תוכניות הבינוי המשמעותיות ביותר בשנים האחרונות – תוכנית הרובעים 5 ו-6. מדובר בתוכנית רחבת היקף, יוזמה של עיריית תל אביב שנועדה לעצב מחדש את עתיד המגורים והפיתוח העירוני במרכז העיר, תוך איזון בין שימור לבין התחדשות, בין מרקם עירוני ותיק לבין צורכי המאה ה-21.
מה כוללות תוכניות רובעים 5 ו-6?
תוכנית זו מתפרסת על שטח של כ-1,686 דונם, והיא חלה על אזור גאוגרפי רחב המשתרע בין הרחובות בוגרשוב בצפון, מנחם בגין במזרח, רחוב הירקון במערב, ועד רחובות יצחק אלחנן, דרך יפו ואחד העם בדרום. מדובר בלב הפעיל וההיסטורי של העיר תל אביב, כולל שטחים שנמצאים תחת הכרזת אונסק”ו כ”עיר הלבנה” – אזור ששימורו נחשב יעד תרבותי וערכי ראשון במעלה.
התוכנית מבקשת להסדיר ולמסד את ההתחדשות העירונית באזור, לא באמצעות מהלכים נקודתיים או תוספות אקראיות, אלא על ידי קביעת מסגרת כוללת של זכויות בנייה, גובה מבנים, מדדי צפיפות ומאפיינים תכנוניים נוספים, שמטרתם להנחות את הפיתוח העירוני בשנים הקרובות והרחוקות.
מגמות מרכזיות בתוכנית
התוכנית כוללת יעד של כ-13,885 יחידות דיור, בתוספת של למעלה מ-7,700 יח”ד מעבר למה שמתאפשר לפי המצב הקיים והמאושר. חלק גדול מהתוספת מתוכננת להתממש במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית, בעיקר באמצעות הריסה ובנייה מחדש, ובמקרים מסוימים גם חיזוק ותוספות בנייה.
הבינוי המרבי יגיע עד ל-7 קומות, בהתאם למיקום ולמאפייני המגרש. לשם כך, נקבעו מקדמי צפיפות שונים: במגרשים בייעוד מגורים – מקדם 80, ובמגרשים המיועדים לשימושים מעורבים או מסחריים – מקדם 65. מקדמים אלה קובעים למעשה את כמות יחידות הדיור שניתן יהיה לבנות על פי גודל המגרש, תוך שמירה על מינימום של 18 יח”ד לדונם ודירות בשטח מזערי של 47 מ”ר.
חלוקה לאזורים ותתי-מרחבים
השטח הכלול בתוכנית מחולק למספר תתי-מרחבים, שכל אחד מהם מתאפיין בהוראות בינוי נפרדות, בהתאם למיקומו הגאוגרפי ולחשיבותו התרבותית והאורבנית:
- בתוך לב העיר הלבנה (מדרום לרחוב בוגרשוב): הבינוי המרבי יעמוד על 6 קומות, עם מקדם יח”ד של 80. זהו אזור רגיש במיוחד, שבו עקרונות השימור קודמים לכל.
- לאורך רחובות מסחריים ראשיים כמו אלנבי, בן יהודה, קרליבך, הרכבת, מנחם בגין, הכרמל ויהודה הלוי – גובה הבנייה המרבי נשמר ב-6 קומות, אך מקדם היח”ד נמוך יותר (65), מה שמאפשר תוספת משמעותית של יחידות דיור בזכות התכנון הכלכלי של השטח.
- במרחבים פנימיים יותר, שאינם מסחריים או שאינם בלב העיר, הבינוי נע בין 5 ל-6 קומות, בהתאם לשטח המגרש, ובדרך כלל במקדם 80.
- מרחב החשמל – אזור מובהק של התחדשות עירונית, בו הבינוי נע בין 5 ל-6 קומות, במקדם 65.
- מרחב הכובשים – אזור שבו הבינוי יוכל להגיע עד ל-7 קומות, במקדם 80.
חזון עירוני מול אתגרי שימור
אחד האתגרים הגדולים של התוכנית הוא השילוב בין הצורך המיידי בהוספת אלפי יחידות דיור במרכז העיר, לבין הצורך לשמור על זהותה האדריכלית וההיסטורית של תל אביב – עיר שהוכרה כאתר מורשת עולמית בזכות סגנון הבאוהאוס שלה ורקמת הרחובות הייחודית שנשתמרה מהמחצית הראשונה של המאה ה-20.
