הטבות מיסוי במסגרת התחדשות עירונית
במטרה לעודד פרויקטים רבים של פינוי בינוי במסלול היזמים ובמסלול של הרשות המקומית החליט עוד אז, משרד הבינוי והשיכון לקדם הנחות והטבות במספר נושאים. כיום בסמכות נתונה בידי הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית.
פטור על תשלום מס רכישה, על תשלום מס שבח ומס ערך מוסף על שירותי בנייה
כל המבצעים עסקאות בתחום ההתחדשות העירונית פטורים מתשלומי מס רכישה, מס שבח ומס ערך מוסף על שירותי בנייה. ההטבות האלו יינתנו למתחמים המוכרזים במסגרת של פרויקטים של התחדשות עירונית.
הפטור ממיסים אלו ניתן מכוח חוק מיסוי מקרקעין התשכ”ג – 1963 סעיפים 49, (י”ט) – סעיף 49 (ל”א).
קובץ – רשות המיסים, תוספת מספר 1 להוראת ביצוע מיסוי מקרקעין מספר 11/2002
קובץ – החלטת מיסוי בנושא פינוי בינוי, החלטה מספר 6644/12
קובץ – חוק מיסוי מקרקעין- , שבח ורכישה, תיקון מספר 67 , התשע”א 2010.
מתי פטורים מתשלום דמי היתר?
הפטור מתשלום של דמי היתר יחול רק על פרויקטים שמיועדים לבנייה רוויה.
מומלץ לראות בעניין זה את ההחלטה של מועצת מקרקעי ישראל 1477 מיום 15.6.2016.
מידע על פטור מהיטל השבחה למגורים, במסלול של הרשויות המקומיות
מתוקף סעיף 19(ב)(2),של התוספת מספר שלוש בחוק התכנון והבנייה, התשכ”ה, 1965, במתחמים המוכרזים כמתחמים של פינוי בינוי בפרויקטים במסגרת ההתחדשות העירונית יינתן פטור מתשלום של היטל השבחה. נתינת הפטור מותנית בהסכמה של הרשות המקומית האחראית על המתחם ובחתימות של מנהל הרשות להתחדשות עירונית.
מידע נוסף על הפטור מהיטל ההשבחה אפשר לקבל במסלול מיסוי.
מידע על פטור מתשלום השבחה במסלול של יזמים
ההכרזה של מנהל הרשות להתחדשות עירונית מעניקה הטבות במס רכישה, מס שבח ובתשלום מס ערך מוסף על הבנייה בעסקאות במבוצעות על ידי הדיירים. הטבות אלו וגם הדחייה של התאריך הקובע את חלות המס יינתנו כל עוד הכרזת מנהל הרשות להתחדשות עירונית תהיה בתוקף.
המתחם במצבו הנוכחי יכלול לפחות עשרים וארבע יח”ד עסקיות/ דיור. גם המתחם המוצע יכלול מספר שווה של יחידות עסקים או יחידות דיור.
במסלול אפשר לפטור מהיטל השבחה ליחידות המגורים, אך בכפוף לתנאים המפורטים במסמך הכללים ובהתאם להחלטה של מועצת הרשות המקומית.
החלטות מנהל הרשות להתחדשות עירונית להענקת המלצה על הכרזה על מתחם מתחלקות לשני שלבים:
בשלב הראשון מאשר מנהל הרשות להתחדשות עירונית החלטה מקדמית אם הוגשו לו מפת מדידה, תוכנית ראשונה וכן הסכמה עקרונית של המהנדס של הרשות המקומית. ההחלטה המקדמית מאפשרת לדחות את התאריך הקובע לחבות המס.
בשלב השני – מנהל הרשות להתחדשות עירונית לפני הכרזה על המתחם, אך רק לאחר שהתקבלו עשרים וארבעה הסכמים, לפחות, של בעלי הנכסים עם היזם, הסכמים המאפשרים להקים מבנה חדש, ורק לאחר שהתוכנית הופקדה להתנגדויות.
