פינוי בינוי | מדריך

מדריך לדיירים המעוניינים להתקשר עם יזמים בפרויקט פינוי בינוי. מטרת המדריך היא להגיש סיוע לבעלי הנכסים ולחוכרים אשר בשכונות מגוריהם נשקלת האפשרות ליזום פרויקטים של פינוי בינוי, להתמצא בתחום הנחשב לתחום מורכב ביותר אשר דורש ידע מקצועי והבנה על כל היבטיו השונים כל העקרונות המובאים במדריך זה הם המלצה בלבד, הם אינם מחייבים ומטילים אחריות על משרדנו בר-לב נדל”ן

הערות:

האחריות על עסקאות פינוי בינוי ועל כל העסקאות הנלוות לעסקאות אלו הם באחריות הדיירים בלבד.

חברתנו בר-לב אינה אחראית על דרך ההתקשרות הנערכת בין הדיירים לבין היזם או הקבלן, ההתקשרות מתבצעת על דעת שני הצדדים השותפים בעסקה.

המדריך נוגע בכל החידושים שנעשו בחוק ההסדרים האחרון, עוסק ברוב הנדרש בפרויקטים להתחדשות עירונית ובפרויקטים לפינוי ובינוי בפרט, בהתקשרות שבין היזם לבין בעלי הנכסים וכל מה שקשור לתהליכי ההתחדשות העירונית. המדריך לא מתערב ביחסים שבין סוגי הדיירים הגרים בבניין, בין בעלי הדירות, בין דיירים מוגנים ובין דיירים הגרים בשכירות חודשית.

מהו מתחם לפינוי בינוי

מתחם להתחדשות עירונית הוא מצב של שטח מסוים בתוך עיר שהוחלט להרוס את המבנים הישנים שבו, ולבנות תחתם מבנים חדשים, לצד תשתיות יעילות ומשופרות. בחוק הקודם משרד הבינוי והשיכון רשאי להכריז על שטח מסוים כעל מתחם פינוי-בינוי באמצעות צו הכרזה, שתוקפו עד שש שנים.

בכל הנוגע להכרזה על מתחם, הטבות במיסוי ותביעת דייר סרבן, תקופת זמן ההכרזה (בעבר 6 שנים) כיום למשל הינה ללא הגבלת זמן, אך יחד עם זאת ובמקרים מסוימים תהא ניתנת לביטול בכל עת.

בחוק הישן הסמכות להכריז על מתחם הייתה מצויה בידיו של משרד הבינוי והשיכון והייתה גם נדרשת המלצה על ידי וועדה מייעצת.

כיום וכאן המקום לציין חידוש מהותי בחוק החדש: העברת סמכות ההכרזה לידי הרשות להתחדשות עירונית.

בהתאם לחוק החדש, חל שינוי מהותי בכל הנוגע לסמכות ההכרזה על מתחמי פינוי-בינוי – שינוי אשר עשוי להשפיע באופן משמעותי על קידום תוכניות בנייה במסלולים מסוימים.

בהתאם להוראות החוק, סמכות ההכרזה על מתחם כמתחם פינוי-בינוי תועבר ממוסדות התכנון הסטטוטוריים לידי מנהל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית.

המשמעות היא כי לשם קידום תוכנית בניין עיר (תב”ע) במסלול המהיר, כלומר באמצעות הוועדה הארצית לתכנון ולבנייה של מתחמים מועדפים לדיור (ותמ”ל) או ועדת משנה מחוזית, לא נדרשת עוד הכרזה מוקדמת על המתחם כמתחם פינוי-בינוי. זהו שינוי דרמטי ביחס למצב המשפטי הקודם, בו הכרזה הייתה תנאי סף לקידום התוכנית במסלולים אלה.

עם זאת, חשוב להדגיש כי שינוי זה אינו חל על כלל תוכניות ההתחדשות העירונית. כאשר מדובר בתוכניות המוגשות במסלול הרגיל. כלומר, באמצעות ועדות מקומיות או מחוזיות מחוץ למסלול ותמ”ל, הכללים נותרו בעינם. לצורך קידום תוכנית פינוי-בינוי במסלול זה, עדיין קיימת חובה לקבל את הכרזת המתחם כמתחם לפינוי-בינוי על ידי מנהל הרשות להתחדשות עירונית.

המשמעות המעשית היא כי בערים רבות, דוגמת תל אביב, הרצליה, חולון ואחרות, בהן קידום ההתחדשות העירונית נעשה לרוב במסלול התכנוני הרגיל, יש לפעול בהתאם להוראות החוק הקיימות ולוודא כי ניתן תוקף להכרזה הנדרשת – כתנאי מוקדם להגשת תוכניות והתקדמות בהליכי התכנון והביצוע.

כיצד נוכל מהם הקריטריונים הנדרשים להגדרת מתחם לפינוי בינוי של בניינים ישנים:

מתחם להתחדשות עירונית ו/או נכון לומר מתחם לפינוי בינוי ייחשב ככזה שכבר קיימות בו עשרים וארבע יחידות דיור (במצב הנכס) ובתוכנית המוצעת (נוסף במצב היוצא), מס’ יחידות הדיור במתחם יוכפל – ו/או לחילופין יהא מתחם ככזה שיהא קיים בו לפחות שבעים יחידות דיור. הקריטריון כאמור ייקבע לפי הנתון הגבוה מבניהם.

