + גג חלקי.
• צירים ראשיים בצפון הרובע:
  • עד 7 קומות כולל קומת גג – בהתאם לרוחב הרחוב והקשרו התחבורתי.

רובע 4 – מחוץ לאזור ההכרזה

• גובה מותר (כללי):
  • 6 קומות מלאות
    • קומת גג חלקית בחזית
    • קומה נוספת בעורף – נסוגה
• צירים ראשיים ברובע 4 (ויצמן, ז’בוטינסקי, פנקס, נמיר):
  • גובה מותר: 8 קומות מלאות + קומת גג חלקית
    (קרקע + 7 + גג)
• רחוב ארלוזורוב:
  • הורדה של קומה אחת בתוכנית העירונית, לצורך התאמת התשתית לרכבת הקלה.
  • במקום זאת, נקבע פיצוי תכנוני בצורת קומה נוספת לעורף – אושר על-ידי המועצה הארצית.
• רחוב אבן גבירול:
  • חריג לתוכנית – גובה בניינים יכול להגיע ל-9 קומות.

תוכניות “השיכונים” ברובע 4 (תוכניות 122, 117, 478)

• תחולה על רחובות כמו יהודה מכבי (צפון ודרום), ברנדס, שטריקר, לואי מרשל, בודנהיימר ועוד.
• גובה מקסימלי: בדומה לרובע 3 צפון – 6 קומות + קומת גג חלקית.
• מדובר באזורים שנחשבים יותר שמרניים תכנונית, ולרוב אינם מאפשרים פרויקטים מסיביים אלא במגרשים חריגים בגודלם.

המשמעות הכלכלית והמעשית

• נפחי הבנייה בתוכנית הרובעים אינם מבטיחים תמיד היתכנות כלכלית לפרויקט הריסה ובנייה.
  במקרים רבים, למרות האפשרות התכנונית – המודל הכלכלי לא יצדיק את הביצוע בפועל.
• יזם מנוסה יבחן פרמטרים של כדאיות בהתאם לגובה, נפח, צפיפות תכנונית מותרת, היטל השבחה, ומגבלות רגולציה נוספות.

קווי בניין והשלכותיהם

מה קורה כשקווי הבניין מצטמצמים?

• קווי בניין צרים מגבילים את שטח הרצפה (floor plate) שניתן לתכנן בכל קומה, ולכן הבניין “מצטמק” בהשוואה למצב הקיים.
• הגרעין (חדר מדרגות, מעלית, לובי) תופס נפח גדול יותר בתקני הבנייה החדשים – לעיתים פי 2–3 מהמגרש הקיים.
  • לדוגמה: מ-15 מ”ר בגרעין קיים → 30–40 מ”ר בגרעין חדש.
• המשמעות: נפח גדול יותר “נאכל” על ידי שטחים בלתי מניבים, ופחות מוקצה לשטח עיקרי למגורים.

השלכות:

• לעיתים אי-יכולת להחזיר את שטח הדירות הקיימות לדיירים.
• עלול להיווצר מצב שבו הבניין החדש אינו יכול להכיל את כלל הדיירים הקיימים – מה שפוגע בהתכנות המשפטית והכלכלית של הפרויקט.

מסתורי כביסה: הפסד של דירה שלמה

תקנה בעייתית:

• לפי הוראות התוכנית, לא ניתן לבלוט עם מסתורי כביסה מחזיתות הבניין – הם צריכים להיות בתוך קווי הבניין.
• הסתירה עם הפרקטיקה הקיימת בעיר (בליטות מותרות עד 3 מ”ר לדירה) יוצרת גריעה משמעותית מהנפח הבנוי.

המשמעות:

• 2–3 מ”ר לכל דירה × 4 דירות בקומה = 8–12 מ”ר אובדים לקומה.
• ב-8 קומות – מדובר בכ-80–100 מ”ר, שהם כמעט יחידת דיור שלמה שנגרעת.
• מי שלא מתכנן זאת מראש – עלול להיכשל כלכלית בפרויקט על סמך הפרש כזה.