כל הדרישות המלאות לקבלת ההטבה מפורטות בתקנות ובחוקי מיסוי המקרקעין.
קובץ – כלים לפטור מהיטל השבחה למגורים במתחמי מיסוי
הכרזת המנהל הרשות להתחדשות עירונית על המתחמים כמתחמי פינוי בינוי במסלול של מיסוי מקנה הנחות והטבות לעסקאות המתבצעות על ידי הדיירים המפונים בתחום מס שבח, מס רכישה ותשלומי מע”מ על שירותי הבנייה. בנוסף ההכרזה מאפשרת את הדחייה של התאריך הקובע את חבות המס. יש להדגיש כי הטבות או יינתנו כל עוד ההכרזה בתוקף.
במצב הקיים וגם במצב המוצע על המתחם למנות, לפחות, עשרים וארבע יחידות עסקיות או יחידות דיור.
במסגרת המסלול קיימת אפשרות לקבל פטור מהיטל השבחה למגורים, אך בכפוף לתנאים המפורטים במסמך הכללים ולהחלטה של מועצת הרשות המקומית.
אנו רואים לנכון לציין כי ההכרזה על מתחם להתחדשות עירונית מהווה חידוש הן בהליך ההכרזה והן לאור עדכון החקיקה האחרון.
בעדכון האחרון חלו שינויים מהותיים בפרוצדורה הנדרשת לצורך הכרזה על מתחם כמתחם פינוי-בינוי. בהתאם לתיקונים, המחוקק קבע תנאים שבהתקיימם, ניתן לקדם הכרזה על מתחם לפינוי-בינוי במסלול מיסוי גם מבלי לקבל את אישורה הפורמלי של הרשות המקומית.
לפי המתווה החדש, כאשר מקודמת תוכנית התחדשות עירונית אשר תואמת לתוכנית כוללת שאושרה מראש ברמה המקומית (כלומר, תוכנית אב או מסמך מדיניות כולל להתחדשות עירונית), הרי שהרשות הממשלתית להתחדשות עירונית רשאית להכריז על המתחם – גם אם הרשות המקומית לא נתנה את הסכמתה לכך בפועל, אלא רק סיפקה המלצה עניינית באשר להתאמת התוכנית לפרמטרים שנקבעו במסמך הכולל.
במילים אחרות, השינוי מאפשר מעקף של שלב מקדמי שהיה קיים בעבר, שבו דרשה הרשות הממשלתית הסכמה מפורשת של הרשות המקומית עוד טרם הכרזה. כיום, כאשר קיימת תוכנית כוללת מאושרת להתחדשות עירונית בעיר מסוימת, ניתן להסתמך עליה ולהתקדם ללא צורך בהליך אישור נוסף מצד הרשות דבר שמקצר את לוחות הזמנים ומצמצם חסמים בירוקרטיים.
עם זאת, חשוב להבהיר: הרשות המקומית עדיין שותפה בהליך דרך הבעת עמדה מקצועית, אך זו אינה תנאי בל יעבור. המשמעות בפועל היא חיזוק היכולת של המדינה להוביל פרויקטים של פינוי-בינוי במתחמים אסטרטגיים, גם כאשר קיימת התנגדות פוליטית או קהילתית ברמת הרשות המקומית ובלבד שהמהלך נשען על מדיניות כוללת שאושרה מראש.
כאשר התוכנית אינה תואמת לתוכנית הכוללת
ניקח לדוג’ שבתחום מסוים בעיר הוכנה ואושרה תוכנית כוללנית להתחדשות עירונית (לדוגמה: תוכנית אב להתחדשות שכונתית), אשר קובעת מתווה עקרוני לבנייה לגובה של עד 9 קומות בלבד, תוך שימור חלקי של מבנים לשימור ושילוב שטחי ציבור במפלס הרחוב.