מהו אחוז ההסכמה הנדרש לקידום פרויקטים להתחדשות עירונית מסוג של פינוי בינוי

מה קובע החוק החדש לעניין הרוב הנדרש בעניין בעלי נכסים סרבנים שעברו עבירות בנייה בבניין המשותף

תיקון חדש נוסף לחוק, שמתייחס כיום לסרבנים של עבירות בנייה.
לפי החוק החדש, אם בית המשפט הנכבד קבע שהסרבנות נובעת כתוצאה מעבירת בנייה שעבר הדייר סרבן, הרי שאותו דייר סרבן לא ייחשב במספר הרוב הנדרש להכרזה על המתחם, בהתקיים 2 תנאים:

א. לפחות 50 אחוזים מבעלי הנכסים מסכימים לתוכנית הפינוי בינוי.

ב. קיים מידע בדמות של ראייה משפטית ברורה לעבירת הבנייה. ויודגש, שעל עבירות הבנייה להיות מוצקה ומובהקות, דוגמת פיצול של נכס, וכמו גם שימוש שלא כחוק ברכוש המשותף.

ג. עבירות בנייה קלות כמו לדוג’ של סגירת מרפסת, לא תיחשב עילה להוצאת בעל הנכס מחישוב של הרוב הנדרש.

כיצד נספרים בעלי נכסים שמחזיקים יותר מדירה אחת ו/או שתיים בבית המשותף העתיד לעבור פרויקט פינוי בינוי

ובכן מדובר בשינוי משמעותי באופן ספירת בעלי דירות המחזיקים במספר יחידות, בחוק החדש להתחדשות עירונית. זהו אחד התיקונים הבולטים שנכללו בחוק החדש נוגע לשאלה כיצד נספרים בעלי נכסים שמחזיקים ביותר מדירה אחת בפרויקט פינוי-בינוי. מדובר בתיקון חשוב שמטרתו למנוע ריכוז כוח בלתי מידתי בידי בעלי שליטה, ולווסת את השפעתם על קבלת ההחלטות בבית המשותף.

בעוד שלפי הדין הקודם, בעל נכסים שהחזיק בשתיים או יותר מהדירות בבית המשותף נחשב, לעניין הרוב הדרוש, כבעל דירה אחת בלבד – הרי שבחוק החדש אימצו גישה מאוזנת יותר, אשר מתחשבת גם במספר הדירות שבבעלותו אך מונעת ריכוז כוח חריג.

בהתאם להוראות החדשות, בעלים שמחזיק ביותר מ-30% מהדירות במתחם, ייחשב לעניין חישוב הרוב הדרוש באופן הבא:

• הוא ייחשב כאילו בבעלותו 30% מהדירות,
• בתוספת שליש מכל אחוז נוסף שבבעלותו מעבר לאותם 30%.

לדוגמה:
אם אדם מחזיק ב-60% מהדירות במתחם – הוא לא ייחשב כבעל 60% לצורך ההצבעה, אלא כמי שמחזיק ב-30% + שליש מ-30% הנוספים = 40% בסך הכול.

המשמעות המעשית של השינוי היא כפולה:
מצד אחד, ישנה הכרה חלקית בבעלות נרחבת כך שלא מתקיימת התעלמות מוחלטת מהיקף האחזקות; אך מצד שני, נקבע מנגנון שמצמצם את כוח ההשפעה היחסי של בעלי שליטה, ומאזן בין כלל בעלי הדירות בבית המשותף.

שלב ההתארגנות

ההתארגנות לקראת הפרויקט

לפני שחותמים על כל מסמך בין הדיירים לבין היזם או נציג מטעמו, רצוי שהדיירים בבניין יקיימו אספת דיירים, יתארגנו ויבחרו נציג מתוכם אשר ילווה את כל התהליך ויחליטו על סמכויות הנציג. את הפעולות האלו, כאמור, רצוי לבצע כצעד ראשון, עוד לפני החתימה על כל מסמך מחייב טרום ההתקשרות.

על הדיירים לבחור עו”ד שילווה וייצג אותם בעסקה. רצוי לבחור עו”ד המתמחה בעסקאות מקרקעין בכלל ובתחום פינוי בינוי בפרט. אין לבחור עו”ד משותף שייצג הן את הדיירים והן את היזם.

קובץ- החלטות של ועדת האתיקה בלשכת עורכי הדין הדן בניגוד אינטרסים בעסקאות תמ”א 38.

הקשר עם הרשות המקומית וקבלת המידע הרלוונטי

כבר בשלב ההתארגנות לקראת הפרויקט יש לפנות אל מהנדס העיר, האחראי על פרויקט פינוי בינוי, ולברר באמצעותו את העמדה של העירייה באשר לפרויקט המוצע.