לשם כך, התוכנית אינה חלה על מבנים שהוגדרו לשימור במסגרת תוכנית השימור העירונית, ומקדישה פרקים שלמים להגבלת בינוי, קביעת עקרונות אדריכליים והטמעת שפת עיצוב שתשמור על רצף עם הקיים.
לקראת יישום
כחלק מהליך קידום התוכנית, הוגשו כ-40 התנגדויות מצד בעלי נכסים פרטיים, יזמים ואף מהרשות המקומית עצמה הנוגעות לזכויות בנייה, השפעות תחבורתיות, מגבלות שימור, ועוד. גורמי התכנון בעירייה, בראשות מהנדס העיר אדר’ אודי כרמלי, בחנו את ההתנגדויות והגישו חוות דעת מקצועית הכוללת תיקונים והבהרות.
אחת מההמלצות המרכזיות שגובשו נוגעת לשיטת חישוב זכויות הבנייה כך שיחושבו בצורה אחידה, בין אם מדובר בבנייה חדשה ובין אם תוספת לבניין קיים, על בסיס נפחי הבינוי המוגדרים בתוכנית.
שלב הדיון: תוכנית רובעים 5 ו־6 עברה לוועדה המחוזית
ביום 21 במאי 2025 התכנסה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב–יפו לישיבה מקיפה, במסגרתה נדונה התוכנית החדשה לרובעים 5 ו־6. תוכנית זו נחשבת לאחת מהמהלכים התכנוניים המרכזיים והמשפיעים ביותר על עיצוב פניו העתידיים של מרכז תל אביב ועל התוויית דמותו של מתחם העסקים הראשי בעיר.
התוכנית – שנדונה עד כה בוועדה המקומית – הועברה כעת לשלב הבא: בחינה ואישור בוועדה המחוזית, צעד מתקדם ומשמעותי בדרך להפיכתה לתוכנית מחייבת. במהלך הליך הדיון נשמעו התנגדויות רבות, ובעקבותיהן נערכו תיקונים והתאמות מהותיים, שנועדו להבטיח כי התוכנית תיתן מענה מיטבי לצרכים האורבניים של מרכז העיר ההיסטורי, לרבות “העיר הלבנה” – ליבה האדריכלי שהוכרז כאתר מורשת עולמית על ידי אונסק”ו.
מדובר בתוכנית רחבת היקף, הנושאת את המספר תא/מק/43, ואשר נחשבת לאחת מהגדולות והמשמעותיות שנידונו בשנים האחרונות. גבולותיה משתרעים בין רחוב בוגרשוב בצפון לבין רחוב יצחק אלחנן בדרום, מן החזית המערבית של רחוב הירקון ועד לציר המרכזי של דרך מנחם בגין במזרח. תחום זה כולל שילוב ייחודי: מחד – חלק אינטגרלי ממרכז העסקים הראשי של תל אביב, ומאידך – קטעים נרחבים מתוך “העיר הלבנה”, מרקם היסטורי־אדריכלי ייחודי אשר זכה להכרה בינלאומית כאתר מורשת עולמית מטעם אונסק”ו.
רקע ותכלית התוכנית
תוכנית רובעים 5 ו־6 מהווה נדבך מרכזי במהלך תכנוני רחב היקף שמקדמת עיריית תל אביב–יפו, הכולל שלוש תוכניות רובעיות משלימות – רובע 3, רובע 4 ורובעים 5–6. ייעודן של תוכניות אלה הוא לקבוע מסגרת אחידה וברורה לזכויות הבנייה במרכז העיר, להסדיר את אפשרויות התוספות למבנים קיימים, ולשמר את האיזון העדין שבין צורכי הפיתוח לבין שמירת אופיו הייחודי של המרחב האורבני ההיסטורי.
תחולתה של התוכנית משתרעת על מבני מגורים ועל מבני מגורים עם חזיתות מסחריות, אך היא מוציאה מגדרה מבנים לשימור ומתחמים שכבר חלות עליהם תוכניות נקודתיות ייעודיות.
בין מטרותיה העיקריות של התוכנית ניתן למנות:
- הסדרת זכויות בנייה ברורות ושקופות, תוך יצירת וודאות תכנונית לבעלי נכסים וליזמים.
