מעט רקע
תכנית תא/5555 היא תוכנית אב חדשה להתחדשות עירונית ולמעשה מהלך תכנוני של עיריית תל אביב-יפו, שמטרתו לעצב מחדש את מדיניות ההתחדשות העירונית בעיר ולהחליף את תמ”א 38 במתווה עדכני, מקיף ובר-קיימא. בניגוד לגישה הישנה שהתמקדה בעיקר בחיזוק נקודתי של מבנים, התכנית החדשה מבקשת ליצור כלים ברורים וארוכי טווח שיאפשרו פיתוח עירוני אחיד, צפוי ומאוזן הן עבור בעלי הדירות והיזמים והן עבור המרחב הציבורי כולו.
התכנית מגדירה מתווה התחדשות מגרשית, כלומר חידוש של בניינים קיימים על מגרשיהם, אך תוך הסתכלות רחבה על הסביבה העירונית. לצד זכויות הבנייה הנוספות לבעלי הדירות, התכנית מחייבת גם מתן תרומה משמעותית למרחב הציבורי: הרחבת מדרכות, פיתוח רשת שבילי אופניים, תוספת גינות קדמיות ושדרוג חזות הרחוב, הקצאת רצועות ירוקות לנטיעת עצים, יצירת מעברים חדשים להולכי רגל, ואף שטחים למסחר שכונתי ולמבני ציבור.
אחת המטרות המרכזיות של תא/5555 היא לייצר וודאות תכנונית – לקבוע בצורה ברורה את היקפי זכויות הבנייה בכל מגרש, כך שלא ייוותר מקום לאי־בהירויות או לפרשנויות סותרות. בכך התכנית מעניקה כלי עבודה אמין ליזמים, לבעלי הנכסים ולמקבלי ההחלטות בעירייה.
בממד הכמותי, הוראות התכנית יחולו על כ־2,300 מגרשים ברחבי העיר, בעיקר במבנים שהוגדרו כזקוקים לחיזוק או להתחדשות. יישום התכנית צפוי להביא ליצירת כ־30,000 יחידות דיור חדשות תוספת דרמטית להיצע הדיור בעיר הצומחת ביותר בישראל.
תא/5555 אינה רק תכנית בינוי; היא מסגרת כוללת להתחדשות עירונית מאוזנת, המשלבת בין צורכי התושבים, אתגרי הצפיפות העירונית והצורך לשמור על איכות חיים במרחב הציבורי.
אילו שכונות בתל אביב נכללות בתכנית החלופית לתמ״א 38?
העיר תל אביב-יפו ניצבת בימים אלו בצומת תכנונית היסטורית. לאחר פקיעתה של תמ״א 38 והבלבול ששרר סביב יישומה לאורך שנים, החליטה העירייה לקדם מהלך תכנוני, כלכלי כוללני, תכנית תא/5555, המשמשת כחלופה מוסדרת וברורה להתחדשות הבניינית בעיר. תכנית זו נועדה להעניק מענה מיידי ועתידי הן לצורכי הביטחון של המבנים והן לצורכי הפיתוח העירוני, ותכליתה יצירת מסגרת רגולטורית המאפשרת הוספת עשרות אלפי יחידות דיור במוקדי ביקוש תוך שמירה על איזון בין צורכי הציבור לבין זכויות הפרט.
על פי נתוני העירייה, התכנית משתרעת על פני כ-2,300 מגרשים ותאפשר תוספת של כ-30,000 דירות חדשות על פני השנים הקרובות. מעבר להיקפה המרשים, חשיבותה טמונה ביצירת ודאות תכנונית ושקיפות מלאה, מרכיבים שבלעדיהם מתקשים הן בעלי נכסים והן יזמים ליזום פרויקטים מורכבים.
תחולת התכנית וההחרגות הגיאוגרפיות
התכנית אמנם חלה במישור התיאורטי על כלל תחום השיפוט של העיר, אולם אפשרות למימוש זכויות מכוחה תינתן רק בכשליש מן השטח בהיקף של כ-17,500 דונם. בכך, העירייה מבקשת להתמקד במוקדים הזקוקים באופן מובהק להתחדשות, מבלי להפר את האיזון הקיים בלב העיר ובשכונות לשימור.
השכונות שנכללות תחת כנפי התכנית:
- דרום-מזרח תל אביב: יד אליהו, קרית שלום, שכונת שפירא, וכן מתחמי נווה שאנן ונחלת יצחק.
- יפו: מרחבים נרחבים בשכונות הוותיקות, הזקוקות להתחדשות משמעותית נוכח מצב התשתיות.
- צפון העיר: רמת אביב (למעט רמת אביב ג׳), הדר יוסף, נאות אפקה, רמת החייל ונווה שרת.
שכונות שהוחרגו במכוון:
- מרכז העיר והצפון הישן: אזורים בהם כבר חלות תכניות רובע 3 ורובע 4 המאושרות, וכן רובע 5–6 הנמצאות בהליכי קידום.
- שכונות יוקרתיות בצפון: תל ברוך ורמת אביב ג׳.
- אזורים היסטוריים וייחודיים: בהם נווה צדק, מונטיפיורי וחלקים מלב העיר, מתוך רצון לשמר את המרקם ההיסטורי והתרבותי.
המסלולים העיקריים להתחדשות
תכנית תא/5555 קובעת שני מסלולים מרכזיים:
- מסלול הריסה ובנייה מחדש – במסגרתו יתאפשר פינוי המבנה הקיים והקמת בניין מודרני במקומו. לאורך רחובות מסחריים בעלי חזית פעילה ניתן יהיה להקים מבנים בני 11 עד 15 קומות, בהתאם לשטח המגרש, בעוד שבמרקמים שכונתיים תוגבל הבנייה לגובה מתון יותר של עד 11 קומות.
- מסלול חיזוק ועיבוי – המבוסס על שדרוג מבנים קיימים תוך הוספת קומות, בהיקף של 5 עד 9 קומות, וזאת מבלי להרוס את המבנה הקיים.
חלוקה זו מאפשרת התאמה דינמית לאופי הרחוב ולצורכי התושבים, ומבטיחה כי התחדשות עירונית לא תבוא על חשבון המרקם הקהילתי.
חידושים מהותיים בתכנית
- רישוי מזורז – קבלת היתרי בנייה באמצעות ממשק מקוון לרשות הרישוי, ללא צורך בהכנת תכנית מפורטת, ובכך קיצור משמעותי בלוחות הזמנים.
- ודאות משפטית ותכנונית – בעלי דירות ויזמים יודעים מראש את היקף זכויותיהם, ללא פרשנויות משתנות כתוצאה ממדיניות מתחלפת.
- התמודדות עם מצבי חירום – התכנית כוללת מנגנון ייחודי לבנייה מחדש של מבנים שנהרסו כתוצאה מאירועי מלחמה או ירי טילים.
- שמירה על קנה מידה עירוני – התאמת זכויות הבנייה לאופי הרחוב: רחוב מסחרי פעיל יקבל תוספת אינטנסיבית יותר לעומת רחוב פנימי ושכונתי.
מסקנה ברורה: תל אביב-יפו נכנסת לעידן חדש של התחדשות עירונית. יפו, יד אליהו, קרית שלום, שפירא, נחלת יצחק ורוב שכונות הצפון שאינן חלק מתכניות הרבעים (3-4-5-6) כל אלו ייהנו מן הבשורה התכנונית. לעומתן, לב העיר, הצפון הישן, נווה צדק ורמת אביב ג׳, נותרים מחוץ לגבולות התכנית, כחלק ממדיניות שימור וזהירות תכנונית.