שלב החתימה על המסמכים עוד לפני ההסכם

לפני החתימה על הסכם פינוי בינוי יש להימנע מחתימה על הסכמים העלולים להגביל את זכויות הדיירים או את היכולת שלהם לנהל משא ומתן על העסקה המוצעת. עם זאת, כדי לקדם את הפרויקט אפשר לחתום על מסמך כוונות או על אישור, אך להגביל אותו לזמן קצוב. מומלץ לחתום על אישור שתוקפו לא יעלה על למעלה משמונה עשרה חודשים ממועד החתימה של רוב דיירי הבניין על המסמך המאשר את הסכמתם לפרויקט.

בכתב האישור, שכאמור מוגבל בזמן, יביעו הדיירים הסכמה עקרונית לביצוע הפרויקט במסגרת פינוי בינוי מתוך הדגשת הנקודות הבאות:

• ההסכמה על האישור כפופה לזכות הדיירים לדון בהמשך על התמורה.
• כתב האישור לא יעניק זכויות ולא יגביל את הדיירים, למעט מהענקת בלעדיות ליזם לתקופה מוגבלת.
• אישור כפוף לבדיקה של זהות היזם, לבדיקה של התמורה ולהסכמה על שאר הסעיפים של תנאי ההתקשרות, כולל הבטוחות.
• ההסכמה העקרונית ניתנת בתנאי של שמירה על האפשרות לניהול מו”מ על בחירת היזם ועל התמורה.
• רצוי להחליט על מנגנון שיחייב את היזם או את מי שאחראי על החתמת הדיירים לעדכן וליידע את דיירי הבניין על מועד החתימה של כל דייר בבניין על ההסכם.

עוד לפני החתימה על מסמך הכוונות חשוב להתייעץ עם עו”ד מומחה בתחום כדי להיזהר מטעויות וממתן התחייבויות בלתי חוזרות.

מידע על בחירת היזם

לפני בחירת היזם לביצוע פרויקט פינוי בינוי כדאי  לערוך אספת דיירים, לבחור את נציגי הדיירים שיחד עם עורך הדין המלווה את העסקה יבחנו הצעות שונות של יזמים וינהלו מולם מו”מ בשם כל הדיירים. את מסמכי התחייבות של היזמים השונים מומלץ להראות לכל הדיירים.

כאשר בוחרים יזם או קבלן לפרויקט חשוב לבדוק את הרקע הכלכלי של היזם, את חוסנו ואת גובה התמורה המוצעת עבור העסקה. רצוי לבחור כל הצעה של אחד היזמים בהשוואה להצעות של היזמים האחרים.

חשוב לדרוש שאת עבודת הבנייה יבצע רק קבלן הרשום כחוק בפנקס רישום קבלנים בהתאם לחוק התשכ”ט- 1969 בסיווג המתאים של הרישום בפנקס הקבלנים.

בחינת התמורה המוצעת לעסקת פינוי בינוי

כדי לבחון האם התמורה שמציע היזם לעסקה היא תמורה כדאית וריאלית אפשר למנהל הרשות להתחדשות עירונית/משרד השיכון ולבקש למנות שמאי פינוי בינוי שיבחן את הכדאיות הכלכלית של העסקה.  את הפנייה לשמאי יש לעשות עוד לפני החתימה על ההסכם ורק לאחר שרוב הדיירים הסכימו לחתים על העסקה.

פרטים על דרכי הפנייה, על תשלום שכר הטרחה לשמאי ומידע נוסף אפשר לדלות במאגר השמאים העוסקים בחוק פינוי בינוי.

מה חשוב לדעת על ההסכם

בעת החתימה על ההסכם מומלץ לקבוע תקופות זמן מוגבלות לביצוע מספר פעולות כמו אישור התכנית בתב”ע, הכרזה של מנהל הרשות להתחדשות עירונית, המייעדת את המתחם לפרויקט פינוי בינוי (תקופת ההכרזה תהא ללא הגבלת זמן, אך ניתנת לביטול בכל עת), חתימה של כל דיירי הבניין, הוצאה של היתרי בנייה, מועד ההתחלה והסיום של פרויקט הבנייה, רישום של הבית המשותף ועוד.

יש לקבוע מנגנון שיאפשר את ביטול ההסכם או קבלה של פיצוי כאשר אחת מהפעולות הנ”ל לא מתקיימת בפרק הזמן כפי שנקבע בהסכם. חשוב גם לקבוע תנאים לביטול ההסכם כמו, למשל, רוב נדרש של דיירי הבניין ועוד.

בגלל התלות בגורמים חיצוניים כמו הכרזה של מנהל הרשות להתחדשות עירונית על ייעוד המתחם לפרויקט פינוי בינוי אישור התוכנית וקבלת אישורי בנייה או הסכמת כל הדיירים לביצוע הפרויקט ועוד, קיימת אי ודאות באשר להוצאה לפועל של הפרויקט. לכן כדאי לקבוע בהסכם מספר תנאים.