- שמירה על מאפייני המרקם הייחודי של מרכז העיר, בדגש על המורשת האדריכלית של “העיר הלבנה”.
- הטמעת עקרונות של בנייה ירוקה ובת־קיימא, לרבות ניהול יעיל של משאבי קרקע ואנרגיה.
- התאמת מרכז העיר לצרכים מודרניים, לרבות תכנון צפיפות מושכלת, עידוד חזיתות מסחריות לאורך רחובות ראשיים, הסדרת פתרונות חניה, ומתן הוראות לבינוי חדש לצד תוספות לבניינים קיימים.
בנוסף, התוכנית מהווה כלי ליישום הוראות תוכנית המתאר העירונית תא/5000. כך למשל, במקטעים בעלי רגישות אדריכלית מיוחדת – כדוגמת האזור שבין הרחובות נחמני, יבנה ואחד העם – נקבעה הוראה מפורשת שלפיה לא תחול חובת הקמת חזית מסחרית, וזאת בשל מאפייני השימור הייחודיים של המרחב.
עקרונות התכנון והבינוי
התוכנית קובעת את מסגרת זכויות הבנייה בהתאם למאפייני המגרש – גודלו, מיקומו, וכן השאלה אם מדובר במבנה טעון חיזוק. היקף הזכויות נע בין 250% ל־390% משטח המגרש, בהתאם לסיווג שנקבע לכל מתחם.
לצד זאת, התוכנית מכתיבה מגבלות גובה ברורות: לאורך צירי תנועה ראשיים – ובהם רחובות אלנבי, בן יהודה, הרכבת, מנחם בגין ויהודה הלוי הדרומי – תותר בנייה עד שש קומות מעל הקרקע, בצירוף קומת גג חלקית. לעומת זאת, ברחובות משניים תוגבל הבנייה לחמש קומות בלבד מעל הקרקע.
התוכנית כוללת גם הנחיות משלימות בנוגע למרפסות, מרתפים, שטחים ירוקים וקומות קרקע מפולשות, במטרה ליצור רצף גישה ידידותי להולכי רגל ולשלב במרקם העירוני שטחים ציבוריים נדרשים. יודגש כי כל חריגה מן הקבוע בתוכנית – בין אם ביחס למספר הקומות ובין אם ביחס לקווי הבניין – תיחשב סטייה ניכרת, ולא תוכל להתקבל במסגרת היתרי בנייה רגילים.
מגורים, מסחר ומלונאות
במסגרת התוכנית הוסדרו גם ייעודי הקרקע ברובעים 5 ו־6.
רחוב בוגרשוב – בשל מעמדו כציר מסחרי מרכזי, נקבע בו מקדם צפיפות מיוחד של 65, המאפשר תוספת יחידות דיור ביחס לשטח המגרש.
חזיתות מסחריות – ברחובות ראשיים הוגדרה חובה לייעד לפחות מחצית מקומת הקרקע למסחר פעיל, וזאת כחלק ממדיניות עידוד המרחב הציבורי ותנועת הולכי הרגל.
שימושי מלונאות – תיבחן כל בקשה לגופה על ידי הוועדה המקומית. בבנייני מגורים תתאפשר פעילות מלונאית אך ורק בבניין שלם, ובתנאי שתכלול קומת קרקע מסחרית פעילה. בנוסף, הוטלה חובת בעלות אחודה ונאסר לחלוטין פיצול יחידות במלון, כדי למנוע תופעה של מכירת דירות במסווה של מלונאות.
יחידות דיור – מספרן במגרשים ייגזר משטחי המגורים בלבד, מבלי להביא בחשבון שטחים המיועדים למסחר.
דירות קטנות – נקבעה חובת הקצאה לדירות מגורים קטנות, בשטח התחלתי של 35 מ”ר, בכפוף ליישום פתרונות מיגון הולמים.
מגבלות מיגון ושימור
אחד הנושאים המרכזיים שעלו במסגרת ההתנגדויות נגע למיקום המרחבים המוגנים הדירתיים (ממ”דים). בהתאם להוראות התוכנית, נקבע כי לא תתאפשר הצבת ממ”דים בחזיתות קדמיות של מבנים, למעט במקרים חריגים ובכפוף לאישור פרטני של הוועדה. בכך מבקשת התוכנית למנוע פגיעה בקו הבניין ובאחידות האדריכלית של הרחוב.