יזם פרטי מבקש לקדם תוכנית פינוי-בינוי באותו אזור, אך תוכניתו כוללת בניינים בני 20 קומות, ללא עמידה ביעדי השטחים לצורכי ציבור וללא מענה תכנוני להיבטי השימור. במקרה זה, התוכנית המוצעת אינה עומדת בהלימה עם עקרונות התוכנית הכוללת.
לכן, לפי הדין המעודכן, לא ניתן יהיה להכריז על המתחם כמתחם פינוי-בינוי ללא הסכמה מפורשת של הרשות המקומית. כלומר, במצב כזה חוזר הצורך בקבלת אישור חיובי ומלא של הרשות ואין די בהבעת המלצה או עמדה מקצועית.
הסיבה לכך היא שהמנגנון שמאפשר “עקיפה” של שלב ההסכמה מבוסס על התאמה תכנונית ברורה ומובהקת בין התוכנית המוצעת לבין מדיניות מוסכמת מראש. כאשר התאמה זו אינה מתקיימת האחריות והסמכות נשארות בידי הרשות המקומית.
הנחות בארנונה
כל מועצה מקומית זכאית להעניק למחזיקים בדירת פינוי בינוי במסלול מיסוי הנחה בתשלומי הארנונה.
קובץ – תקנות הסדרים במשק המדינה, הנחה מארנונה, תיקון מספר 4, התשע”א-2011
הטבות מיסוי לדיירים בהתחדשות עירונית: כל מה שצריך לדעת:
רפורמה במיסוי פינוי-בינוי: מגבלות חדשות על הפטור ממס והרחבות לזכאים
חקיקת המס החדשה בתחום ההתחדשות העירונית מביאה עמה שינויים דרמטיים, שמטרתם לאזן בין עידוד פרויקטים של פינוי-בינוי לבין שמירה על צדק מיסויי. התיקונים נוגעים למגוון סוגיות החל מהגבלת הפטור ממס השבח על תמורה כספית, דרך הסדרת זכויות יורשים וקשישים, ועד חיוב עסקאות בין יזמים במס רכישה. להלן הסקירה המלאה:
מכירת דירת מגורים בפרויקט פינוי-בינוי: האם ניתן ליהנות מהטבות מס גם לפני קבלת טופס 4?
אחת השאלות המרכזיות בתחום מיסוי המקרקעין נוגעת למוכרי דירות מגורים המצויות במתחם פינוי-בינוי המצוי בשלבים התחלתיים של ההריסה והבנייה. בפרט, עולה השאלה – האם אדם שמחזיק בדירה בפרויקט פינוי-בינוי ומעוניין למכור את זכויותיו עוד בטרם נבנתה הדירה החלופית, יוכל ליהנות מהטבות מס שבח כמי שמוכר דירת מגורים, או שמא מדובר במכירת “קרקע” בלבד החייבת במלוא המס?
הרקע המשפטי: תיקון חקיקה מהותי במסגרת חוק ההסדרים
במצב המשפטי ששרר עד לתיקון שנקבע במסגרת חוק ההסדרים לשנת 2022 (חוק ההסדרים התשפ”ב-2021), בעלי דירות שנהרסו במסגרת פרויקטים של פינוי-בינוי לא היו זכאים לפטור או להקלות במס שבח במכירת זכויותיהם. הדירה ההרוסה לא נחשבה עוד “דירת מגורים מזכה”, ולכן בעליה נאלץ להמתין לסיום הבנייה ולמסירת הדירה החדשה – ורק לאחר קבלתה בפועל (לרוב עם קבלת טופס 4), ניתן היה לשוב ולבחון זכאות להטבות המס.
בעקבות התיקון, נוסף סעיף 49יט לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), התשכ”ג–1963, המגדיר מחדש את המונח “יחידת מגורים”:
“דירה או חלק מדירה המשמשת למגורים, לרבות מגורי המחזיק בה, אשר שימשה למגורים במשך תקופה של לפחות שנתיים רצופות, סמוך לפני ההכרזה על המתחם לפי סעיף 14 לחוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, התשע”ו–2016.”