• ההסכם לא יהיה בתוקף אם התנאים שהותנו בו לא יתקיימו בפרקי הזמן כפי שנקבעו.
• חתימת כל דיירי הבניין על ההסכם, כולל אפשרות של תביעה משפטית נגד דיירים סרבניים.
• הכרזת מנהל הרשות להתחדשות עירונית על הקניית הפטור ממיסים.
• אישור תוכנית תב”ע מפורטת בתוך התנאים של מימוש הפרויקט.

כדאי לציין בהסכם כי לדיירים תישמר הזכות לבטל את ההסכם במקרים מסוימים כמו למשל במקרה שיש הבדל גדול ומשמעותי בין התמורה הנגזרת מהתוכניות שאישרו ועדות התכנון לבין התמורה שהציע הקבלן.

פקיעת הסכמי פינוי-בינוי – לוחות זמנים חדשים ויכולת ביטול ביוזמת הדיירים

אחד החידושים המרכזיים בחוק החדש להתחדשות עירונית נוגע למועדי התוקף של הסכמים שנחתמים בין בעלי הנכסים לבין יזם, במסגרת קידום פרויקט פינוי-בינוי. מטרת ההסדר החדש היא להבטיח כי הסכמים כאלה לא יישארו “תלויים באוויר” לאורך זמן, ולמנוע מצב שבו יזם רושם הסכמות ראשוניות מבלי להתקדם בפועל עם יתרת הבעלים או עם ההליך התכנוני.

בהתאם להוראות החוק, הוגדרו מספר מועדים ברורים שבהם ניתן לבטל את ההסכם עם היזם, ובלבד שההחלטה מתקבלת באסיפה כללית של בעלי הנכסים, ברוב רגיל של 51% לפחות – גם אם חלק מהמשתתפים לא חתמו על ההסכם עם היזם.

עילות לביטול ההסכם לפי החוק:

א. עילה ראשונה – אי-הגעה ל-50% בתוך שנתיים:
אם חלפו שנתיים ממועד חתימת בעל הנכס הראשון על ההסכם עם היזם, וטרם נחתמו הסכמים עם לפחות 50% מבעלי הנכסים במתחם – ניתן לכנס אסיפה כללית ולקבל החלטה על ביטול ההסכם.

ב. עילה שנייה – אי-הגעה ל-60% בתוך ארבע שנים:
אם חלפו ארבע שנים ממועד החתימה הראשונה, וטרם הצטרפו להסכם 60% מבעלי הנכסים, בעלי הדירות רשאים להפעיל מנגנון ביטול דומה.

ג. עילה שלישית – אי-הגשת תב”ע בתוך ארבע וחצי שנים:
אם בתוך ארבע שנים וחצי ממועד החתימה הראשונה, היזם לא הגיש תוכנית בניין עיר (תב”ע) – אף אם הצליח לגייס רוב חתימות – בעלי הנכסים רשאים להחליט על ביטול ההסכם.
הערה חשובה: עילה זו אינה חלה במסלול של יוזמה מטעם רשות מקומית או מדינה, אלא רק כאשר מדובר ביוזמה פרטית של יזם.

המשמעות:

הוראות אלה מעגנות לוחות זמנים מחייבים עבור יזמים ומחייבות התקדמות ממשית בשלב מוקדם יחסית של הפרויקט. בכך, החוק מעניק לבעלי הדירות כלי הגנה משמעותי – המאפשר להם לסיים התקשרות לא אפקטיבית, ולבחון התקשרות עם יזם אחר במקרה שהפרויקט “נתקע”.

מהי החתמה פוגענית

לפי התיקון החדש לחוק, הממונה לנושא פניות דיירים (כיום עו”ד תמר אדיאל-זכאי), תהא רשאית לקבוע את בטלות העסקה מול היזם בשל החתמה פוגענית כאשר קמה עילה אחת ו/או יותר מבין המקרים הבאים:

א. ניצול בעל נכס בשל היעדר ידיעת שפה.

כלומר, כאשר יזם מנצל את העובדה שבעל הנכס אינו שולט בשפה העברית (או כל שפה אחרת שבה הוסבר ההסכם), באופן שמונע ממנו להבין את משמעות העסקה והשלכותיה.

ב. הפעלת לחץ שאינו מתקבל על הדעת.

כלומר כאשר מופעל על בעל הנכס לחץ חריג, שאינו סביר בנסיבות העניין, עד כדי פגיעה ברצונו החופשי וביכולתו לקבל החלטה מושכלת.

ג. מסירת מידע מטעה ושקרי.

כלומר כאשר היזם או מי מטעמו מוסר לבעל הנכס מידע כוזב, או מעוות מידע מהותי, כך שההחלטה לחתום התקבלה על בסיס מידע שגוי.

ד. ניצול ליקוי ביכולת (מוגבלות/נכות) של בעל הנכס.

כלומר, כאשר היזם מנצל את העובדה שבעל הנכס מתמודד עם לקות קוגניטיבית, נפשית או פיזית הפוגעת ביכולתו להבין את משמעות ההסכם או את השלכותיו.