בנוסף, הוחלו הוראות מחמירות ביחס לאזור הכלול במתחם אונסק”ו. כל תוספת בנייה תחויב בעמידה קפדנית בהתאמה האדריכלית, תוך שמירה על מאפייני המרקם ההיסטורי ויצירת השתלבות הרמונית עם המבנה הקיים והסביבה המיידית.
מדיניות חניה ונגישות
מדיניות החניה שנקבעה בתוכנית נשענת על עקרונות של צמצום חדירה של תשתיות לרחוב ושמירה על המרחב הציבורי. הכניסה לחניונים תותר רק לאחר בחינה תכנונית של אגף התנועה, ותוגבל לכניסה יחידה לכל מגרש, אשר תמוקם בצד ולא בחזית הראשית.
במגרשים קיימים תותר חניה בצד אחד בלבד, ואילו הצד הנגדי יפותח ויוסב לשטח ירוק לטובת הציבור. בנוסף, נקבעה הוראה מפורשת האוסרת חניה עילית בחזיתות הקדמיות, כמו גם הצבת מתקני חניה בולטים לעבר הרחוב.
תוצאות ההתנגדויות
בעקבות שורת התנגדויות שהוגשו, ביצעה הוועדה המקומית התאמות ותיקונים מהותיים בתוכנית, אשר עוגנו בהוראות הסופיות:
- שטחי מסחר – הוגדר היקף מינימום מחייב לשטחי מסחר, בצירוף דרישה לנגישות מלאה מן הרחוב ותכנון אינטגרטיבי עם שטחים ציבוריים פתוחים.
- מלונאות – הוטמעו כללים מחמירים לשילוב בתי מלון במרחב, במיוחד באזורים המשולבים עם מגורים ומסחר, מתוך מטרה למנוע ערבוב שימושים שאינו תואם את המרקם העירוני.
- גובה הבינוי – במגרשים חדשים שבהם נקבעה לראשונה חזית מסחרית, הוגבל הגובה ל־6 קומות בלבד מעל הקרקע, בצירוף קומת גג חלקית, בהתאם להוראות תוכנית “לב העיר”.
- צפיפות יחידות דיור – התוכנית מאפשרת הקמת דירות קטנות משטח של 47 מ”ר, בכפוף לתנאי מיגון ייחודיים. במקביל, הוגברו מקדמי הצפיפות ברחובות מסחריים ראשיים, במטרה לעודד תמהיל מגוון של יחידות דיור.
- התאמה לתשתיות תחבורה – תוכנית רובעים 5 ו־6 עודכנה והותאמה לתוואי הרכבת הקלה (הקו האדום והקו הסגול) וכן לתוכנית המטרו העתידית, כדי להבטיח סינרגיה בין מערך הבינוי לבין תשתיות התחבורה הציבורית.
הסדרת הליבה ההיסטורית
תוכנית רובעים 5 ו־6, שהועברה כעת משולחן הוועדה המקומית לתכנון ובנייה אל הוועדה המחוזית במחוז תל אביב, מהווה רכיב אסטרטגי מרכזי במהלך ארוך־טווח של העירייה להסדרת עתידו של ליבת העיר ההיסטורית.
החזון התכנוני הגלום בה שואף ליצור איזון עדין בין צורכי הפיתוח האורבני המודרני – הוספת יחידות דיור, חיזוק מבנים קיימים, הרחבת שטחי מסחר והטמעת שימושי תעסוקה מגוונים – לבין החובה הציבורית לשמר את אופיו הייחודי של המרחב. מרחב זה, שנכלל במסגרת “העיר הלבנה”, זכה להכרה בינלאומית כאתר מורשת עולמית מטעם אונסק”ו.
כעת, לאחר הליך שימוע רחב היקף ובו הוגשו התנגדויות רבות, ולאחר ביצוע התאמות ותיקונים מהותיים בידי הוועדה המקומית, מצויה התוכנית על סיפה של הכרעה סופית. בחודשים הקרובים היא תובא בפני הוועדה המחוזית, אשר צפויה לדון ולאשר אותה – שלב קריטי בדרך להפיכתה למסמך תכנוני מחייב שיתווה את דמותו העתידית של מרכז תל אביב.