המרפסות והנסיגות – “מה שהיה איננו עוד”

מרפסות סגורות – כבר לא חלק מהדירה

• במבנים קיימים רבים, מרפסות חורגות מקווי הבניין, נסגרו במהלך השנים והפכו בפועל לחלק מדירה.
• בפרויקט חדש – קווי הבניין אוסרים לחלוטין החזר של שטח זה אל תוך הדירה.
• בנוסף, חלות נסיגות אחוריות – המבנה החדש רזה ונסוג יותר.

תוצאה קריטית:

• אין יכולת להחזיר את שטח הדירות הקיימות במבנה החדש, גם אם תיאורטית קיימת זכאות לנפח.
• נדרש פתרון תכנוני קפדני מראש כדי להבטיח שכולם “ייכנסו” חזרה, והפרויקט לא ייכשל מול הדיירים.

מסקנות חשובות:

עבודת אדריכלות מוקפדת שתשקלל קווי בניין, שטחי שירות, גרעינים ודרישות ירוקות – היא תנאי הכרחי להצלחת כל פרויקט..

לא כל בניין מתאים להריסה ובנייה – גם אם על הנייר זה נראה אפשרי.

יזם שמפספס מקדם צפיפות, מסתורי כביסה או נסיגות – עלול לאבד את כל הכדאיות הכלכלית.

יש להקפיד על בדיקת התכנות תכנונית מלאה מוקדם ככל הניתן, עוד לפני חתימות או הבטחות לדיירים.

השוואת גבהים, נסיגות והוראות נוספות ברובע 3 – השלכות על פרויקטים

גובה מבנים ונסיגות – לפי חתכי גובה

• בתוכנית הרובעים החדשה חלו החמרות מהותיות בכל הנוגע לגובה המבנים ונסיגות:
  • אין יותר אפשרות לבלוט עם מסתורי כביסה או מזגנים – כל האלמנטים הללו חייבים להיכנס פנימה לקווי הבניין.
  • המשמעות בפועל: צמצום שטח הקומה הכולל, במיוחד במגרשים קטנים (פחות מ-500 מ”ר).
  • כל חריגה תיחשב “סטייה ניכרת” ולא תאושר.

בניינים קיימים שנבנו עם בליטות כאלה (למשל, מתחם הכרזת אונסק”ו) לא יהוו תקדים – כי הבינוי החדש מחויב להוראות התוכנית הקפדניות.

מרתפי חניה – מגבלת 80% כיסוי קרקע

מה ההוראה?

• למגרשים מעל 500 מ”ר – תוכנית רובע 3 מגבילה את שטח מרתף החניה ל-80% משטח המגרש.
• ההוראה מבוססת על תמ”א 34 שמקדמת חלחול מי נגר לקרקע.

השלכות תכנוניות וכלכליות:

1. 15% מהשטח לא ניתן לחפור בו חניון.
2. לעיתים נדרש להוסיף קומת מרתף שנייה כדי לעמוד בדרישות החניה.
3. אם נמצאים בקרבת חוף הים או הירקון – גובה מי התהום גבוה, ולכן חפירה למרתף שני משמעותה:
   • עבודות בתוך מים.
   • עלויות חפירה ודיפון קשות מאוד.
   • הארכת לו”ז והכבדת סיכונים.

דוגמה:

בניין שתכנן חניון מלא (100% כיסוי) הצליח לכלול את כל מקומות החניה בקשה אחת.
אולם כשהוחלה מגבלת ה-85%, נדרש לרדת לעוד קומת מרתף – הכפלת העלות ויצירת מורכבות תכנונית.

שאלות קריטיות לדיירים וליזמים

כאשר מציעים לדיירים פרויקט במסלול הריסה ובנייה (לרוב תמה 38/2), אלה השאלות שחייבים לשאול:

מה התמורות המוצעות?

• גודל דירה?
• תוספות (מרפסת, חניה, מחסן)?
• קומה? כיווני אוויר?

האם ההצעה תואמת את תוכנית הרובעים?

• האם יש באמת זכויות מספקות לבניין החדש?
• האם כל הדיירים יוכלו להיכנס לקומות?
• האם נלקחו בחשבון קווי בניין, מסתורים, הנסיגות?

האם ההצעה ריאלית כלכלית?

• האם נוספה עוד קומת מרתף בגלל מגבלות תחסית?
• האם עלות החפירה במי תהום נלקחה בחשבון?
• האם התכנון מנצל את הזכויות באופן מלא ויעיל?