מה חשוב לדעת על התמורה

שקיפות שוויון בתמורה

כדאי לקבוע עיקרון הקובע כי כל בעלי הדירות הדמות יקבלו תמורה על בסיס שווה או דומה. את העיקרון הנ”ל אפשר להחריג במקרים של מצב בריאותי של הדייר, גיל וכדומה. בכל פעם שתינתן הטבה נוספת לאחד הדיירים, ההטבה תחול גם על הדיירים האחרים אשר בבעלותם דירה בעלי מאפיינים זהים.

במקרים שלא יתקיים עיקרון השוויון בתמורה, יש לדרוש מהיזם לדווח לבעלי שאר הדירות בבניין על שינוי משמעותי שיקבל כל בעל דירה מסוים בפרויקט בהשוואה לדיירים אחרים המשתתפים באותו פרויקט.

רכיבי התמורה

רצוי כי התמורה שתינתן לדיירים תכלול, בין השאר, גורמים שונים כמו : דירה חדשה, מימון שכר הדירה בתקופה שבה לא יוכל הדייר להישאר בביתו, מימון הובלת הדירה, בדיקת היתכנות של השתתפות בשכר טרחת עורך הדין המייצג את בעלי הדירות, אפשרות לעזרה בתשלום דמי הוועד בבניין שיוקם לתקופה מוגבלת ועוד.

כדאי לדעת: מוסדות התכנון בוחנים את התמורה לדיירים ואת כדאיות הפרויקט בהתאם לתקן 21 המפרט את הנדרש בשומות של מקרקעין המבוצעות לשם בדיקה כלכלית של תוכניות פינוי בינוי המבוצעות על יד שמאים העוסקים בתחום. במקרים מסוימים מועצת העיר עשויה להחליט על נתינה של הנחה בארנונה לאחר הגדלת שטח הדירה לתקופה קצובה.

מה חשוב לדעת על הדירה החדשה

בהסכם יוחלט על התמורה ויפורטו ההדגשים הבאים, שטח הדירה בפרויקט החדש לעומת שטח הדירה הקיימת, מנגנון לקביעת מיקום דירות התמורה ומפרט טכני.

פירוט המיקום של דירת התמורה יכולה להתבצע בכל דרך שתהיה מקובלת על הדיירים, לפי הסדר הכרונולוגי של הדיירים או גורמים נוספים החתומים על ההסכם, לפי קביעת שמאי המקובל על הדיירים או בדרכים אחרות שיהיו מקובלות על כל הצדדים.

חשוב לקבוע מראש גם את נושא המחסנים, החניות וחלוקתם לדיירים ואת נושא הצמדת הרכוש המשותף לדירות.

חשוב להקפיד כי המפרט הטכני בדירות התמורה יהיה זהה למפרט הטכני שיהיה בדירות שאותן ימכור היזם.

חשוב לדעת כי לאחר אכלוס הדירות בפרויקט החדש יוטלו על כל דיירי הבניין תשלומים שונים שיהיו לעתים גבוהים יותר מהתשלומים שנדרשו בעבר כמו תשלומי ארנונה, ועד בית ועוד.

אם אחד הדיירים סובל ממוגבלות יש לבדוק את התמורה המגיעה לו בחוק פינוי ובינוי, פיצוים, התשס”ו- 2006 בעניין דירה המתאימה לאדם בעל מוגבלות.

זכויות אזרחים ותיקים ואנשים עם מוגבלות בהתחדשות עירונית

תהליכי התחדשות עירונית, לרבות פרויקטים של פינוי-בינוי ותמ”א 38, עשויים להציב אתגרים משמעותיים עבור אוכלוסיות מוחלשות, ובמיוחד עבור אזרחים ותיקים ואנשים עם מוגבלות. החוק החדש, בצירוף מדיניות רשותי התכנון המקומיות, מבקש להעניק הגנות והקלות ייחודיות לקבוצות אלה הן בשלב המשא ומתן מול היזם והן בהתנהלות לאורך הפרויקט כולו.

חלופות דיור ייחודיות לקשישים (בני 70 או 75 ומעלה)

בעלי דירות שעומדים בשני תנאים מצטברים – (1) מלאו להם 70 או 75 שנים (בהתאם למסלול), במועד החתימה של בעל הדירה הראשון בבניין; ו-(2) התגוררו בדירה לפחות שנתיים לפני אותו מועד – זכאים לדרוש מהיזם לבחור עבורם אחת מתוך שלוש חלופות דיור מחוץ לפרויקט:

• מעבר לדיור מוגן או בית אבות.
• רכישת דירה חלופית על ידי היזם.
• קבלת תמורה כספית, לשם רכישת דירה על ידי בעל הדירה עצמו.

בנוסף, במקרים מסוימים, ניתן להציע גם:

• שתי דירות קטנות בשווי מצרפי של דירת התמורה.
• דירה קטנה יותר בתוספת מזומן.

הגנה מיוחדת למקבלי גמלת סיעוד (דרגות 5–6)

אנשים עם מוגבלות הזכאים לגמלת סיעוד בדרגות הגבוהות (5–6), זכאים לאותן ההטבות כמו אזרחים ותיקים, ובלבד שטרם חתמו על ההסכם ושהחוזים בפרויקט לא עברו רף של 30% חתימות.