כלומר, גם דירה שנהרסה בפועל תיחשב כ”יחידת מגורים” לעניין החוק – אם שימשה למגורים שנתיים טרם ההכרזה על המתחם כמתחם פינוי-בינוי.
ההשלכה המעשית: ניתן למכור זכויות בפרויקט גם לפני סיום הבנייה – וליהנות מהטבת מס
בסעיפים 49כ”ז1 ו–49ל”ו1 לחוק נקבעה הלכה חדשה: זכות לקבלת דירת מגורים חלופית במסגרת פרויקט פינוי-בינוי, תיחשב כ”מכירת דירת מגורים” גם אם טרם הוקמה הדירה החדשה בפועל. המשמעות היא, שגם במקרה של מכירת זכות לקבלת דירה עתידית (למשל, ליזם או למשקיע אחר), יוכל המוכר ליהנות מפטור ממס שבח או ממס ליניארי מוטב – ממש כאילו היה מוכר דירת מגורים קיימת.
למשל:
דוגמה: ראובן מחזיק בדירת מגורים בבניין ישן בתל אביב. בשנת 2023 הוכרז הבניין כחלק ממתחם פינוי-בינוי לפי חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. בשנת 2025, לאחר תחילת ההריסה, בחר ראובן למכור את זכויותיו בפרויקט ליזם אחר. חרף העובדה שהדירה נהרסה והדירה החלופית טרם נבנתה, יוכל ראובן ליהנות מפטור ממס שבח, אם עמד ביתר תנאי סעיף 49ב(2) לחוק (לרבות החזקה בדירה יחידה במשך 18 חודשים לפחות).
ההחרגה: בעל שתי דירות לא ייחשב בהכרח כבעל דירה יחידה
לצד ההקלה, נקבע סייג משמעותי: אם אדם מחזיק בשתי דירות – האחת במתחם פינוי-בינוי והשנייה במקום אחר – ומכר את זכויותיו במתחם הפינוי-בינוי, לא ייחשב בהכרח כבעל דירה יחידה לצורך פטור עתידי ממס שבח על הדירה השנייה. הדירה במתחם הפינוי-בינוי עדיין תיחשב לו כדירת מגורים (על אף שנהרסה), ולפיכך עלול הוא לאבד את זכאותו לפטור בעת מכירת הדירה השנייה.
המלצה: פנייה מוקדמת לרשות המיסים
ככל שמדובר במקרה גבולי או במכירה מתוכננת לפני קבלת הדירה החלופית, מומלץ לפנות מראש לרשות המיסים בבקשה לאישור עקרוני בכתב (Pre-ruling). כך ניתן למנוע “תאונת מס” בה יראו במכירה כמכירת זכות במקרקעין (קרקע) החייבת במס מלא.
הגבלת הפטור ממס על תמורה (*כספית) בגין דירה אחת בלבד
על פי התיקון לחוק, במיזמי פינוי-בינוי הפטור ממס השבח יחול רק על דירת מגורים אחת – וזאת גם כאשר בעל הזכויות מקבל תמורה נוספת בדמות מזומן. בעבר יכלו בעלי דירות לקבל פטור גם על תמורות כספיות בגין מספר דירות, אך מעתה – כל תמורה כספית החורגת מהתקרה שנקבעה תחויב במס.
תקרות השווי לצורך הפטור (ראו תיקון 67 מס שבח ורכישה)
- עד 150% משווי הדירה הנמכרת בפרויקט (ללא קשר לזכויות בנייה עתידיות).
- עבור דירות גדולות – תקרת השווי תחושב על פי שטח של עד 120 מ”ר, או 150% מהשטח של הדירה המקורית (אך לא יותר מ-200 מ”ר).
- משמעות מעשית: כל סכום כספי שמקבל בעל דירה מעבר לתקרה יחויב במס שבח בשיעור של 25%. הפטור ממס יחול רק בגין דירה אחת, גם אם הבעלים קיבל כמה יחידות דיור חדשות.