יזם שמציע הצעה בלי לבצע ניתוח כלכלי מלא וניתוח תכנוני בהתאם לתוכנית הרובעים – עשוי להציע לדיירים הצעה שבלתי ניתנת לביצוע, גם אם על פניו היא נראית נדיבה.

המלצה מקצועית

לפני כל חתימה על הסכם עקרונות, ולפני קידום מול יזם, יש לדרוש את המסמכים הבאים:

1. חוות דעת תכנונית מלאה הכוללת:
   • ניתוח קווי בניין, זכויות לפי התב”ע, נסיגות, מסתורים, חניה.
2. דו”ח התכנות כלכלית של הפרויקט.
3. בדיקה סטטוטורית לפי הוראות תוכנית הרובעים (ולא לפי מצב קיים).
4. אישור מהנדס קרקע אם מדובר בקרבה למי תהום.

מהו באמת שטח דירת התמורה שמוצע לך?

אל תסתפקו במספר דרשו להבין את הבסיס לחישוב!

יזמים מציעים לעיתים: “תקבלו תוספת של 25 מ”ר”

אבל מה נקודת ההתחלה? האם החישוב מתבסס על:

• שטח לפי טאבו?
• שטח לפי ארנונה?
• שטח לפי מדידה בפועל?
• או שטח קיים פחות קווי בניין בתכנון החדש?

פרויקט אמיתי שהוגשה בו בקשה להיתר:

• לפי טאבו: 72 מ”ר
• לפי ארנונה: 76 מ”ר
• לפי מודד מוסמך: 94 מ”ר
• פער של 22 מ”ר (!) בין טאבו לשטח בפועל

הטיפ החשוב ביותר: במקום לשאול “כמה תוספת אני מקבל?” – שאלו: “מה יהיה שטח הדירה שלי בפועל בפרויקט החדש?” כי אם קווי הבניין לא מאפשרים לבנות את התוספת שהובטחה, היזם לא באמת הציע לכם כלום – ואתם תגלו את זה רק מאוחר מדי.

תכנון קומת הקרקע:

האם כל השטחים הדרושים נלקחו בחשבון? יזמים לפעמים שוכחים או מתעלמים משטחים שנדרשים לפי תקני עיריית ת”א, לדוגמה:

• לובי כניסה
• חדר מדרגות + מעלית ממוגנת אש ועשן
• חדר גז
• חדר אופניים
• חדר אשפה
• ארונות שירות
• מעבר נגישות וכו’

אם כל אלה לא תוכננו הדירות יהיו על הנייר בלבד. בפועל לא ניתן לבנות אותן.

מסתורי כביסה, נסיגות, וקווי בניין

האם נלקחו בחשבון:

• מסתורי כביסה בתוך קווי הבניין?
• נסיגות לחזית ולעורף?
• קירות חוץ בעובי לפי תקן הבנייה הירוקה (5281)?

כי אם לא – היזם שוב יחשוב שיש לו יותר שטח ממה שהתוכנית בפועל מאפשרת לו לבנות.

פתרונות חניה האם מה שהובטח בכלל אפשרי?

עיריית תל אביב פועלת לפי “תוכנית ח'” שמגדירה:

• מינימום חניות לדירה
• מקסימום חניות לדירה
• והעירייה בוחרת באיזה צד היא מאשרת – נכון להיום: מינימום!

לכן, אם מציעים לכם 2 חניות ודאו שזה בהתאם למדיניות העירונית, אחרת זו סתם הבטחה ריקה.

מסקנה: איך יודעים שההצעה ישימה?

הפתרון הוא פשוט: דרשו מהיזם תכנון ראשוני מבוסס פרוגרמה אדריכלית רצינית:

• תואם את תוכנית הרובעים
• כולל חתכים, קווי בניין, מסתורים, שטחי שירות
• מלווה בחוות דעת תכנונית + דו”ח כלכלי

לא צריך לדעת איפה תהיה המגבת באמבטיה, אבל כן לדעת אם בכלל יש מקום לאמבטיה בפרויקט המאושר…

אנחנו שם, תמיד, בשבילכם.

צרו עמנו קשר בונה, משתלם ומשנה חיים:

בר-לב נדל”ן: 077-449-0338

מקווים שלמדתם…:)