שכירות חלופית בתקופת הבנייה

בפרויקטים של תמ”א 38/1 (חיזוק ללא הריסה), בעלי דירות שמרותקים לביתם, זכאים לדיור חלופי נגיש לאורך תקופת העבודות. החובה חלה על היזם, וכוללת גם את ביצוע ההתאמות הנדרשות לנכותם בדירה החלופית.

תחזוקה מסובסדת לבני גיל פרישה

למשל מניסיוננו עיריית תל אביב–יפו הנהיגה מדיניות ייחודית במסגרתה אזרחים ותיקים שבים להתגורר בפרויקט פינוי-בינוי זכאים לסבסוד דמי התחזוקה בבניין החדש למשך עשר שנים, על חשבון היזם. הטבה זו חורגת מהחוק הארצי ומהווה תוספת מקומית מבורכת.

זכויות לבעלי מחלות קשות (חולים הנוטים למות)

במקרה של מחלה קשה המאובחנת ככזו המאיימת על החיים, החוק מחייב את היזם להציע לבעל הדירה חלופות מגורים מחוץ לפרויקט, בדומה להטבות הניתנות לאזרחים ותיקים.

דגשים חשובים לבעלי דירות:

• לא למהר לחתום – חשוב לפנות לייעוץ משפטי טרם חתימה על כל מסמך.
• בחירה בנציגות דיירים מוסדרת, שתפעל לטובת כלל הבניין.
• היזם חייב לקיים אסיפת הסברה ולהעביר מסמך מסודר לפני החתימה על ההסכם הראשון.
• שירותי ייעוץ, ייצוג ודיור חלופי אינם על חשבון הדיירים, אלא באחריות היזם

חלופות התמורה לדיירים בפרויקטי פינוי לבינוי

בעסקאות פינוי בינוי ניצבות בפני דיירי הבניין מספר הצעות לתמורה. הדיירים יכולים לקבל דירה חדשה, גדולה יותר מהדירה הישנה, דירה חדשה אך קטנה יותר מהדירה הקיימת וקבלת היתרה של ערך הדירה בכסף, קבלה של שתי דירות יותר קטנות שערכן הכולל לא יעלה על הערך של דירה חדשה בפרויקט החדש, קבלה של דירה במקום אחר בערך כספי הזהה לערך הכספי של דירה חדשה במתחם או פתרון דיור בדיור מוגן או בבית אבות לדיירים בגיל הזהב.

חשוב לדעת כי יש לבחון חרף ההקלות הניתנות מכוח החוק את כל חלופות התמורה הואיל ויש מגבלות שנובעות מחוק מיסוי מקרקעין בעניין קבלת הטבות מס בעניין התמורה. לעתים החריגה מהתמורות המקובלות יהיו כרוכות בתשלומי מס לפי חוק מיסוי מקרקעין התשכ”ג- 1963.

מידע באשר לתשלום שכר הדירה בתקופה של הפינוי

מקובל שבתקופה שבין פינוי הדיירים מהבניין הישן ועד לאכלוס של הבניין החדש והכניסה של הדיירים אל הדירה החדשה ישלם היזם את שכר הדירה לדיירים. גובה שכר הדירה ייקבע בהתאם למחירי השוק בעניין שכר הדירה המקובל באותו אזור שבו נמצאת הדירה הישנה או באזור סמוך ובהתאם לדירות שאותן פינו הדיירים.

צריך להסדיר בהסכם חתום את אופן תשלום שכר הדירה, את מועדי התשלום ולקבוע מנגנון להצמדת שכר הדירה בהתאם לשינויים החלים בשוק הדירות להשכרה באותה התקופה.

היזם יהיה פטור מתשלום שכר דירה לדיירים המתפנים כאשר הם עוברים ישירות מהדירה הישנה לדירת התמורה כמו במקרים שבהם בונה היזם את הבניין החדש על קרקע ריקה ובמקרים שבהם מקבל הדייר תמורה מיידית בדירה מחוץ למתחם.

מידע על חובות הדייר ועל העלויות החלות על היזם

בדרך כלל כל העלויות החלות על תכנון ובניית הפרויקט ישולמו על ידי היזם. ברוב הפעמים הדיירים לא נושאים בהוצאות הקשורות למימוש הפרויקט ובהוצאות הקשורות למיסוי מקרקעין מאחר והעסקה בין הדיירים לבין היזם היא עסקה הפטורה ממס לפי החוק  של מיסוי מקרקעין התשכ”ג- 1963.

כל התשלומים האחרים, תשלומים שאינם קשורים באופן ישיר לעסקה כמו חובות בתשלומי ארנונה לרשות המקומית, דמי היוון למנהל מקרקעי ישראל, תשלומים והיטלים מלפני תקופת ההתקשרות וכדומה יחולו על הדיירים בלבד.