חישוב המס במכירה עתידית של הדירה החלופית (שנמוך התמורה)
בעת מכירת הדירה שקיבל הדייר מהיזם, יש להביא בחשבון גם את התמורה הכספית שהתקבלה בעבר. שווי המכירה יחושב ככולל את שווי הדירה + סכום המזומן שהתקבל, כשהאחרון יוצמד למדד לצרכן. בכך, הרווח החייב במס כולל גם את המזומן שהתקבל בעת עסקת הפינוי-בינוי.
דירות נוספות ויחידות מסחריות – אין פטור על התמורה הכספית
בעלי דירות המחזיקים ביותר מיחידת דיור אחת בפרויקט, וכן מי שמחזיק זכויות ביחידות מסחריות, לא יהיו זכאים לפטור ממס בגין התמורה הכספית. על סכום זה יחול מס שבח מלא בשיעור של 25%.
זכויות יורשים – פיצול דירה משותפת לדירות נפרדות
התיקון מיום 1.10.2023 מאפשר ליורשים המחזיקים יחד בדירה, לקבל כל אחד דירה שלמה בפרויקט, בהתאם לחלקו בזכויות. בכך מייצר החוק גמישות וחלוקה הוגנת יותר של התמורות.
כללים עיקריים:
- שיעור הזכויות בדירה החדשה יהיה זהה לחלק היחסי בירושה.
- במקרים של דירת ירושה – החוק מאפשר לקבל זכויות מוגדלות, בכפוף לתקרות שווי.
- יורשים יכולים לקבל מספר דירות, ובלבד שכל אחת מהן משקפת את חלקם בזכויות המקוריות.
יש לשים לב החוק תוקן כך ש: כאשר דירה אחת בבעלות משותפת של כמה מחזיקים חוקיים (שאינם יורשים), הם ייחשבו לצורך התמורה כמי שמוכרים דירה אחת בלבד.
כלומר כל עוד לא מדובר בירושה, התמורה מהיזם תוגדר כדירה אחת בלבד, שתירשם בבעלותם יחסית לחלקם בדירה המקורית. כלומר: אין עוד אפשרות שכל אחד מהשותפים יקבל דירה משלו.
ומכאן עינינו רואות כי החריג נוגע למקרה של ירושה: דהיינו כאשר הדירה הגיעה לבעליה בדרך של ירושה, ההסדר הישן ימשיך לחול: כל יורש ייחשב כמוכר “דירה עצמאית”. המשמעות: כל אחד מהם עשוי להיות זכאי לדירה נפרדת מהיזם – בהתאם לשווי חלקו.
הקלות לקשישים ולתשובי פריפריה
הגדרה חדשה ל”קשיש”:
החוק קובע כי גם מי שאינו בן 70 אך מקבל גמלת סיעוד לפי חוק הביטוח הלאומי, ייחשב כקשיש ויהיה זכאי להטבות גם אם לא התגורר בדירה בשנתיים שקדמו לחתימה.
זכויות לקשישים סיעודיים:
- מכירת דירת התמורה לצד ג לפני סיום הבנייה – בפטור ממס.
- קבלת שתי דירות במקום אחת – בפטור מלא.
- קבלת פיצוי כספי – בפטור ממס, בכפוף לרכישת דירה חדשה בשווי של 75% לפחות מדירת התמורה.
הטבות בפריפריה:
במכירת דירות באזורים מועדפים (נגב, גליל, דירוג סוציו-אקונומי 1–6), ניתן לקבל שתי דירות פטורות ממס שבח, ואף יותר ללא מגבלה כבעבר.
מגבלה על העברת דירה לקרוב משפחה
ניתן להעביר דירה במתנה לקרוב, וליהנות מהפטור.