בעלים של יותר מדירה אחת והסרת מגבלת לקבלת פטור מס שבח

פטור שניתן אז עבור בעלי זכויות שמחזיקים בדירה אחת בלבד בפרויקט לפינוי בינוי בוטל, מאחר והיווה תמריץ שלילי לקידום פרויקטי להתחדשות עירונית. ובמקרה זה בעלי ריבוי דירות שמחזיקים ביותר מנכס אחד במתחם, לעניין פטור ממס שבח ומע”מ בשיעור אפס ובכל הנוגע לקבלת דירה חליפית (ולא תמורה כספית), אזי הוסרה המגבלה והפטור חל לגבי כל דירה שבבעלותו של הדייר.

עד ליום התיקונים לחוק, בעלי דירות שמחזיקים ביותר מנכס אחד במתחם לפינוי ובינוי חייבו אותם במס שבח בשל מכר זכויות בדירתם השנייה והנוספת הממוקמת במתחם להתחדשות עירונית.

לאור החסם הממשי לקידום פרויקטי להתחדשות עירונית מסוג של פינוי ובינוי שכן היווה תגמול שלילי לקידום פרויקטים של פינוי ובינוי עבור בעלי זכויות שמחזיקים ובבעלותם יותר מנכס אחד במתחם אחד.

ובכן במסגרת חוק ההסדרים והתיקונים האחרונים, נגרעה והוסרה מגבלה עיקרית וכה חשובה זו.

הסרת המכשלה עבור בעלים של יותר מדירה אחת לה חשיבות עצומה הן מבחינת אחריות במס ערך מוסף, שכן במקום חיוב במס ערך מוסף מלא, יבוא פטור מס שבח שמזכה את היזמים יחד עם חבות במיסוי ערך מוסף בשיעור 0 על שירותי הבניה הניתנים לבנית יחידות התמורה שבמתחם לפינוי ובינוי.

“שנמוך התמורה” בעסקאות פינוי-בינוי: מלכודת מס שחשוב להכיר

במסגרת עסקאות פינוי-בינוי, מתאפשר לבעלי דירות להחליף את דירתם הישנה בדירה חדשה, לרוב בשטח גדול יותר ובסטנדרט בנייה מודרני. ואולם, לא כל בעלי הדירות בוחרים למצות את מלוא התמורה האפשרית – חלקם מבקשים לקבל דירה קטנה יותר מהתמורה המרבית שלה הם זכאים, ובתמורה לכך – לקבל את ההפרש בכסף. מצב זה נקרא “שנמוך התמורה”, והוא עלול להוות מלכודת מס משמעותית עבור בעלי הדירות, לעיתים מבלי שהם מודעים לכך כלל.

מהו “שנמוך תמורה” ומה הסיכון הטמון בו?

“שנמוך התמורה” הוא מצב שבו בעל דירה בוחר, מיוזמתו או בהמלצת היועצים המעורבים, לוותר על חלק מהשטח החדש שמגיע לו בפרויקט, ולקבל במקום זאת תמורה כספית. למשל, בעל דירה שזכאי ל-100 מ”ר בפרויקט החדש, אך בוחר לקבל דירה של 80 מ”ר בתוספת 600,000 ש”ח במזומן.

לכאורה, מדובר בעסקה משתלמת: בעל הדירה מקבל דירה המתאימה לצרכיו ואף נהנה מתוספת כספית משמעותית. אלא שמבחינת רשות המסים, התמונה מורכבת בהרבה.

היבטי המיסוי – הסכנה האמיתית

לפי תיקון מס’ 94 לחוק מיסוי מקרקעין (שפורסם ב-29.7.2018), כל תשלום כספי נוסף מעבר לדירה עצמה נחשב כחלק מהתמורה הכוללת של העסקה. כאשר בעל הדירה מוכר בעתיד את דירתו החדשה – גם אם חלפו שנים רבות – שווי המכירה יחושב לא רק לפי מחיר הדירה בפועל, אלא גם לפי התמורה הכספית שקיבל במסגרת עסקת הפינוי-בינוי, בתוספת הצמדה למדד.

דוגמה מובהרת:

נניח שבעל דירה התקשר עם יזם בשנת 2016, והסכים לקבל דירה חדשה קטנה יותר בתוספת 700,000 ש”ח. בשנת 2020 מכר את הדירה החדשה שקיבל תמורת 2.3 מיליון ש”ח.

לכאורה, עליו לשלם מס על רווח ההון בין רכישת הדירה הישנה (הנמכרת במסגרת הפינוי-בינוי) לבין מכירת הדירה החדשה ב-2.3 מיליון ש”ח.

אבל בפועל – לפי רשות המסים, שווי המכירה לצורכי מס יהיה 3 מיליון ש”ח, הכוללים את הדירה בתוספת התמורה הכספית המקורית, בתוספת הפרשי הצמדה. המשמעות: חבות המס תהיה גבוהה יותר, לעיתים באופן ניכר.

החלת הדין באופן רטרואקטיבי – נקודה שנויה במחלוקת

טיוטת חוזר של רשות המסים קובעת כי מדובר בפרשנות של הדין הקיים, ולכן יש להחיל את ההוראות גם רטרואקטיבית – על עסקאות שנעשו לפני פרסום התיקון. כלומר, גם מי שביצע עסקה ב-2014 או 2015, עלול להידרש לשלם מס על רכיב התמורה הכספית בעת מכירת הדירה החדשה.

לדעת רבים, ובכלל זה מומחי מיסוי ועמותות העוסקות בזכויות דיירים, אין הצדקה להחלת החיוב רטרואקטיבית, שכן בעלי הדירות לא היו מודעים לסיכון זה בזמן חתימת ההסכם – ולעיתים אף פעלו בהמלצת יועצים מקצועיים שלא צפו את ההשלכות.

השלכות נוספות: ירושה, מתנה והעברה בין קרובים

הוראת המס אינה מתייחסת רק לבעלי הדירות המקוריים. גם אם הדירה הועברה בירושה, מתנה או בכל דרך אחרת – מקבל הדירה עלול להיות מחויב במס לפי אותו חישוב, כאילו קיבל בעצמו גם את הדירה וגם את התמורה הכספית.

במילים אחרות, מדובר במלכודת מס בין-דורית, שעלולה להפתיע גם יורשים תמי-לב או בני משפחה שמעולם לא היו צד להסכם הפינוי-בינוי.

מה מומלץ לעשות?

1. קבלת ייעוץ מיסוי פרטני מראש – לפני החתימה על הסכם פינוי-בינוי, חשוב להיעזר בעורך דין עם התמחות במיסוי מקרקעין, שיבחן את השפעות התמורה הכספית.
2. שקילה מחודשת של החלטת השנמוך – לעיתים, ויתור על התמורה הכספית ובחירה בדירה גדולה יותר עשוי להוביל לחיסכון במס משמעותי בעתיד.
3. היערכות למכירה עתידית – בעלי דירות שקיבלו “שנמוך” בעבר ומבקשים למכור את דירתם, צריכים להיערך מראש לחבות מס גבוהה מהצפוי.
4. בירור חבות מס במקרה של ירושה או מתנה – גם מקבל הדירה צריך לבדוק אם קיימת חשיפה למס, ולהיערך בהתאם.

ובכן בעסקאות פינוי-בינוי, לא די לשקול את התמורה המיידית בלבד. השפעות המס עשויות להתגלות רק כעבור שנים – ולעיתים להסתכם במאות אלפי שקלים. “שנמוך התמורה” נראה לעיתים כפתרון נוח, אך הוא עלול להפוך לנטל כלכלי משמעותי בטווח הארוך.

כל מה שחשוב לדעת על ביטחונות וערבויות

נהוג כי בעת פינוי הדירות או בהעברת הזכויות בדירה לטובתו של היזם או לנציגו כמו העברה של בעלות או רישום הערת אזהרה בטאבו לקוני הדירות של היזם או שעבוד הדירה לטובת הבנק ימסור היזם לדיירים כתבי ערבות שנכתבו בהתאם לנוסח חוק המכר התשל”ה -1974 בשווי של הדירה החדשה.

בנוסף, כתנאי לפינוי הדירות ימסור היזם ערבות בנקאית כהבטחה לתשלום שכר הדירה של הדיירים עד לכניסה אל הדירות החדשות. אפשר לקבוע ערבות בנקאית פוחתת לתשלום כספי השכירות בהתאם להתקדמות הבנייה בפרויקט.

אם קיימות במבנה המיועד לפינוי דירות שעליהן מוטלים שעבודים כמו עיקולים או משכנתאות, ייקבע בהסכם שהיזם יגיע להסכם עם הבנק למשכנתאות שהלווה לדייר, הסכם  שיאשר את ההסרה של המשכנתא לטובת הפרויקט לאחר העמדת ביטחונות חלופיים לבנק על ידי היזם או באמצעות פתרונות אחרים.

כל מה שחשוב לדעת על אחריות ועל בדק

צריך לדרוש את האחריות של היזם לגבי הדירות החדשות בהתאם למה שנקבע בחוק המכר התשל”ג- 1973 לתקופת האחריות ולתקופת בדק הבית.

מידע נוסף בעניין האחריות ובדק הבית אפשר לקבל במדריך לרוכשים דירות חדשות מקבלן.

מידע על ביטוח

מומלץ לקבוע בכל הסכם שבין היזם לדיירי הבניין על קבלה של אישור מחברת הביטוח המאשר את קיום דרישות הביטוח מהיזם כמו ביטוח קבלנים או ביטוח רכוש עבור העבודות שיבצע הקבלן בפרויקט, ביטוח אחריות מקצועית, ביטוח צד ג’ וביטח אחריות מעבידים.

מידע על גילוי ושקיפות

על כל מי שפועל מטעם היזם ומקבל ממנו שכר או על כל אחד אחר ששכרו תלוי בהתקיימות העסקה להצהיר על זאת כבר בפנייה הראשונה אל הדיירים ועוד לפני החתימה על הסכם ההתקשרות לפי לסעיף 6 בחוק פינוי ובינוי.

הפרה של הדרישה לגילוי השקיפות תאפשר לדייר להתחרט ולבטל את הסכמתו לעסקת ההתקשרות עם היזם, גם אם הוא כבר חתם על כל הסכם חוקי ומחייב.