- אם ההעברה בוצעה בתוך 24 חודשים לפני חתימת ההסכם ו/או עד למועד התנאים המתלים ייחשבו המעביר והמקבל כמוכר אחד. המשמעות: הזכאות לפטור תיבחן לפי זכאותו של נותן הדירה (ההורה, למשל). בשפה פשוטה, אם לנותן המתנה (לדוג’ הורה) הייתה זכאות לפטור, אז גם הבן או הבת שקיבלו את הדירה זכאים. אם לא – לא יינתן פטור. לכן: לא מאבדים את הפטור בגלל העברה למשפחה, אבל חייבים לבדוק את הזכאות המקורית.
מהות התיקון לעניין העברה ללא תמורה בסמוך להסכם פינוי-בינוי
במסגרת תיקון לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ”ג–1963, נקבעה מגבלה משמעותית על העברת דירה ללא תמורה לקרוב משפחה, כאשר מדובר בפרויקט פינוי-בינוי. בהתאם להוראות העדכניות, העברה של דירת מגורים לקרוב משפחה, אשר התבצעה בתוך תקופה של 24 חודשים לפני מועד חתימת ההסכם עם היזם או עד למועד קיום התנאים המתלים, תיחשב – לעניין זכאות לפטור ממס שבח – כאילו לא בוצעה.
כלומר, לצורך קביעת הזכאות לפטור ממס שבח, יראו את נותן המתנה ואת מקבלה כאדם אחד, והזכאות תיבחן לפי מצבו של המעביר, ולא של מקבל הדירה.
השלכות מעשיות
תיקון זה נועד להתמודד עם ניסיונות לתכנוני מס, במסגרתם בעלי דירות שלא היו זכאים לפטור ממס שבח העבירו את זכויותיהם לקרובי משפחה זמן קצר לפני חתימת ההסכם עם היזם, בתקווה ליצור זכאות חדשה לפטור.
למשל, אם הורה שאין לו זכאות לפטור ממס שבח מעביר את דירתו לבנו כחצי שנה לפני חתימת ההסכם מול היזם, הרי שלפי הדין החדש, רשות המסים תתייחס לעסקה כאילו לא חלה בהעברת בעלות אמיתית – ולצורכי מס, הזכאות תיבחן לפי מצבו של ההורה, גם אם הבן הפך לבעלים הרשום של הדירה.
לסיום החוק שולל את האפשרות ליצור זכאות לפטור ממס שבח באמצעות העברה פורמלית של דירה לקרוב משפחה, כאשר מדובר בהעברה שבוצעה בתוך תקופה מוגדרת לפני מימוש עסקת פינוי-בינוי. הזכאות לפטור נבחנת לפי זהותו וזכאותו של בעל הדירה המקורי, על מנת למנוע עקיפת הוראות החוק באמצעות שינוי בעלות טכני.
עסקאות בין יזמים – חיוב במס רכישה
התיקון קובע כי העברת זכויות בין יזמים בפרויקט התחדשות עירונית גם אם טרם התקבל היתר בנייה תיחשב כעסקה במקרקעין.
המשמעות:
- חובת תשלום מס רכישה תחול במועד ההעברה, ולא בעת השלמת התנאים מול הדיירים.
- מס הרכישה יחול הן על שווי הזכויות והן על ההתחייבויות כלפי הדיירים.
- צעד זה נועד למנוע התחמקות ממס ברכישת פרויקטים “על הנייר”.
שינוי בהגדרת הפטור לבעלי דירה אחת עם ריבוי בעלים
בעבר ניתן היה לקבל פטור גם אם חלקו של אדם בדירה החלופית היה קטן מהחלק שהיה לו בדירה המקורית. כעת, החוק מחייב התאמה מדויקת של שיעורי הבעלות – ורק אם שיעור הזכויות נשמר, יינתן הפטור ממס.
הרפורמה החדשה מחוללת סדר וחידוד בתחום מיסוי ההתחדשות העירונית, תוך מתן הקלות סוציאליות והגבלות על ניצול יתר של פטורים. עו”ד, שמאי מקרקעין, יזמים ובעלי דירות חייבים להכיר את ההוראות החדשות – שכן אי הבנה עלולה להוביל להשלכות מס יקרות בטווח הקצר והארוך.
